長(zhǎng)沙市投資商鋪供大于求 炒鋪商機(jī)向周邊擴(kuò)散

　　“現(xiàn)在在長(zhǎng)沙投資商鋪，如果非要量化的話，一般而言資金門(mén)檻100萬(wàn)才好做。”1月11日下午，坐在記者對(duì)面，36歲的張先生感慨。
    從租商鋪?zhàn)錾�意發(fā)現(xiàn)炒鋪商機(jī)，張先生一入江湖就將近十年。從單個(gè)門(mén)面開(kāi)始，他的生意越做越大——從小商鋪的租售，到數(shù)千平方米面積的商業(yè)地產(chǎn)包裝運(yùn)作。
2009年，張先生賺了一筆——盡管他不愿透露具體數(shù)字，但是這筆錢(qián)變成了7000多平方米的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的滾動(dòng)投資資金。   
　　“以后想簡(jiǎn)單做事。”張先生坦言，盡管成熟商鋪永遠(yuǎn)是供小于求，長(zhǎng)沙商鋪在整體上則供大于求，對(duì)把握機(jī)會(huì)的要求越來(lái)越高，“做得有點(diǎn)累”。2010年，他感覺(jué)投資機(jī)會(huì)已在下移，在兼顧長(zhǎng)沙的同時(shí)，已經(jīng)將觸角伸向郴州、衡陽(yáng)等市州的商鋪市場(chǎng)。本版撰文/本報(bào)記者邵中兵
　　長(zhǎng)沙炒鋪“門(mén)檻抬高”
　　從先前一家中老年用品商店做起，逐步開(kāi)出5、6家分店，張先生積累了自己的第一桶金。在他看來(lái)，自己做生意的回報(bào)“很穩(wěn)健”，眼下占到自己整個(gè)現(xiàn)金流的4成左右。
　　做生意的利潤(rùn)，則基本上被他投資在商鋪上。
　　“長(zhǎng)沙做商鋪的門(mén)檻現(xiàn)在也比較高了�！睆埾壬�認(rèn)為。一是整體上來(lái)看，隨著新樓盤(pán)的遍地開(kāi)花，社區(qū)商鋪數(shù)量激增，長(zhǎng)沙商鋪供大于求，對(duì)于投資者的眼光有了更高要求；二是商鋪面積普遍變大，投資門(mén)檻基本上提高到了百萬(wàn)元級(jí)別。
　　張先生覺(jué)得，機(jī)會(huì)正在下移。一是隨著城市的擴(kuò)大，長(zhǎng)沙周邊樓盤(pán)林立，加上現(xiàn)代人的“就近”消費(fèi)習(xí)慣，將形成很多中小的次商業(yè)中心，其中有的社區(qū)商鋪將會(huì)成為“金鋪”，而他認(rèn)為湖南的其它市州如同幾年前的長(zhǎng)沙，好機(jī)會(huì)也存在。
　　升級(jí)開(kāi)發(fā)“主題商業(yè)”
　　在積累了資本之后，張先生2009年有了幾個(gè)“大動(dòng)作”。一個(gè)是在南郊公園門(mén)口租下一個(gè)5000多平米的底層商業(yè)，整體包裝開(kāi)發(fā)成“美諾購(gòu)物公園”，在太平街則有個(gè)1000多平方米的“美諾湘印象”的主題購(gòu)物商場(chǎng)。
　　“招商情況還不錯(cuò)。前者完成了4成，后者2成多�！睆埾壬�透露，前者租金均價(jià)116元/平方米，后者的均價(jià)為180元/平方米。美諾購(gòu)物公園計(jì)劃在今年5月份開(kāi)業(yè)，屆時(shí)將收回三四成投資。這個(gè)租期10年的商場(chǎng)，如果運(yùn)作順利，前五六年就可以賺回成本，后幾年相當(dāng)于全部都是利潤(rùn)。
　　看來(lái)，做商業(yè)鋪面包裝運(yùn)營(yíng)“錢(qián)景誘人”。但是張先生坦言并沒(méi)那么容易。事實(shí)上，做主題商業(yè)開(kāi)發(fā)需要一定的積淀——除了資金，還要經(jīng)驗(yàn)。
　　張先生說(shuō)，有個(gè)剛剛?cè)胄胁痪玫娜藢W(xué)了他之前在南門(mén)口淘吧項(xiàng)目的搞法，結(jié)果虧了100多萬(wàn)元進(jìn)去。
　　“要有耐心，要有虧損和止損的盤(pán)算，要有長(zhǎng)線概念。”張先生表示。
　　年回報(bào)率5%就差不多了
　　炒房回報(bào)率高，還是炒鋪回報(bào)率高？
　　“當(dāng)然是炒鋪�！睆埾壬�的答案毫不猶豫。從買(mǎi)房（鋪）出租的角度來(lái)看，一個(gè)70萬(wàn)元左右的160平米商品房，月租金高企到2000元，一年的回報(bào)率不過(guò)3個(gè)點(diǎn)左右，而成熟商鋪的年回報(bào)率都在8個(gè)點(diǎn)左右。
　　“我覺(jué)得回報(bào)率5個(gè)點(diǎn)就可以考慮�！睆埾壬�認(rèn)為。
　　而從轉(zhuǎn)賣(mài)的角度來(lái)說(shuō)，商鋪升值更快。他2009年在湘江世紀(jì)城拿下的一個(gè)商鋪，眼下有人出價(jià)就比當(dāng)初接近翻番——但他拒絕了，租給了別人做餐飲，“回報(bào)更長(zhǎng)線、穩(wěn)健”。
　　幾個(gè)月前，張先生成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司，在兼顧長(zhǎng)沙幾個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目的同時(shí)，摩拳擦掌準(zhǔn)備殺向市州市場(chǎng)。
 �。劢�湖戰(zhàn)績(jī)］
　　月租金收入過(guò)百萬(wàn)
　　當(dāng)下，手里運(yùn)營(yíng)的商鋪總面積超過(guò)7000平方米，這些2009年啟動(dòng)的項(xiàng)目，就是張先生生眼里自己的“戰(zhàn)績(jī)”。
　　“覺(jué)得自己還處于創(chuàng)業(yè)階段，錢(qián)都滾動(dòng)投資了，沒(méi)買(mǎi)什么犒勞自己�！睆埾壬�說(shuō)。
　　這7000多平方米的商鋪，全部租出，據(jù)記者估算，月租金收入過(guò)百萬(wàn)。
　�。勖�家觀點(diǎn)］
　　新興區(qū)域機(jī)會(huì)更大
　　長(zhǎng)沙商鋪數(shù)量沒(méi)有一個(gè)官方權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但是從市場(chǎng)情況來(lái)看，供大于求是整體狀況。從機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，市中心的成熟商鋪相對(duì)價(jià)值較高，但是價(jià)格也很高。因此，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)都在于周邊新興區(qū)域，一些新樓盤(pán)的社區(qū)商鋪，眼下價(jià)格還不很高，只要未來(lái)區(qū)域發(fā)展得力，絕對(duì)有機(jī)會(huì)成為“嘩啦啦響的錢(qián)袋子”。
　　搜門(mén)面網(wǎng)CEO邵宣認(rèn)為，要關(guān)注一些路的拐角、十字路口，機(jī)會(huì)相對(duì)更好一些；而一些大盤(pán)，因?yàn)轭A(yù)期入住人口多，車(chē)流量大，更值得關(guān)注；另外就是一些大商業(yè)的旁邊，政府規(guī)劃中的新興區(qū)域、學(xué)校周邊的商鋪，機(jī)會(huì)更好，都值得花更多精力去發(fā)掘。
　　長(zhǎng)沙的商業(yè)，除了一些大型的MALL和大的主題百貨商場(chǎng)，一般性的商業(yè)逐漸多元化�，F(xiàn)代人生活追求簡(jiǎn)單，而交通也越來(lái)越擁擠，“能在自家樓下解決問(wèn)題是最好的”，商業(yè)中心在泛化，很多周邊的次中心和小中心會(huì)崛起。
　　做商鋪，心態(tài)不能浮躁，不能指望一夜暴富，這樣或許能發(fā)現(xiàn)更多的好機(jī)會(huì)。
　�。劢�湖秘笈］
　　謹(jǐn)防門(mén)面轉(zhuǎn)讓十大誤區(qū)
　　2009年剛剛過(guò)去，有很多門(mén)面經(jīng)營(yíng)者在盤(pán)算著一年的得失。同時(shí)也積極籌劃著2010年的投資計(jì)劃。
　　在每年年關(guān)的時(shí)候，有很多門(mén)面老板急著把門(mén)面成功轉(zhuǎn)讓出去。邵宣認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓門(mén)面很有技巧，有高價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�也有虧本的。他總結(jié)出門(mén)面轉(zhuǎn)讓10大誤區(qū)。
　　誤區(qū)一：合同很快到期，馬上交租金，才急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)二：正常的淡季來(lái)臨，生意不好，才急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)三：忌生意不好，跌到谷底，才急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)四：同行或同街道門(mén)面在轉(zhuǎn)讓?zhuān)�就想跟著“一窩蜂”轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)五：嚴(yán)重虧損，還要轉(zhuǎn)嫁利潤(rùn)的方式，去轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)六：道聽(tīng)途說(shuō)別人轉(zhuǎn)門(mén)面賺了錢(qián)，強(qiáng)找理由、借口，急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)七：碰到不可抗力的事情，如拆遷，急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)八：忌隨意抬高轉(zhuǎn)讓價(jià)格，欺生心態(tài)，急于轉(zhuǎn)讓。
　　誤區(qū)九：忌僅靠自身的努力去轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有與房東、隔壁門(mén)面老板商量好說(shuō)法，就急于轉(zhuǎn)讓門(mén)面。
　　誤區(qū)十：不愿與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作。不想出一分錢(qián)，反正虧了，有一種“想讓馬兒跑，不給馬兒草”的心態(tài)。