城市價值核心:商業綜合體的立身之本

　　“今后，城市功能多元化發展、城市商業綜合體作為新興的商業地產模式正逐步成為中國城市發展的商業價值核心。”2009年12月11日，在談到發展商業地產時，中國房地產業協會副秘書長肖曉儉這樣對《中國產經新聞》記者表示。
　　事實上，城市商業綜合體集中了商業、辦公、居住、餐飲、會議、娛樂等多種功能，其不同物業之間的相互彌補和相互助力形成了一個多功能、高效率、多元復雜而統一的復合型空間。肖曉儉說，“從開發的角度來說，城市商業綜合體與城市開發單一業態商業地產相比有較強的抗風險能力。同時由于商業綜合體項目投資規模巨大，管理技術難度高的特點，商業綜合體的項目已經成為具有相當實力和規模的房地產開發企業化解市場風險、提升企業品牌的重要選擇。”
　　“實際上，目前世界上已經出現了不少成功運營的城市商業綜合體，像香港的銅鑼灣、時代廣場等等。”中國建筑北京設計研究院總建筑師董少宇對《中國產經新聞》記者表示。
　　隨著城市化進程的加快，近年來，我國北京、上海等一些大中城市也開始出現了城市綜合體項目。商業綜合體的開發和運營需要強大的資金支持，其價值體現就是使資金流量和現金流速達到最佳的狀態，同時隨著綜合體持續運營的市場培育所帶來的人氣提升，周邊交通環境的改善，尤其是城市化進程中經濟水平的提高帶來消費力的提升，都會使其物業價值大幅度增長。
　　肖曉儉認為，城市商業綜合體在做足自身使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區域土地價值、產業價值的提升，同樣也會帶動整個城市房地產業的價值提升。
　　對于土地資源稀缺而人口卻日益膨脹的城市來說，綜合體建筑形態的出現也較好地協調了土地集約化利用的問題，給人們的生產和生活帶來了極大的方便。然而，不是所有城市綜合體都運營得非常好，由于所在的城市和地段的不同，經營業績差別會很大，甚至有很高的空置率。
　　對此，董少宇表示，隨著近幾年市場的調整，2010年對于商業地產市場來說是優勝劣汰的一年，也是集中化、品牌化、連鎖化大發展的一年，業態定位精確，特色鮮明的商業地產項目將會脫穎而出，專業化、國際化商業地產商最終將是市場的贏家。
　　談到發展城市綜合體要注意的問題時，肖曉儉強調：一是一些地方政府在商業地產的認識上需要提升，商業地產的開發要跟當地的經濟發展水平、人口規模、城市資源規劃協調起來統籌考慮。其二，商業地產的價值不應簡單的看它賣了多少錢，而是應該長遠看到它未來創造的就業、稅收、城市繁榮等等。此外，要加快城市商業地產的升級換代，規避商業間的無序競爭，擴大城市居民的消費需求，帶動資金流、信息流、物流、人流的良性擴張。做好商業地產的開發、培育、規劃、設計、引導等工作，力爭商業地產項目發展一個成熟一個，真正發揮商業地產的黃金價值作用。