穗商業地產供應井噴三倍 2010年前景喜憂參半

　　近日，第一太平戴維斯發布2009年度商業與住宅市場總結報告，分析指出，2009年全市甲級寫字樓租金指數同比下降7.6%。
但隨著全球和本地經濟逐漸向好，中資公司需求起支撐作用。全年租金指數降幅從第一季度的3.7% 降至第四季度的1.0%，分別報于人民幣124.8元/平方米/月和120.3元/平方米/月。全年市場吸納量約204,000 平方米，同比增長39.3%；年末全市甲級寫字樓空置率為14.8%，同比下降5.5個百分點。
　　零售商業市場方面， 2009年全年無新增優質購物中心供應。社會消費品零售總額在2月（同比2.3%的增長率）降至最低點，后隨消費者信心恢復而逐步回升（11月同比24%的增長率），2009年前11個月累計同比增長15.7%。全市優質購物中心空置率保持在10%以下，第四季度租金指數相比第一季度上升3.7%。
　　甲級寫字樓供應量為過去五年的三倍
　　根據第一太平戴維斯研究數據，預計2010年甲級寫字樓新增供應量約 730,000 平方米，達過去五年年均供應量的3倍。隨著全球經濟的逐步復蘇，以及本地經濟的回穩，跨國及本地企業的辦公物業租賃面積和租金預算都將有所回升，全市甲級寫字樓租賃市場需求也將相應得到恢復。
　　第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄介紹，該公司也計劃于2010年廣州作為南區的總部，進一步拓展珠三角、福建、湖南、海南、廣西、貴州等地區業務并組建豪宅銷售團隊，針對豪宅及跨區銷售。由于戰略調整以及業務重心轉移，第一太平戴維斯將會將廣州寫字樓租賃面積規模擴大三分之一。
　　第一太平戴維斯本身成為了跨國企業辦公物業需求復蘇的一個很好的例子。然而，對于五年以來前所未有的甲級寫字樓放量，廣州的寫字樓尤其是珠江新城定位為世界一流的甲級寫字樓是否已經做好了充分的準備？第一太平戴維斯市場助理董事陳松吟介紹，盡管市場需求將有所回升，但預計仍難以抵消大量新增供應集中入市對租金和入駐率的下行影響，預計全市租金和入駐率將有所下降。“2010年上半年我們必然能看到全市寫字樓需求的放量，但對于2011年來說，全市寫字樓將面臨較大的考驗。屆時我們或能看到不同質素寫字樓之間的租金差距將會被極度放大。”
　　珠江新城零售商業市場叫板天河北 一線商城租金超越京滬
　　根據第一太平戴維斯研究數據顯示，2010年將有約630,000平方米購物中心入市，為過去五年年均供應量的3.5倍。其中有20%的供應量將來自于珠江新城，如西塔、高德置地項目等。
　　珠江新城也將在2010年成為廣州高端消費商圈的新寵，直接叫板環市東，與天河北的萬菱匯、太古匯形成正面競爭的關系。
　　因此，第一太平戴維斯預計，預計現有租戶和租金水平將在一段時期內保持相對穩定狀態，而新增物業在投入前期將承受較大的租金壓力和招商壓力。
　　隨著太古匯、萬菱匯等高端零售商業市場的投入，天河北商圈的輻射能力將會進一步加強。加上2010年亞運會契機、武廣高鐵的開通，這種輻射能力將會進一步從珠三角地區擴大至長三角地區。第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄指出，廣州并不缺商業，而是缺少特色商業。因此在廣州市場上會發現，一線零售商業市場的租金，往往比上海、北京的同類型物業的租金要高，天河城就是最好的例子。林木雄進一步分析指出，天河北與珠江新城零售商業的正面競爭，會加快廣州高端商用物業的結構調整，一些定位偏頗或管理不當的物業，將會在此次大戰當中面臨招商困境、資源匱乏的境遇，很快就會被淘汰。
　　廣州商業地產不會崩盤
　　面對2010年來勢洶洶的供應量，在世界整體經濟未見明朗、國內經濟復蘇根基不穩的情況下，廣州商業物業未來的前景是否遭遇前所未有的挑戰？第一太平戴維斯助理董事陳松吟這樣認為：這對于廣州來說是一件好事，商業地產的虛榮能夠反映出城市出城市成熟的標志。就拿廣州相鄰的城市深圳舉例，在2005、2006年兩年間，深圳的寫字樓市場曾一度出現非常繁榮的的景象，供應量大增，租金暴漲。但2008年金融海嘯的原因，深圳寫字樓一度跌入低谷。對于廣州來說，才剛進入高素質寫字樓供應放量的階段，但也由于廣州定位為綜合型城市，經濟結構較上海、深圳這些金融城市復雜。所以廣州的寫字樓市場基本不會大起大落，還是會以平穩的基調發展。
　　“退二進三和騰籠換鳥政策將會給廣州尤其是海珠區的商業地產帶來巨大的新機遇。”陳松吟進一步解釋，政府出臺的“三舊”中，改造工業用地逐步置換為第三產業用地這一條，能夠為市中心的商業物業出大量的土地，尤其在海珠區，一些大型廠房以及小型工業將逐步退出市中心，這些地塊非常合適商用物業的發展。但這種商用物業是一種非CBD的商用物業，但會比傳統寫字樓的素質和定位要更高。這樣也剛好彌補了廣州寫字樓市場產品兩極分化的缺陷。我們認為這類寫字樓將會以創意園區的形態出現，如前不久面市的太古倉。另一方面，海珠區大量集中著創意型、設計型的產業，因此將會帶動海珠區商用物業的發展，由此推動廣州寫字樓市場向專業化、細分化發展。