二套房貸首付不得低于4成 改善房貸款申請有漏洞

　　隨著2010年的來到，各大銀行又有了新一年的貸款額度，去年年末房屋貸款一貸難求的局面得到有效的緩解。
　　就在北京各大銀行開始新一年的房貸業務時，1月10日，國務院辦公廳發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。其中，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
　　對此，多位業內人士均表示：國務院這個通知中有關二套房貸的政策在2009年一直在重申，這次同樣是要求銀行嚴格執行。而能否嚴格執行的關鍵還是要看銀監會對銀行的監管力度，畢竟最終放貸的口子還是在銀行那里。
　　不過由于這次政策重申是由國務院提出的，相信銀監會肯定要在今后加強監管。
　　中小股份制銀行
　　紛紛調低利率搶客源
　　在中信銀行，其房貸部門的工作人員告訴記者：“這幾天申請房貸的人確實挺多的，如果現在申請第二套房屋貸款，首付最低還是要4成，但是利率方面則可以給予7折的優惠。如果申請貸款的是改善型住房，那么還可以按首套房貸的優惠給予辦理，即首付2成，利率優惠方面同樣是7折。”
　　而在12月底，記者在房地產中介那里了解的中信銀行房貸情況還是最多只能給予9折的優惠。這位中信的工作人員同時表示，對于144.2平方米以上的非普通住房，中信銀行最多只能給予全部房款60%的貸款額度，而144.2平方米以下的普通住房則可以給予全部房款70%的貸款額度。
　　除了中信銀行，記者在采訪民生、招商等股份制銀行時，同樣得到了二套房首付4成，貸款利率給予7折優惠的回答。
　　不過，雖然中小股份制銀行已經開始紛紛調低利率爭搶客源，但國有四大銀行卻并沒有行動。
　　國有銀行
　　二套房貸利率嚴守1.1倍
　　記者以購房者身份采訪中國銀行的房貸專員時，對方表示：“現在在中國銀行辦理貸款，只要是二套房貸，除了首付4成外，利率全部按央行公布的基準利率上調1.1倍來執行，沒有任何優惠。”而在與這家中國銀行相鄰的一建行支行內，工作人員同樣表示要是二套房貸，利率肯定要按基準利率的1.1倍收取。
　　而后，記者在詢問改善型住房是否能享受到首套房貸款的優惠時，這位房貸專員稱，“中國銀行現在暫時沒有改善型住房的貸款項目”，也就是說，只要是二套房貸，就都是首付4成，利率1.1倍。
　　除了在二套房貸上全面收緊，這位貸款專員還表示：“如果您是首套房貸款，也不都是最低首付2成，還要看您房屋的面積，一般面積較大的房屋首付最低要到3成，只有面積比較小的房屋才可以做到首付2成，大小房的標準按是否達到140平米算，不過利率方面所有首套房還都可以給予7折的優惠。”
　　一位中國銀行的內部工作人員則對記者表示：“在房貸這方面，年初國有四大銀行的放貸力度相對于中小股份制銀行來說確實還是比較緊的，一方面是央行推動貨幣信貸均衡投放，要求下屬銀行每個月的信貸放量要盡量平穩具體措施更要謹慎，另一方面這幾家銀行的客戶都比較多，沒有必要下標準去爭搶剩下的客源。”
　　改善型住房申請貸款有漏洞
　　在采訪中記者還注意到，雖然國務院辦公廳發文表示二套房貸最低的首付標準為4成，但只要能證明購買的第二套房屋是改善型住房，同樣可以享受到首套房貸的優惠。而至于需要什么條件才能申請改善型住房貸款時，上述中信銀行的工作人員對記者表示：“中信銀行的界定標準是人均居住面積小于27平方米的家庭可以申請改善型住房的貸款。”
　　而在記者詢問銀行方面如何查證對方是否符合改善型貸款條件時，上述工作人員表示：“銀行現在確實沒有多余的精力來逐個查證。只要出具的證明不是太離譜，一般都可以辦理改善型住房。”比如一個家庭在不同地區有多處房產，但只要貸款人證明自己的家庭都居住在一處房屋，并且人均面積小于27平方米，就都可以申請改善型住房。而這種情況在很多申請改善型住房貸款人的身上都有發生。
　　相關新聞：業內反應：改善型住房算不算第二套房不明確
　　國務院辦公廳10日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，針對近期部分城市出現的房價上漲過快、加強風險防范和市場監管等問題作出要求。專家認為，針對合理引導住房消費和抑制投資投機性購房需求的差異化政策仍然是“有保有壓”，將促進房地產市場平穩健康發展，但在具體操作中可能更加靈活。
　　物業稅征不征？
　　部分商業地產可能開征
　　專家認為，《通知》強調“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”，但沒有明確提及物業稅，預計物業稅在短期內開征的可能性非常小，但不排除在全國范圍內“空轉”或在部分地區試點對商業地產開征物業稅。
　　申銀萬國房地產行業高級分析師李虹接受記者采訪時稱，此次《通知》內容與業界預期一致，后續仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來說政策表述很中性，但實際操作可能會非常靈活和寬松。
　　李虹稱，《通知》沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購房的標準，但對于全國來說差異化較大，仍有待進一步明確；《通知》雖然明確對于申請購買第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，但沒有提及房貸利率要在基準利率基礎上上浮10%，只是強調“貸款利率嚴格按照風險定價”，這在實際操作中仍有很大空間。
　　房價會不會降？
　　走勢要到4、5月份明晰
　　預計市場將會繼續觀望，走勢還有待觀察，既可能出現量價齊跌的局面，也可能出現稅費轉嫁到房價中導致房價繼續上漲。要等到今年4、5月份政策效應集中釋放，市場走勢才能進一步明晰。
　　《通知》要求加大差別化信貸政策執行力度和繼續實施差別化的住房稅收政策。專家認為，這次《通知》傳遞的信息仍然是“有保有壓”，采取差別化政策合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。
　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為，《通知》要求二套房貸首付不低于40%，嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，都是希望讓房地產泡沫不要進一步擴大，回到健康發展的軌道上來，把調結構與保增長、保民生結合起來。而最終的貫徹落實仍需要地方政府、商業銀行、房地產開發商這些利益方共同履行職責，不再為房價的高漲推波助瀾，這也是《通知》最后強調“國務院有關部門要加強對各地貫徹落實房地產市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查”的用意所在。
　　薛建雄也向記者表示，國務院此次再次明確要促進房地產市場平穩健康發展，是防范過熱而不是打壓房地產產業。2010年導致房價上漲過快的因素雖然還存在，但是政策已有所收緊，所以房價上漲態勢會有所放緩。由于2009年成交體量較大，預計2010年的供應量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交體量比2009年可能會略有下滑。
　　中原地產分析師馬冀稱，從去年12月中下旬開始，上海許多商業銀行已將二套房貸的首付提高到四成，且利率優惠也提高到8.5折。這次國務院通知明確首付4成，符合市場的預期。現在信貸“水龍頭”關小了，投資投機性需求以及改善性需求的成本將提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一線城市，對中高端投資者影響恐怕有限，因為這些購房者使用美元、港元進行按揭貸款，在信貸方面往往有優惠，購房利潤依然明顯。
　　“熱錢”怎么防？
　　加強跨境投融資監控
　　“熱錢”更愿意抓住國內資產價格上漲帶來的機會，通過認購股權投資房地產開發商和購買商業中心及寫字樓等獲利。綜合來看，至少在2010年上半年，短期國際資本仍將持續流入中國。
　　薛建雄接受記者采訪時表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場”。有關部門在2008年全球金融危機之前曾經強調過防范“熱錢”沖擊，此次再次強調加強風險防范和市場監管，說明市場上“熱錢”流入已經引起有關部門的注意。
　　中國社科院國際金融研究中心秘書長張明日前指出，2010年中國面臨的短期國際資本流動形勢，必須建立在兩方面判斷的基礎上：一方面是短期國際資本在中國以及在其他國家的相對收益率；另一方面是美元套利交易的融資成本變動。
　　國務院國資委副主任黃淑和7日在中央企業負責人經營業績考核工作會議上表示，中央企業要做好風險防范，要慎重進入股市、房地產和期貨等高風險領域。“已經進入這些領域的，要規范程序，嚴格考核。”
　　央行日前召開的工作會議也特別強調，要防范信貸風險和系統性金融風險，加強貸款用途管理，防止變相使用銀行貸款作為項目資本金。要密切關注房地產市場變化，嚴格執行有關房地產信貸政策，促進房地產金融健康發展。