商業地產融資活用金融租賃模式

　　金融租賃亦稱融資租賃或購買性租賃，它是指出租人根據承租人指定規格的設備，與供貨商訂立購銷合同，根據此合同，出租人按照承租人同意的條款取得工廠、資本貨物或其他設備（以下稱設備），且出租人與承租人訂立一項租賃合同，以承租人支付租金為條件授予承租人使用設備的權利。

　　通常，金融租賃的特點有：

　　1、購銷合同和租賃合同必須相關聯。

　　2、承租人選設備，出租方只負責付款購買和收取租賃費。

　　3、出租人可以收回全部或大部分該項交易的投資。

　　4、不可解約性：一般情況下，租期內租賃雙方無權中止合同。

　　5、設備的所有權與使用權長期分離。

　　6、設備的保險、保養、維護、有效性等風險均由承租人負擔。

　　7、首期租期終止后，承租人對設備擁有留購、續租或退租的選擇權。

　　金融租賃有多種形式，其中，售后回租是一種特殊形式的租賃業務，它是指承租人將一項自制或外購的資產出售后，又將該項資產從出租人那里租回。在售后租回方式下，賣主同時是承租人，買主同時是出租人。通過售后回租交易，資產的原所有者在保留對資產的占有權、使用權和控制權的前提下，將固定資產轉化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現金。

　　售后回租是在企業缺乏資金，急需改善現金流情況下所采取的一種籌資方式。與普通融資租賃相比，其特點在于它是承租人、出賣人為同一人的特殊融資租賃方式。在實際的運營中，售后回租是一種不錯的融資、避稅的融資手段。

　　參考金融租賃模式中的售后回租形式，可以用一種類似的模式為一些進入穩定經營期的且有大部分或全部產權的商業地產項目進行融資。

　　由于資金緊缺，加上商鋪銷售困難，目前國內很多商業地產開發商的日子實在難過，裁員和降薪只是暫時的生存手段，開發商畢竟要通過開發項目掙取利潤來生存和發展。而在很多股權融資和債券融資渠道都行不通的時候，特別是原來較為易得的物業抵押貸款都無法辦到的話，需要巨額資金量的商業地產開發商也不得不尋找更加有效的融資模式，而前幾年流行的商鋪分散銷售的售后回租模式因其后遺癥較多已在實際操作中被多數開發商棄用。富智&澤泰投資認為，金融租賃模式中的售后回租同樣適用于部分商業地產項目的融資，其前提條件是商業物業進入較為穩定的經營期，且經營商或開發商擁有全部或大部分的物業產權，與商鋪分散銷售不同，這種形式是商業物業整體銷售，之后再進行回租。

　　我們暫把這種整體銷售回租的融資形式稱為 “整售回租”形式，就是資金方以雙方約定的價格買下融資方（通常是擁有商業物業產權的開發商或經營商）的經營中的整體或大部分商業物業，然后融資方再以雙方約定的租金承租該商業物業。雙方也可以約定在一定時間內由融資方進行回購，回購價格既可以按原售價，也可以按一定年限適當溢價的原則確定回購價。

　　這種形式可以設計以下條款以保證雙方的利益：

　　1、租賃期與產權有效年限一樣長。

　　2、租期內租賃雙方無權中止合同。

　　3、商業物業所有權與使用權分離，各取所需。

　　4、融資方可以在合同履行一定的時間后以約定的售價回購商業物業。

　　5、租賃方可以將物業進行再抵押融資或轉讓給第三方，但必須保證融資方的承租權（經營權）。

　　6、其他條款。

　　對融資方而言，這種融資形式的優點有：一是達到融資的目的，使資金投入收益更大的新項目；二是保留商業物業的經營權，使經營得以繼續；三是設計回購條款，在適當的時候回購商業物業；四是與商鋪分散銷售相比，整體銷售的單價低一些，其絕對銷售額當然也低一些，但其銷售費用低，且能快速成交。該形式的主要缺點是管理商或開發商失去了商業物業的產權，因而無物業增值收益可言。吳德云