新政頻出 廣州樓市買家眾生相

關鍵詞：趁早出手
    羅先生，天河區一位醫務工作者，工作至今已近10年。和很多人一樣，羅先生也相信“樓價不可能一路往上漲、漲到高位就會回落”的理論，結果，在2009年年初開始看樓，誰知，就在這一年他切身經歷了廣州樓價從低谷飛漲至高峰的“慘痛過程”。近日，眼看著自己喜歡的樓盤可售的產品一期一期減少，終于狠下心購買了一套，單價是1.48萬元/平方米。
    置業需求：羅先生是首次置業者，屬于父母“能贊助一些首付”的“幸福人”。因為有和父母同住的愿望，故選擇的目標是大社區的電梯樓，一定是要有大園林、配套完善的社區。除了自住，投資功能也在其考慮范圍內，“畢竟投了那么大一筆錢進去，當然希望以后的升值空間能大一些，不能單純滿足自住就可以。”為此，他最終選擇了海珠區一套鄰近地鐵的小三房物業。
    購房心態：作為一位看了一年樓的買家，羅先生對廣州的房地產市場也有自己的認識，近期，國家陸續出臺調控政策，廣州樓價勢必會隨之調整。“廣州樓價太高了，降是肯定的，如果從經濟規律看，我相信亞運之后一定會降。”羅先生對這個判斷十分肯定，既然如此，為何近期又快手入市？“沒辦法，市中心的樓越來越少了”。
    作為醫務工作者，羅先生說，出行一定要非常方便，這樣上班會方便些。在過去的一年里，地鐵三號線、五號線沿線樓盤，花都、番禺等區的樓盤羅先生幾乎看了個遍，他得出一個結論：“市中心的樓價升得很快，商家的優惠很少，這次置業多少證明了自己的選擇方向是對的。我只會買中心區的房子，這里生活方便，教育、醫療配套也好。我看的郊區盤連交通配套都不完善，保值能力肯定就差一些了。”
    “國家開始對房地產進行調控，廣州也表示要多推土地、增加住房供應，但你看這些年新開發的房子都在那里？多在科學城、花都、從化、增城這些地方，我在市中心上班，工作緊張，怎可能到那些地方買樓呢？中心城區可開發的土地越來越少，拆遷還要回遷呢，供應量無論如何也比不上外區。我相信調控力度大的話，樓價一定會下降，但這起碼要半年以上才體現到樓價上，如果到那時再買，我要的房子就沒有了，到時還不是‘杯具’一場？我既然敢現在買，就是對市中心的房子有信心，特別是地鐵旁邊的房子有信心，我堅信這里房子降價的可能性幾乎為零。”
堅信樓價回落，或會年底買房
關鍵詞：堅信
    張先生，媒體從業人員，是醫者不善自醫的典型代表。張先生從事的是和房地產密切相關的行業，卻在一次又一次“樓價太高”感慨中，廣州樓價從“5字頭”、“6字頭”……上升到了萬元大關。這一次，張先生終于決定以行動代替感慨，考慮在年底買房。一方面是堅信樓價會在今年年底出現階段性低位，另一方面，是因為手頭上的錢“也許夠首付了吧”。
    置業需求：純粹自住。不過心態也不夠堅定，如果短時間內買到的物業房價能增長三四成，也許會考慮將其放出獲利，這和不少白領不買彩票也想著哪一天要是中500萬元大獎后應該如何花一樣純粹———空想而已。房子不能太大（這樣總價能低一些呀），安靜、安全就好，當然，要買有電梯的小區樓。
    購房心態：去年最后的4個月，廣州已取代上海、北京、深圳，成為樓價增長最快的城市。但在張先生看來，這只是廣州房價最后的瘋狂而已，這樣的瘋長勢頭并沒有太多的支撐。張先生認為，2009年廣州房價快速增長，特別是年底幾個月呈現的飆升狀態，其實是與買家結構發生變化密切相關。在過去，廣州買家以自住型、本地市民為主，投資的、外地的買家并不多，自住和投資的購買比例約為六四開，甚至是七三開。
    進入2009年，在投資渠道進一步縮小，實體經濟投資的吸引力小而通貨膨脹預期大增的情況下，更多投資資金流入了樓市，投資者的比例開始大幅上升，近期，自住和投資者的比例幾乎逆轉，他們的比例變成了四六開甚至三七開。此外，去年年底，外地買家進入廣州的情況又有所增加，他們在橫向比較下覺得，廣州的樓價仍較便宜，也加入了追漲的行列。投資購買、外地買家的雙重增加，導致了廣州樓價在去年、特別在去年年底大幅上揚。
    張先生說，投資資金是貪婪的，同時也是敏感和膽小的，如果市場有什么風吹草動，投資資金很可能會立刻止步觀望。現在的樓市不僅是風吹草動，而且是有點“風吹大樹動”的味道了。不利于房地產的消息持續不斷地現身：存款準備金率上調、二套房貸首付恢復到四成，各級政府正在嚴查開發商囤地情況……很多投資客都采取了觀望的態度，“現在很多樓盤基本都沒有什么看樓客了”。只要投資客觀望，廣州目前的樓市就會遭遇到一定的打擊。因為投資客目前的比例已占到了六七成，如果扣除這一部分消費，市場上能買得起房子的人已經不多。只要成交持續低迷，開發商最多也就能支撐半年時間，半年后肯定要降價，并以此來刺激成交的回升。
    所以，張先生認為，2010年年初的市場上可能會有更多的優惠、折扣出現，到了年中，一些新盤、新貨價格可能也會出現下滑。到了年底，樓價可能就會出現階段性低位，這時候將會是相對好的入市機會，張先生就準備在這時候入市。
    張先生同時也說，樓價回落，幅度較大的可能是那些樓價過度預支、純粹以投資客支撐成交的區域，至于那些有教育資源等其他實實在在的利好支撐區域，即使樓價回落，其幅度也不會太大。
期望3-6個月后有轉機
關鍵詞：積極關注
    李先生，四十歲左右，經營著一家生產健康產品的工廠。工廠每年都會有盈利，這部分錢他基本會用于買樓。
    置業需求：李先生是一個“定投式”的投資者，他每年都會買一到兩套住宅。收租是他投資物業的主要回報形式，他對樓市的關注已經有十年之久。近期廣州樓市較為冷清，不過，李先生預期，3-6個月，廣州樓市就會出現回暖，因此，他目前正在積極關注樓市的變化。
    購房心態：李先生以2007年之后的樓市經驗告訴記者，中心城區是不會有多少下調空間的。“我小心地觀察過當時的樓價，中心城區的樓盤下跌最多也不過是1500元-2000元/平方米，而像白云區等一些外圍區域，就有下跌5000元/平方米左右的樓盤。”從他的投資經驗看，城區樓盤無疑具有更好的抗跌性。
    對于有置業需求的人，李先生認為，如今就可以開始關注，因為買樓需要長期的觀察，對樓價最好觀察半年到兩年，這樣才能知道買怎樣的房子是劃算的，“如果從現在開始留意，到樓市回暖的時候，我們至少就積累了兩個月的觀察期了。”
    李先生認為，廣州的樓價到目前已進入一個微妙時期，但1月和2月，大多數的開發商資金還比較松動，估計不會有太多降價的可能，隨著開發商新項目的陸續開工，占用的資金會越來越多，當資金偏緊時，就會有降價的可能。不過，他同時認為，從2004年、2007年的情況看，樓市每一輪的降價，都不可能將之前的漲幅全部補回去，買家不應期望過高。
    李先生說，與股市等其他投資渠道相比，房地產始終是讓人能夠看得到、摸得著的東西，會更加可靠一點。他認為，投資者最值得學習的就是香港船王包玉剛的投資模式：在投入房屋的首期款之后，以租養供，等月供的盈余足夠付下一套房子的首期款時，又再去投資另一套。
    “投資的房子最好租出去，不要空置，這既為投資者增加回報，也沒有浪費社會資源，這才是‘低碳時代’最值得提倡的投資方式。”
    李先生認為，投資者最值得關注的是物業稅開征的動向，但他認為，物業稅“二次開征”的可能性不大，也就是說，最有可能的情況是已經繳納了土地出讓金的房子在土地使用期內不再繳納物業稅，只有沒有繳納土地出讓金的房子才需要繳物業稅。“如果按照這種‘新有新制度，舊有舊方式’的模式來開征，說不定還會促成樓市的大量成交，因為大多數中國人都比較保守，會覺得每年交稅不可靠，倒不如一次性繳納70年的費用。”文/梁棟賢
越看樓越沒主意，很是彷徨
關鍵詞：焦慮
    易先生夫婦工資加起來1萬元左右，家里有一小孩，房子小，想換房。家住越秀，上班也在越秀區。從兩個月前就開始準備買房，之后不停輾轉于海珠、白云、番禺等區域到處看房，越看越焦慮。樓價一路在漲，一路看一路彷徨，現在已經沒了主意。最近接連出臺的調控政策讓他們似乎看到了一點希望，哪曾想到，市場根本就聽不到一個“降”字，心水的單位，不僅不降，還在調控中往上漲，這更加增加了其焦慮感。
    置業需求：典型的自住型買家。預算在100萬-130萬元以內，市區三房兩廳單位，郊區房也可，但因為是在市區上班，交通要方便一點。退而求其次，也可以考慮二手（出售、出租）房。
    購房心態：易先生近日跑完海珠大盤翠城花園以后，徹底沒了主意，這是他在兩個月內跑的第五個樓盤。95平方米的三房單元，均價1.6萬元/平方米，算算總價都超過150萬元了。超出最高預算的20萬元啊，想都不敢想。
    兩個月前易先生動了買房的念頭。也是不得不買，一家人擠在小房子里，父母上門都得打地鋪，誰忍心？兩月前，正是廣州樓價沖高并高位運行的時候，媒體的拐點論已經炒得沸沸揚揚。120萬元、節衣縮食充其量最多130萬元，買樓去。如此百萬預算，這時候要在市區買套三房兩廳的房子，并非易事。
    易先生知道自己要買什么樣的房子，然而，他到哪里才能找這樣的房子呢？他有點茫然。拿份報紙，看到金沙洲的房子不錯，等來一個空閑的周末帶上妻兒直奔口碑較好的中海金沙灣（資料、論壇、二手）。來到現場發現人氣很旺，優惠價“8字頭”，相對市區來說也極具吸引力，但易先生總覺得有哪里不對路。妻子一提醒才想起：到時上班豈不是很麻煩？經此一役，易先生為自己的房子多添了一個條件：房子必須在市區。
   聽了朋友的推薦，易先生來到了海珠區的江南新苑。看到叫價1.7萬元/平方米起，他草草看過樣板房就出來了。之后又跑過兩個盤，價錢是越看越貴，用他的話說就是“去一次貴一次”。 近日看完翠城花園以后，他開始考慮二手房了。但二手房又該往哪找呢？他很頭疼。本來自己工作就忙，好不容易抽空跑跑樓盤，現在竟然不知往哪跑了，能不頭疼嗎？
    老實說，能抱著120萬-130萬元的預算去看房，在跑房一族中，易先生已經算是比較幸福的了。然而跑起來同樣是一團糟，不知滿心彷徨向誰訴？采訪過程中，易先生幾次讓記者推薦些樓盤，“你們做記者的跑過那么多樓盤，經驗足，就給我推薦幾個好盤吧。”對于這樣一個彷徨的買家，確實需要較為專業的指引。然而，我該推薦些什么樓盤呢？尷尬的是，認真一想還真的想不出價廉物美的好盤……文/趙亞洲
跑不贏通脹就不如不買
關鍵詞：等待時機
陳先生四十多歲，事業有成的他目前基本處于退休狀態，他有不少投資經驗。
置業需求：陳先生是一個“批發型”的投資者，他置業果斷，看中了一個區域，就會一次購入多套。雖然有多次成功獲利的經驗，但是，如今的陳先生卻表示，一般不會選擇在這個時候買樓，尤其是買住宅，當然，如果是價錢特別“筍”的樓盤，他也不會放過。
購房心態：在陳先生看來，“中央政府這次決心很大，而且也確實有實際需要穩定樓價，因為政府要維持社會的和諧和穩定，過高的樓價意味著很多人的居住很難得到保障，肯定會造成一定的不穩定因素，因此，政府不會在樓價上漲這個問題上太過放松，未來一段時間內樓價估計很難大幅攀升，作為一個成熟的投資者，不會選擇在這個時候買樓。”
    不過，陳先生說，由于房地產行業目前和整個國民經濟的關聯度很高，因此政府也并不希望樓價大跌，而是希望樓價穩定，“對于政府來說，最理想的狀態是樓價能夠在幾年的時間內保持平穩，利用時間來慢慢消化已經領先于經濟發展的樓價。”他認為，通過幾年的磨練，而今的政府已經成熟多了，對樓價應該有更高的駕馭能力，因此對于投資者來說，如今入市不是一個很好的時機。
    但是，他也表示，不投資只是一個大方向，如果遇到有回報好的物業，還是不排除投資的可能。對于陳先生來說，投資物業的最低回報標準是要抵消通脹的影響，而好的投資則需要跑贏通脹。
    按照這個原則，陳先生如今在投資的時候會首選商鋪，因為商鋪的投資回報可預測性較高，“一個區域的未來發展情況大致是可以判斷的，因此這個區域商鋪的未來租金和價格變得容易計算，每年租金回報能達到4%以上的商鋪就屬于我考慮的投資對象，當然，如果區域未來的發展前景非常明晰的話，未來加租的可能性較大，哪怕目前的租金回報稍低，我也會接受”。而珠江新城由于規劃前景較好，里面的商鋪就是近期他重點關注的對象。
    “如今進行住宅投資則要等機會，如果有業主等錢用，用比市場低得多的價錢放盤，當然就要馬上購買了。”而自住型買家買樓關鍵還是看是否合適自己，看到合適的就要買。
小投資者：這回終于受重視了
關鍵詞：穩坐釣魚臺
    寧女士年約六十歲，退休在家，手頭有多套物業，投資買房是她的主要投資方式。
    置業需求：寧女士之前投資了不少住宅，目前專攻商業地產，尤其是商鋪。“我以前的主要精力都放在住宅上，對商鋪幾乎沒有任何投資經驗，去年開始首次涉足商鋪，因為經驗不多，投入當然不會很多，初步預算最多就是100萬元”。
    購房心態：說起最近的投資商業地產經歷，寧女士說，自己終于出了一口氣了。這一切都源于去年新政出臺之前去了好幾間中介公司受到冷遇。
    “很多經紀人聽說是買商鋪，表現都很熱心，但知道我的預算只有100萬元時，口氣就馬上變了，告訴我，現在100萬元的商鋪很少見。有個經紀人更夸張，他用手指往上一指，說，‘我們樓上的住宅至少都一萬元一平方米啦，一百萬，能買什么鋪？’”
    好容易找到總價符合寧女士標準的商鋪，寧女士看后往往都大失所望。第一個是在經紀口中的東圃大馬路一線臨街鋪，30平方米，只需90萬元。如此筍鋪，寧女士當然是第一時間“撲過去”，原來其鋪面凈寬只有一米多，整個商鋪猶如一條長“坑渠”，都不知道做什么生意才合適。商鋪二，經紀說是天河北大型小區的市場鋪，20多平方米，售價50萬元，實際的情形是這個商鋪位于粵墾路一個不算很大的樓盤內，其使用面積最多只有6平方米，而且四面無墻，位置也不好。“經紀凈找這些商鋪來敷衍我，我稍有點不滿，他們就會說，沒辦法了，誰叫你的錢只有這么少！”
    如今，新政策出臺，不少大投資可估計都會收手，寧女士覺得該到自己舒口氣了，“以前那些瞧不起我們這些小投資者的經紀，最近給我打了好幾個電話，推薦了不少鋪，還老催我去看，以前可沒這樣的待遇。”
    “我認為長遠來說，樓市肯定還是會漲的，因為像廣州這樣的大城市，人口會越來越多，現在樓市不太景氣，正是我們這等小投資者的機會，就像股市一樣，政策好的時候，小股民根本沒有機會，反倒是政策不好的時候，有人急于放盤，我們才有入貨的機會。我現在正在等這樣的筍鋪入市呢。”文/梁棟賢
寄望政府搭救，等買限價房
關鍵詞：守株待兔
    林小姐，白云區一位教育工作者。“三十而立”。林小姐渴望自己能夠在此時完成一件大事———購置一套屬于自己的房子。無奈的是，看了無數次樓后，最終仍是竹籃打水，“一次次看房，每一次價格都在升啊，下不了手。”常年的租賃生活令其厭倦，今年政府說又會推出限價房，林小姐說，自己買房又有希望了。
    置業需求：林小姐自稱屬于相當可憐的“夾心階層”，買房當然是自住。假如以后真的行大運嫁了個有錢人，那就另當別論（把房子出租，做自己的小錢庫）。所以，小房子就行，最好是大社區的電梯樓。
    購房心態： 林小姐在白云區一所學校教書，從2008年開始就想買房以擺脫租賃生活。考慮到自己的經濟承受力有限，開始，她只關注白云區一帶的二手樓。雖然，二手樓可以選擇的房子很多，不過，“便宜的，不是破舊就是遠，看上的，不是貴就是戶型不好的”，在二手市場中奔波了三四個月，林小姐心神疲憊，終于決定放棄買二手房的念頭，“我寧愿加點錢買套一手新房，也要對自己好一點”。不幸的是，一手房的價格在看樓的過程中不斷上升，等考慮選擇限價房時，已經無房可售了。一氣之下，置業計劃再次擱淺，至今一直租房。
    林小姐的遭遇不是個別，在廣州，有這種置業需求的白領可謂一抓一大把，去年，廣州樓價迅猛上升，令這批“夾心階層”只能望樓興嘆，今年1月10日，國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的通知規定：“要加快建設限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。”通知下發后，廣州國土局即時回應：“廣州將加大限價房和小戶型商品房的供應。”據了解，今年內有望上市的限價房有中海金沙馨園、和宏康項目。限價房因為戶型適中且價格固定，此前的最高售價是6150元/平方米，為不少首次置業者降低了難度。
    “盼星星盼月亮，還只能盼政府的限價房啊。”林小姐說，到時一定得早早登記資格才行。