沈商業地產格局明年待變

    城市綜合體搶灘沈陽沈商業地產格局明年待變
    從預約看房的繁瑣流程，再到每平方米高達9萬元的產權商鋪，商業地產往往以高姿態亮相，在商業地產從量變醞釀質變進軍沈陽的那刻起，一場商業梟雄爭霸賽已然拉開帷幕。
    從量變到醞釀質變
    2009年，沈陽商業地產首先從數量上突圍。有相關數據顯示，近年來，沈陽地區商業地產開發以年均10％以上的速度增長，商業網點開發總量已達到1200多萬平方米，商業地產占沈陽房地產建設比重超過五分之一。在建的如華強廣場、龍之夢亞太廣場、恒隆廣場等多家商業項目都已被大家熟知。據沈陽市建委介紹，沈陽金廊沿線已有31個商業項目竣工并投入使用，78個項目正在建設或即將開工，如此浩大的商業地產隊伍創造了沈陽空前強大的商業陣勢。
    在商業地產量變的同時，質變也開始醞釀。上海新天地是上海的一張名片，依仗上海的文化底蘊大獲成功。據說瑞安集團將把沈陽天地項目打造成沈陽的“新天地”，從規劃到物業服務再到建筑設計一律聘請加拿大、英國等知名團隊，氣勢非同凡響；而香港嘉里集團更是靠自己的招牌——香格里拉酒店來增強競爭優勢，為沈陽商業帶來高品質的內涵；華強廣場也不甘示弱，率先決定營造出輕松愉快的辦公環境，空中休閑花園是其最大亮點。各大商業地產尋求質變的方式多種多樣，新穎之處更是不勝枚舉，也許正是如此高調亮相，商業地產的售價也是不菲。
    在剛剛結束的“2009沈陽金廊商業房地產展示交易會”上，某商業項目最高產權商鋪一平方米賣到了9萬，在沈陽商鋪每平方米2萬左右是比較普遍的價格，9萬算得上是天價了。商鋪用于投資，自然要比住宅貴，但商業地產的公寓部分售價也是水漲船高，位于青年大街南端的皇朝萬鑫大廈幾乎漲了3倍，百姓看房得預約，連公寓每平方米都賣到3萬多元。這或許跟其五星級的公寓配置有直接關系，而根據目前市場行情，皇朝萬鑫40平方米的公寓每個月租金可達到6000元，或許這就叫做貴得有理。
    城市綜合體布陣沈城
    在不知不覺中，沈陽人發現外出購物、休閑的場所越來越多，而源頭在于大量的商業地產項目竣工并投入使用。近一兩年，像沈陽百聯購物中心、中糧大悅城、太原街萬達廣場等陸續開業，世茂百貨也即將開門納客，而且還有大批商業地產項目預計在明年集中開業，比如億豐時代廣場、鐵西萬達廣場、泛華廣場、沈陽天地等等。2010年，沈陽的商業地產將步入一個嶄新的階段，其中城市綜合體將是濃墨重彩的一頁。
    從北站的華府天地開始，沈陽人看到了沈陽城市綜合體的雛形。在北京、上海等發達城市中，城市綜合體在城市中扮演著重要的角色，轉戰二線的開發策略勢必將沈陽帶入一個綜合體項目集中爆發的歲月，而這個時間很可能是2010年。一年多的時間，城市綜合體項目遍布沈陽的各大要塞，沈陽新天地雄踞南塔板塊、億豐時代廣場掌控渾南板塊、鐵西萬達廣場領導鐵百商圈，而中街、太原街這種黃金地段商業項目布陣更是旗鼓相當。而城市綜合體的盛產地要數金廊沿線，沿著北陵大街一直向南到青年大街，瑞安、世茂、華潤、嘉里等地產大鱷各據其位，可以說，2009年，城市綜合體在沈陽已布好陣勢。
    城市綜合體的異軍突起，人們最關注的還是它所提供的一種“shoppingmall”的生活。有人這樣形容城市綜合體的“多重復合”：你穿著睡衣按一下電梯，轉眼間就從凌亂的臥室來到五光十色的商場、飯店，飽餐一頓后，回家躺在床上，還能感受到方才起床時留在被窩里的體溫。一站式休閑娛樂消費被開發商所推崇，消費者是否認可則還有待于時間的檢驗。
    黃金地未必結黃金果
    或許是沈陽人習慣于以購物中心和百貨商店為主體的商場模式，對于發達城市很流行的“shoppingmall”一時還難以接受，剛剛開業部分城市綜合體項目并沒有出現人氣沸騰的局面，但是一個商業地產成熟需要大概3年的時間，為此，剛“出道”的商業項目非常需要學習和積累。
    商場的日漸增多，很多人都在關心“沈陽能消化得了嗎”，這種百姓由衷而發的感慨確實應該值得商業項目開發商深思。多意味著市場份額的有限，進而加劇競爭，如何生存將是2010年商業地產最核心的話題。隨著明年大量商業項目面市，沈陽原有的商業格局將在醞釀中改變。
    瀾海地產顧問公司總經理李昂說：“從市場規律來講，一窩蜂開發隱含巨大風險，就如爛尾樓是城市的傷疤一樣。商業綜合體如果廢置，對城市的影響更為巨大。沈陽的商業市場處于升級階段，細致分析市場需求沒有差異化，如此密布的商業地產格局，內容雷同地引進品牌，在運營上存在很大風險。”
    關于五洲商業廣場和東舜百貨，很多人感到惋惜，占據太原街黃金地段卻中途敗落，所以結論是黃金地段未必能結出黃金果。失敗的案例給沈陽商業地產上了一課，從另一方面來說，更是提供了豐富的商業地產營銷案例。
    商業是用“腳”來投票的，也就是說靠人氣來獲得成功。無論是標榜著把上海新天地移植到沈陽還是香格里拉酒店的復制，人們并不在乎商業地產如何盛裝打扮，而是有多大的內在可以挖掘。沈陽精博堂房產策劃有限公司總經理李克新認為，商業項目除了開發銷售，更重要的是后期的管理和運作問題，在北方，開發商本身對商業就缺乏運作經驗，后期運營也是一個很大的問題，開發商不妨把項目先出租，等運作好了把價格翻倍炒起來再銷售賺取高額回報。瀾海地產顧問公司總經理李昂同樣認為運營決定著商業項目的成敗，目前只租不售是比較常見的運營手段，這樣易于調整商業效率。
    2010年，將是沈陽商業地產特別是城市綜合體成敗角逐的一年，在業內和大眾的質疑聲中，商業地產需在警醒中摸索與創造。