上海寫字樓市場未見復蘇 租金空置率膠著反復

　　邁過08年的低谷，09年的上海寫字樓市場雖然沒有明顯復蘇，租金和空置率一路膠著反復。中原地產研究咨詢部高級經理馬冀表示，雖然大行情大趨勢在今年沒有出現根本性的改變，但是從逐月攀升的銷售面積、頻頻發生的大型收購來看，無論投資者或業界對于商業地產的關注度以及期許值正在迅速提高，穩中向上很有可能成為明年發展的主基調。　　2009年甲級寫字樓可售項目共有6例，總面積達42.47萬m2，比2008全年推出量翻了一番。其中上海港國際客運中心和高寶金融大廈為2008年起即上市分批銷售，另外4幢包括上海國金中心等物業則屬于2009年年首次推出市場。在區域分布上，浦東陸家嘴2009年甲級寫字樓放量大增。體量最大的上海船廠項目首期工程--- “雙子塔”式的浦江雙輝大廈9月初推出兩棟四十九層超高層辦公主樓，總面積達到21萬m2。與浦江雙輝大廈一路之隔的保利廣場也租售并舉、正式入市。國金中心亦是推出了其雙子塔之一，面積為8.66萬m2，同時該項目的預租也同時啟動。銷售方面，2009年甲級寫字樓的銷售較多的依賴大型收購。前2個季度相對比較稀疏，交易主要集中于下半年，其中月成交量的峰值出現在9月，由于浦江雙輝大廈的被收購，當月甲級寫字樓銷售面積達19.6萬m2。
　　從成交價格來看，2009年甲級寫字樓的成交價格波動幅度較大，其中4月最高，達到54339元/ m2，當月甲級寫字樓的成交絕對主力為高寶金融大廈，項目成交均價為56782元/ m2。1月與7月的甲級寫字樓成交均價也位于5萬元/ m2之上，主要源于上海港客運中心以及中融碧玉藍天大廈等物業的成交。2月價格回落是由于當月僅黃浦區的亞洲大廈成交了2套，均價為21008元/ m2。
　　從租賃市場來看，與買賣市場頻發的整購事件相比，申城的甲級寫字樓租賃市場則比較低調。租金全年呈緩慢下行態勢，1月平均租金約為8.96元/ m2.d，至11月，日租金則下滑至7.58元/ m2。2009年國內經濟回暖比較明顯，多數企業訂單數目明顯增加。雖然企業未大肆擴張，不過續租以及小面積租賃需求相比08年有了較大幅度的增加。甲級寫字樓的空置率除了在2月有了小幅的回升外，保持了持續的微滑。11月底，6大CBD甲級寫字樓的平均空置率為10.02%。具體到商圈，陸家嘴以及南京西路雖然區位優勢最為明顯，但是由于陸續新項目開出，招商壓力比較大，空置率沒有明顯改善。而8月份以來塵埃落定的大虹橋規劃雖然未有立竿見影的利好，但是對于虹橋商圈的寫字樓市場起了推波助瀾的作用。淮海中路商圈的國際品牌旗艦店的相繼進駐對于其提升商務形象也將起到推動作用。相對而言，徐家匯、人民廣場商圈在商務定位上略微欠缺，后繼租金增長有限。