房地產行業2010年一季度投資策略:偏松信貸和靚麗業績提振市場信心

    趨緊政策和偏高房價將拖累一季度成交量。
    1月7日國務院辦公廳公布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國十一條)細化了2010年房地產的調控思路,即增加保障性和普通住房供給、刺激自住和改善型需求、抑制投資投機性需求。政策對投資投機性需求的打擊和偏高房價對自住改善型需求的抑制使房地產銷售市場陷入觀望期,拖累了一季度的成交量,特別是投資投機性購房需求占比較高且房價位于高位的一線城市的成交量。無論如何,2009年房地產市場量價爆增的歷史在2010年不會重演。
    適當寬松信貸和靚麗業績有助提振市場信心。
    2009年前11個月,32%的房地產開發資金來源于國內銀行貸款,新增巨量人民幣貸款中,17%流入了房地產行業(在以前年度,這一比例更高),房地產行業與貨幣政策息息相關。適當寬松的貨幣政策下,預計2010年金融機構新增人民幣貸款為7.5萬億元,仍相當可觀。
    2009年前11個月,全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長53%和86.8%。2009年前三季度,124家房地產上市公司凈利潤同比增長26.59%,預收款項同比增長57.04%(2008年預收款項同比增速為-4.19%),預收款項是同期營業收入的1.22倍(2008年預收款項僅是營業收入的43%)。大量的預收款項表明房地產上市公司2009年全年的業績還有較大增長空間。適當寬松貨幣政策下新增貸款的季節性釋放和2月份后陸續公布的上市公司靚麗年報有助于提振市場信心。
    行業估值合理,但上漲缺乏動力。
    有保有壓的調控政策和通貨膨脹預期下,在適度寬松貨幣政策轉向、加息周期來臨之前,我們相對看好房地產行業。目前行業靜態市盈率27倍,市凈率3.59倍,市值前40家房地產上市公司股價與每股RNAV 基本相當,房地產行業整體估值與全部A 股比較基本合理。但由于缺乏房屋高成交量的支撐,房地產上市公司整體股價繼續上漲的動力不足,2010年行業的整體性機會不大。
    投資建議:關注三類個股:1、受益于行業集中度提高、業績增長有保障、估值較低的行業龍頭企業;2、受益于推進城鎮化進程的二、三線城市的區域龍頭企業;3、受益于經濟企穩回升、前期漲幅較小的商業地產企業。
    風險提示:國十一條公布后,各部委和地方政府會陸續出臺并執行相關房地產調控細則,沖擊房地產銷售市場和上市公司股價。