寫字樓投資風險加劇 今年投資回報率或低于3%

    盡管經歷了2008年全球金融危機的嚴重影響，2009年的深圳寫字樓市場卻已快速回暖，尤其是第四季度，在國內經濟保增長目標實現已無憂慮的背景下，全市甲級寫字樓租金繼續穩步上揚，達到每月每平方米125.2元。
　　銷售市場的回暖速度之快出乎大多數人預料，襲人的暖意中已經帶有幾分炙熱。戴德梁行深圳公司寫字樓部主管羅進良指出，目前寫字樓的投資回報率僅為3%—5%，預計2010年投資回報率會更低，他表示，“3%的回報已經是一個底線，寫字樓投資風險已經出現”。
　　2009年寫字樓市場回暖
　　寫字樓市場與住宅市場并無可比性，但是有著千絲萬縷的必然聯系。在2009年住宅市場一片大漲的形勢下，住宅市場也呈現出漸漸回暖的大趨勢。
　　每年的第一季度由于受到公歷和農歷新年的影響，寫字樓市場的成交量往往寡淡，而2009年第一季度更可以用“慘淡”一詞形容。在全球金融危機的影響下，在深的主要包括歐美跨國企業為主的高端企業客戶大幅削減行政開支，嚴格控制成本，辦公需求急劇縮水。受此影響，深圳高端寫字樓市場明顯受挫，并帶動整個市場租金調整，空置率明顯上升。據戴德梁行的一份報告統計，2009年全市一季度的甲級寫字樓吸納量罕有地降為負數，空置率則上升至11.4%。
　　在2009年二季度，在寬松信貸環境和國內經濟復蘇漸趨明朗的環境刺激下，寫字樓銷售市場首先出現反彈。6月份，卓越世紀中心3號樓入市，在市場的質疑和觀望中實現每平方米3萬元以上的成交均價，為銷售市場率先迎來拐點。二季度租賃活動較第一季度明顯活躍，空置率環比下降1個百分點。戴德梁行的寫字樓銷售價格指數按季度錄得環比10.2%的增幅，銷售市場上升的趨勢已毋庸置疑。在租賃市場上，全市甲級寫字樓空置率進一步下降至9%，成為全國主要大中城市中唯一一個空置率在10%以下的城市。
　　受第二季度銷售市場的持續影響，第三季度入市銷售的NEO企業大道B/C棟、卓越世紀中心4號樓、中央西谷、天利中央廣場二期等均實現良好成交，銷售價格一路上漲。第四季度的銷售市場承續二、三季度的升勢，并開始試探每平方米4萬元的高位，與2007年市場最高位時已相差無幾。
　　而在最近一個月，則出現了一波接近20%的大漲幅。像位于市中心的諾德中心寫字樓價格已回到金融海嘯前的3.5萬元/平方米，全年漲幅約四成。
　　未來寫字樓漲價空間較大
　　世聯地產工商事業部總經理張栩哲對媒體分析表示，隨著深圳經濟持續回升和發展，深圳商業地產的前景值得持續看好。
　　在寫字樓市場回暖中，創業板的開板起了相當大的促進作用。“事實上，在2009年，外資高端客戶還是比較保守的，在金融危機橫行的2009年，外資企業紛紛暫緩或擱置寫字樓搬遷計劃，為求減少搬遷及裝修等非必要性支出，外企均以續租或與業主洽談減免租金為主要的經營策略，甲級寫字樓租賃成交大幅減少。”羅進良告訴記者。
　　他預計，在2010年，這些被壓抑的需求將會得到釋放，這些需求的增加也是寫字樓市場價格上漲的利好。“但外企的租賃需求預計仍將謹慎樂觀，租金承受能力較為保守，傾向于成交高端且租金優惠的物業。”
　　在供應方面，縱觀2009年深圳寫字樓市場，從卓越世紀中心、NEO企業大道，到東海國際中心、大中華國際金融中心等綜合體物業無疑是市場最為耀眼的明星，隨著這些這些寫字樓物業的入市，市場的供應量將得到補充。
　　“2010年入市或者將要入市的寫字樓物業較多，而主體供應量仍在福田和羅湖兩區，福田約占25%，羅湖約占60%。”羅進良說。
　　記者了解到，2010年底，京基金融中心將進入寫字樓市場，帶來17.5萬平方米的新增供應。作為深圳新一代的地標性建筑，京基金融中心將以439米的高度超越地王大廈，為羅湖及深圳的寫字樓市場帶來新的發展機遇。
　　“我們非常看好整個深圳的寫字樓市場”，京基品牌部經理熊偉說，“總的來講，羅湖的金融總量在全市都有很大的比例。我們不僅放眼羅湖，也放眼整個深圳。”
　　租金回報率可能會更低
　　市場的快速回暖和對未來的樂觀預期帶來的直接影響的投資者對于寫字樓市場的青睞，投資者的心理直接導致了寫字樓價格的節節攀升。事實上，在2009年的快速攀升中，寫字樓的資金回報率就僅僅達到3—5個點。“中心區的寫字樓租金回報率多在3%左右，3%是一個比較偏低的水平”，羅進良告訴記者，表面租金回報率如果在3%，扣除稅費就更低了，“3個點的回報率已經是一個底線，投資的風險已經出現了。”
　　對于開發商來說，對寫字樓價格的未來預期顯得更為樂觀。京基品牌部經理熊偉認為，深圳的寫字樓有進一步挖掘的可能。“投資者對寫字樓的價值的認識跟不上住宅，我們看好2010年到2014年的寫字樓市場，深圳特別是羅湖的寫字樓跟香港還是有很大的區別，比如香港中環的寫字樓租金最高可以達到180元每月每尺，而深圳最高的華潤大廈才200元每月每平方米，中心區的一些寫字樓租金才150—160元/每月/平方米，價格相差了八九倍，而隨著深港一體化的加快，很多香港企業會選擇到遷移深圳，寫字樓的價值會進一步得到體現。”熊偉說。
　　在業內看來，寫字樓價格的上漲在2009年得到了政策上的支撐。2009年下半年，深圳取消商業地產限外令，為外資購買寫字樓物業打開了新的窗口。雖然短期內尚未顯示出對寫字樓買賣交易構成的直接刺激，但預計隨著政策的逐步消化，將對后市產生積極的影響。12月1日，深圳城市更新辦法實施，亦為寫字樓市場帶來新的發展空間。由于涉及可改造更新的城市項目一般均位于核心城區，商業價值巨大，這就為城市更新項目改為寫字樓、零售商業等高附加值業態提供寬闊的市場空間。戴德梁行的分析認為，在城市更新細則落實之后，深圳寫字樓市場將添加更多活力與變化。預計到2010年，在各項市場利好因素的刺激下，寫字樓銷售價格仍將持續試探市場高位。
　　“從2009年到目前來比，寫字樓的租金回報率是有所回落的，寫字樓的價格在不斷上漲，但是2009年底租金的上調比較低，租金的漲幅比不上價格的漲幅，預計2010年，租金雖然會上升，但是也會相當溫和，租金回報率可能會更低，風險會更大。”羅進良說。