投資不動產細則將浮出水面 1900億險資開閘在即

　　與投資不動產帶來的收益相比，監管部門對風險的管控更為關注。不日將進入會簽程序的"保險資金投資不動產試點細則"(以下簡稱細則)或在近期浮出水面。據消息人士透露，在首批不動產投資試點中，保險公司的風險管控將被放在首位。另外記者了解到，保險資金初次涉足不動產的投資比例或將控制在資產總額的5%以下。
　　投資比例擬定5%
　　"在新修訂的細則中，保險公司可以運用保險資金，以物權、股權、債權等方式投資不動產。"上述消息人士對記者表示。
　　中央財經大學教授郝演蘇對記者表示，細則的出臺只不過是給保險資金投資不動產一個"名分"。實際上，很多保險公司早通過多種渠道涉足了不動產的投資。例如，中國人壽以58.19億元港元的價格入股遠洋地產；中國太保以自用名義斥資近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。
　　在保監會近日頒布的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規定，保險資金的不動產投資可分為基礎設施類不動產和非基礎設施類，但是并未提及具體的投資比例。
　　"投資比例肯定不會高于股票的投資比例，也就是說不會超過5%。"參與細則意見征求的一位保險資產管理公司高管對記者透露。根據保監會發布的數據，截至2009年11月，保險資產總額為3.9萬億，若按照5%的比例推算，未來可能將有1900億元的保險資金涉足房地產市場。
　　前述消息人士還對記者表示，為了避免保險資金參與房地產炒作，監管部門嚴禁保險資金直接參與房地產開發。
　　"這主要是為了加強風險的管控。畢竟現在的地產市場存在著泡沫，這與保險資金安全性的要求是不相符合的。"上述高管對記者表示。
　　風險管控是首位
　　"由于不動產投資對于保險資金來說還是一個陌生的領域，所以此次試點監管部門將會把風險管控放在首位。"上述消息人士對記者透露，保險公司必須在近兩個年度償付能力充足率達到120%以上才有資格申請參與試點。
　　另外，參與試點的公司必須具有董事會授權同意的不動產投資計劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔的風險。與此同時，試點機構還須具有完善的不動產投資計劃的決策機制、風險控制機制、業務操作流程、內部管理制度、內部審計制度和責任追究制度。
　　"試點的保險機構還應當確定投資議事規則、決策程序和管理人員，完整記錄每項投資的決策過程和結果。"前述消息人士透露。
　　據悉，為了抵御風險，細則對試點公司的專業人員也作出了明確的要求。參與試點的保險公司具有不動產投資經驗的人員不少于5人，其中5年以上不動產投資經驗的不少于1人。
　　"人才儲備對于保險機構來說已經不是問題，但是房地產畢竟是個新領域，保險機構只能在實戰中學習。"前述高管稱。
　　保險機構積極備戰
　　雖然細節尚未出臺，但是保險公司都不甘落后的積極備戰。
　　去年5月，人保集團就通過旗下的人保控投與經營商務地產開發為主的金融街控股簽訂了戰略協議，擬在投資不動產的政策研究、項目開發等方面進行合作。中國平安繞道旗下的平安信托和物業公司，涉足了北京、上海多處不動產。近日，生命人壽也不甘落后，與佳兆業簽訂框架協議，將成立策略聯盟，未來雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作，拓展商業地產的投資機會。
　　東方證券分析師王小罡認為，不動產投資期限長、收益穩定，匹配保險資金的負債需求。按照目前上海的情況來看，投資商業地產的回報率在5%~8%，相比保險資金現在5.5%的投資回報率要高。