2010年商業地產機會顯現或存危機

　　在租金連續下降數月之后，與住宅市場倒掛已久的商業地產終于迎來暖流。
　　據戴德梁行、仲量聯行等數家知名房地產代理行統計顯示，在第三季度小幅上升后，商業地產需求在第四季度開始出現穩步回升的跡象，眾多投資者已經把目光從住宅市場轉向寫字樓市場。
　　暖意初現 現狀難改
　　根據仲量聯行最新發布的2009年三季度報告獲悉，三季度整體市場的凈吸納量達到13.9萬平方米，是2008年三季度以來的最高值，并接近2008年二季度市場處于頂峰時的水平。國有企業，特別是大型國有金融機構的大面積擴張構成本季度吸納量的主力，大約60％的本季度凈吸納面積都來自于國有金融機構的租賃需求。
　　“這是在經歷了一年多的低迷后，商業地產市場似乎首次出現的積極現象。”戴德梁行研究顧問部助理董事王晨對《中國產經新聞》記者表示，除此之外，租賃市場中看樓及租樓活動也正在增加，但整體租金水平仍呈下行趨勢。
　　那么，這是否意味著空置現狀已經有所恢復呢？
　　日前，《中國產經新聞》記者從第二屆中國商業地產年會上獲悉，雖然2009年整個房地產市場快速回暖，但商業地產仍處在低銷售、高投資的狀況，上海、北京、廣州等一線城市的商業地產空置率仍未恢復到金融危機前的水平。
　　統計顯示，2009年1~10月商業營運用房銷售面積同比增長33％，而住宅銷售面積增長50％。同時，今年1~10月份商業用房投資達到35.4％的增長速度，而住宅物業的增長幅度只有14％。
　　“這也說明商業地產存在低銷售、高投資的情況。這是不是長期現象，是否與持有型物業增多有關，還需要進一步觀察和研究。”民生銀行地產金融事業部副總經理兼首席分析師董續勇說。
　　此外，董續勇也表示，目前我國商業銀行對商業地產提供的信貸支持不夠。“在美國，商業銀行商業地產貸款占了貸款總額的24％，而在我國，商業地產貸款額占整個銀行貸款的2％左右，銀行與非銀行的金融機構以及第三方金融機構的合作也不足。”董續勇說。
　　商住倒掛逼破轉向
　　商業地產出現暖流的背后，是商業和住宅市場價格長時間的背離。
　　“位于北京花市大街的國瑞城公寓的價格已達到3萬元/平方米，最高達到3.5萬元/平方米；而在北京崇文區、宣武區，幾乎沒有發現單價高于2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區，御金臺公寓售價高達5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米，其間有高達兩萬余元的差額。”DTZ戴德梁行華北區研究部經理魏東向本報記者舉例說。
　　這一現象并不正常，中國不動產研究中心此前發布的報告認為，與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實體經濟密切相關，受國內國際經濟的基本面影響，基本上無法借助政策調控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經濟的真實狀況，也更能體現實體經濟的走向。
對此，魏東認為，商用物業、工業地產等是宏觀經濟的“晴雨表”。商業地產向來被視為一種純投資的地產商品，其價值是高于住宅的，但如今出現的“住商倒掛”現象說明了商業地產自身的巨大價值，還沒有被充分挖掘。在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30％左右。倒掛和商業地產滯銷，這說明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐。
　　但這一現象的出現也有政策因素，魏東表示，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50％以上，而且貸款利率沒有任何優惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。
　　盡管如此，根據上海統計信息網的統計數據，上海2009年1~8月，貌似火暴的住宅市場實際投資同比出現了負增長，而表面平靜的辦公樓市場則同比增加了14.9％。在北京，1~8月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現了負增長，但寫字樓投資的負增長也較住宅低了一個百分點，這些都說明投資者已經把目光從住宅市場轉向寫字樓市場。