險資進軍地產：“狼”真的來了？

    近日，一系列保險公司與地產商的“聯姻”，讓險資垂涎地產蛋糕的“狼相”再一次凸顯出來。
    在房地產行業喊了多年“狼來了”之后，這一次，“狼”或許是真的來了。
險資潮涌地產
    2009年12月27日，遠洋地產發布公告稱，中國人壽認購遠洋地產增發的9.34億股，涉及金額58.19億港元。增發之后，中國人壽持有的遠洋地產股份占擴大后總股本的16.57%，一躍成為遠洋地產第二大股東。
    這一筆交易僅僅是險資投資地產行業第一個浪潮中的一朵小浪花。
    12月30日，佳兆業宣布，與生命人壽保險股份有限公司簽訂為期5年的策略聯盟框架協議，雙方將共同探索于商業地產領域的投資商機。
    今年9月，平安集團借助旗下的平安信托先后與金地、綠城合作，將250億元的大單砸向了房地產市場。
險資的野心
    目前，保險資金投資不動產，主要有實物投資與金融投資兩種途徑。實物投資相關政策尚未明朗，險資大多選擇金融投資進入房地產。
    而在今年10月1日新《保險法》實施之前，險資分享房地產利潤的途徑主要是以“打擦邊球”方式，即以“自用”的名義投資商業地產，或者通過購買地產類證券曲線投資。
    目前，險資運用管理辦法（投資細則）尚在征集社會意見，《保險資金投資不動產試點管理辦法》也遲遲未出，但保險資金迫切分享地產業厚利的饑渴卻在不斷膨脹和滋長。
    業內人士分析，平安信托和中國人壽的投資舉動都有“試水”的意味，都可為日后險資直接運作地產積累經驗，一旦時機成熟，保險資金也可以很快地接手投資項目。
    對于險資的野心，2009年的中期業績會上，中國平安總經理張子欣的一番話頗具代表性：“房地產投資收益和股權投資收益，可以幫助保險公司鎖定長期收益，也能起到平滑利潤的作用”。
改變地產格局？
    對于險資投資不動產開閘，不少人士認為，這或許或沖擊整個地產行業格局。
    去年保險資金總資產3.3萬億元，業內人士據此估算，險資可以投資不動產的額度大約為2000億-3000億元。按照當前的物業估值，此投資規模相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。
    這的確是一股不可忽視的力量。不過，根據正在征集社會意見的險資管理辦法規定，險資投資不動產依然有一些門檻：需要成立獨立的專業投資機構，投資比例限定在一定范圍之內，保險公司不能直接進行房地產開發。
    因此，不少人士認為險資對地產業的影響短期不會太大。中金公司房地產分析員白宏煒就認為，險資進入房地產市場是個長期過程。況且，受經濟低迷影響，商業物業租金收益率仍處在下降之中，也將阻礙險資的短期介入。