石家莊商業地產是全國投資洼地

    2010年1月19日，由中國不動產研究中心河北分中心、河北非常傳媒有限公司承辦，以“聚焦省會金融中心，凸顯城市中央價值”為主題的房地產高峰論壇將在石家莊世貿廣場酒店隆重舉行。北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科應邀出席了本次盛會，并對石家莊商業地產市場做出了詳細的分析。
　　經濟市場下的地產形勢
　　在整個經濟市場下，馮科對全國經濟形勢作出了詳細的分析，他指出從2010年到2030年中國的經濟增長保持7.2%的增長速度沒有問題。
    中國的工業化、城市化都尚未完成，2030年中國基本完成工業化，那個時候中國經濟是2000年的10倍，中國的經濟市場長期來看沒有問題，短期有可能出現滯脹。麻煩就是既不能擴張，也不能收縮。如果經濟采取總需求擴張的政策，通貨膨脹就加劇，如果采取緊縮的政策，經濟停滯的現象會加劇，那時候左右為難。
　　對于現在國家出臺的一些列關乎地產的政策，北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科博士認為國家采取這些政策是非常得當的，從2005年到 2012年這個階段的開發商都是非常幸運。馮科談到，“因為有之前雷曼兄弟的倒閉拯救了開發商，我們從防經濟過熱、防通貨膨脹轉向防衰退的時候，到了今天我們一線城市防泡沫的時候，政府開始出手了。所以開發商不會出現很大的問題。”
　　但馮科在論壇會議上同時表示，今后企業開發應更加謹慎，因為中國面對的市場在轉型，可能不再是自住需求的市場，而是自住和投資相結合。只要是投資性的市場，典型特征就是過熱。過熱的市場畢竟會為樓市帶來不小的沖擊力。
　　首付40%政策不適應石家莊地產市場
　　在高峰論壇上，各位地產人士對石家莊市場作出分析。馮科在會議上的發言表示“我們給中央政府一些關于房地產綜測的建議建議，政策不要采取一刀切。石家莊的房地產還沒有充分發展就開始緊縮。北京、上海都可以采取首付40%，但是石家莊應該保持20%，應該區別對待。利率加息、準備金率可以調，北京、上海、深圳準備金率上調，石家莊市應維持不變，政策理應有所區別，而不應該一刀切。”
　　馮科博士認為就目前而言，國內外的投資集中在北京、天津、上海、深圳這些地方，省會的地產市場總體住宅的房價最高不到一萬，是相對比較健康、理性的。
　　“石家莊的商業地產絕對是全國投資的洼地”
　　“任何一個城市最核心商圈的商業地產是有長期的升值潛力，也是國內外長期的資金、養老資金、保險資金、房地產基金所青睞的對象。”馮科建議開發商在企業開發時應跟持有開發、物業的雙重戰略。
　　馮科舉例說，開發商因為資本很薄弱，當房子賣掉完成原始積累以后，全部為他人資產，而不再是開發商的資產。當中國慢慢進入了工業化的中后階段，在這個階段就是未來工業的比重要下降，服務行業的比重要上升。就像美國第一產業不到2%，第二產業大概17%、18%，第三產業接近78%到80%，到第三產業來臨的時候，他們要使用大量的寫字樓和商業地產以提供服務，所以國內商業地產的繁榮暫時需要一個等待的過程。
　　馮科表示從直觀的判斷來看，石家莊的商業地產絕對是全國投資的洼地。“現在從政府到企業到居民，都有責任去改善石家莊的商業環境”，馮科說到，“石家莊是一個年輕的城市，年輕是優勢也是劣勢，我們沒有太多歷史的名片，這就需要政府想辦法去打造城市名片，一個商業地產的價值僅僅靠本地的消費力是相當有限的。大連著名的上市公司30塊錢一股，完全是被旅游拉動的，我們的政府有責任去打造一些城市名片。”
　　“市中心的商業地產潛力無限，建議開發商持有物業”
　　談到如何營造城市商業中心，馮科表示“如果我作為中央新聞(論壇 新聞視頻)的老板，我會一直拿著這個地不賣，只要賣出去把貸款還了，我會一直持有。在這個區域一定要營造一個商業氛圍。”
　　馮科在論壇上表示，對于位于城市中心的中央新城來說，一定要注意營造夜生活的商業氛圍。“我經常去北京的金融街，金融街在下班以后是死城，全部的人都回家，出租車都打不了。一定要營造夜生活的氛圍，中央新城這個地方要比北京的金融街好，因為北京的金融街是北京的白領住不起的，而石家莊的經濟水平恰好處于一個發展的最佳狀態，可以為商業的發展提供一定的有力條件。位于城市中央的商業還要有一些大型的社區匹配，要營造商業休閑廣場、要營造商業氛圍。”
　　馮科認為石家莊雖然處于二三線城市之間，但石家莊市一個很年輕很有活力的城市，地理位置上可以占據發揮離京津近的優勢來吸引北京、天津的人才。北京是一個不能再容納青年人的地方了，一小時的通往距離，一定能把北京就業的青年人吸引進來。只要石家莊不斷發展省事建設，打造城市名片，石家莊的商業地產業就一定能夠繁榮起來。