沒有產權不重招商 杭州九堡附近的商鋪風險真大

買專業市場的商鋪，招商能力是重要考察內容
　　 “九堡商鋪要嗎？就在杭州新客運中心旁邊，保證年回報率8%……”“零風險投資，早一天投資，早一點賺錢！”
　　這樣的說辭，聽上去是不是似曾相識？很多讀者向記者反映最近頻繁接到這類推銷九堡商鋪的電話，連記者本人也接到過不止一次。事實上，去年初開始九堡的一批商業地產項目就開始了這樣的“瘋狂”推銷。
　　不打廣告，只靠“電話直銷”
　　以杭州九堡新客運中心為圓心，3公里范圍內，分布著很多商業地產項目，它們有的叫“商貿城”，有的叫“市場”，但都有著極其相似的特征。
　　一是規模龐大，建筑面積15萬平方米算小的，25萬~40萬平方米才是標準款。
　　二是投資回報率高。以記者接到的電話為例，推銷“機電五金城”，17平方米的鋪面報價30萬元，承諾包租三年，年回報率分別為6%、7%、8%，第四年開始按實際租金回報。想退鋪也可以，越往后回購價越高，如果第六年退鋪，回購價為原價的145%。
　　舉例來說，如果記者購買這樣一間30萬元的商鋪，前三年可以回收6.3萬元，假設第四、第五年的回報率仍按6%算，那么還可回收3.6萬元，第六年按原價的145%退鋪，再收回43.5萬元。六年時間收入53.4萬元，減去30萬元的成本，利潤為23.4萬元，利潤率高達78%，平均年利潤率13%。
　　三是推廣方式不走尋常路。照理說，如此高回報率的投資項目應該很好賣，但從記者了解的情況看，這些商業項目都不缺鋪，隨到隨買，挑選余地非常大。“因為我們不做廣告的。”推銷人員如此解釋。它們如何做推廣？最常見的是電話推銷，還有信箱廣告，以及委托房產中介代理銷售，記者還在房交會現場收到過這類項目的廣告傳單，總之它們很少在常規推廣渠道露面。
　　“房交會上是不允許我們設攤的，所以老板安排人在兩個會場的廣場上發傳單，大概有200多人吧。”一位推銷人員告訴記者，發傳單是第一步，主要還是靠電話不斷追訪，請有意向客戶去現場看鋪，以低總價、高回報率說服投資者。
　　多數沒有產權，租賃期不超過20年
　　商鋪投資以低總價、高“返租”回報率做賣點并不少見，但像九堡這樣，高密度、高相似度的情況還真不多見。
　　問題是，為什么是九堡？有一種解釋是：九堡板塊的住宅市場很熱，從去年年初到年底價格幾乎翻了一倍，因此帶動了商業地產項目。這或許是原因之一，但還有一個更主要的原因是——九堡有地，有大片土地屬于特殊用地，隨著整個板塊的房地產市場進入高熱，這些閑置的特殊用地怎么可能不被人盯上？
　　在調查中我們了解到，九堡的這些商業項目無論規模大小，它的合同有效期都不超過20年，一般是15~20年。因為這些土地既不能劃撥也不能拍賣，開發商獲得土地只能通過租賃，而法定的租賃最長期限就是20年。
　　既然土地是租賃的，開發商無法獲得產權證，就沒辦法銷售，只能在工程進度差不多的時候，“賣”給投資者合同約定年限內的商鋪使用權，這所謂的“賣”實際上就是“轉租”，開發商說到底就相當于“二房東”。九堡現有的不少商鋪大多都是這么產生的。
　　只重銷售不重招商，這樣的商鋪風險最大
　　“雖然都是租賃，但有證沒證差別還是很大的。”一位不愿透露姓名的商鋪銷售負責人私下告訴記者，他目前操盤的項目股權分配非常復雜，大小股東二三十人，股東之間還得分派系。“人多主意多，大家都想盡快回籠資金，所以想通過后期的市場運營來贏利很難，最好的辦法就是前期銷售。”
　　對開發商來說，與普通商鋪相比，期權式商鋪不過是另一種商業模式，說白了就是換種“玩法”。只是，有經驗的投資者一個個精明著呢，這種“玩法”在他們那里玩不轉。一位資深投資者告訴記者，他去看過兩個這類的九堡商貿城，低總價確實有一定吸引力，最后沒有下單是因為這兩個開發商都沒有操作商業地產項目的經驗，“信用度”太低。“這種模式，說白了就像開發商定向發行信用債券，大家共擔風險、分享利潤，如果開發商不講信用，拍拍屁股走了，投資者就只能自認倒霉。”
　　他說的開發商“拍拍屁股走了”的情況可能出現嗎？實際上，由于市場不夠規范，“售后返租”的項目有頭無尾的情況，已經屢見不鮮。單是最近兩周，記者已經接到兩起讀者投訴，都是投資產權式酒店、商鋪失敗的情況，原開發商早已不見蹤影，項目轉手，新“房東”不認舊合同，業主毫無辦法。
　　畫的“餅”再大、再好，也充不了饑。