珠江新城寫字樓重出生天？恐怕為時過早

　　從2009年至2011年，珠江新城將會迎來一輪供應高潮，除一直在緊張招商中的西塔、保利中心、高德置地等項目之外，匯美大廈、珠江城、利通廣場等項目也將陸續亮相市場。
　　據知名國際地產服務機構世邦魏理仕研究，在維持了兩年需求低迷寫字樓市場將會在2010年上半年正式復蘇，而寫字樓的供應量大概2010年下半年開始逐步放量。
預計2010年底，寫字樓市場的供應量將會超出吸納量4倍，截止至2011年底，廣州寫字樓市場供應量將會超于吸納量的7-8倍！而目前廣州寫字樓供求比大約在1.1：1，尚屬于較健康的水平。
　　進入高速發展階段的珠江新城面臨著一個優質辦公樓供應高峰，是否存在足夠的對應需求成為市場上最大的疑問。同時，區域內的交通基礎設施、商業配套仍未全部到位，導致商務氛圍不足等等方面，都是珠江新城究竟能否承擔21世紀廣州新中央商務區重任的關鍵因素。2009年，會為來年的寫字樓市場埋下了什么基調？目前珠江新城的寫字樓究竟具備多大的競爭力？與香港、上海等國際金融中心相比，珠江新城又存在哪些優劣勢？對此，世邦魏理仕華南地區辦公樓服務部資深董事潘日升在接受搜狐焦點網記者專訪時，對這些問題做出了詳細的回答。
 　 寫字樓市場整整低迷了兩年
　　搜狐焦點網：從2009年下半年開始，市場上有眾多分析，寫字樓市場已經開始觸底反彈，租金已經有一定程度的回升，實際的詳細情況是如何的呢？
　　潘日升：我們看到寫字樓市場確實在回升。事實上，整個寫字樓市場在2008年以及2009年不甚活躍。分別來看，2009年市場的低迷是由于總所周知的金融海嘯，很多大型公司都延后了辦公室的擴張計劃，甚至有些公司暫時放棄了預算。2008年的市場低迷，除了是受到整個行業大環境的影響，另外一個重要的原因，是2006年-2007年廣州出現了大規模的“搬遷風”，當時采用較長免租期的優惠方式，吸引了大批公司提早搬遷計劃。可以說，06年底至07年的搬遷風，在一定程度上稀釋了2008年的寫字樓租售需求。
　　進入2009年年中以來，我們都能看到市場上出現了不少大宗成交的案例，其中有三單交易發生在珠江新城，包括廣東發展銀行廣州分行買下中和廣場1.1萬㎡的面積、上海浦東銀行買下富力 (論壇 新聞)盈悅廣場四層寫字樓以及一層商鋪用作廣州分行辦公場所、而無限極公司亦在富力盈悅國際購置1.2㎡的辦公面積。
　　目前已經有不少大型跨國公司已經開始制定2010年的公司搬遷計劃。我們預計，到2010年上半年，廣州的寫字樓需求將會迎來一次大規模的放量，出租率以及租金都將會得到一次上揚的機會。
　　搜狐焦點網：從2009年的住宅市場來看，投資型買家非常活躍。政府在今年也放松了外資進入市場的限制，市場上有不少境外資金在房地產市場尋找合適的投資機會，2009年寫字樓的投資情況如何？
　　潘日升：在廣州的寫字樓市場，目前還是以自用型購買寫字樓為主。從今年的大宗購置案例來看，這些機構性購買都是用于自用。由于寫字樓市場不同于住宅市場，通常交易金額都非常大，也不適宜個體買家的投資需求。今年唯一一宗大型商業投資案例，出現在10月份，即海南航空買下了天譽大廈以及威斯汀酒店。從另外一方面來說，相比北京、上海、深圳等城市的商業地產，廣州的仍需要較長的一段時間培育，交投不及這些城市旺盛。據我們所掌握的資料，境外基金大規模在廣州尋找投資機會是非常罕見的。
　　2011年末廣州寫字樓供應將超需求7-8倍
　　搜狐焦點網：有相關數據顯示，相關研究機構表示，從2010年的下半年開始，廣州寫字樓市場將在兩年內迎來100萬~130萬平方米的新增供應，競爭尤為激烈。特別是西塔、珠江城等這些大體量的寫字樓投入后，珠江新城的寫字樓是否會迎來史無前例的競爭壓力？
　　潘日升：新增供應面積只是一個方面，我們衡量寫字樓市場是否健康，還需要看另外一個指標——供求比。目前廣州寫字樓市場的供求比大約為1.1：1，屬于健康的水平。據統計，預計2010年底，寫字樓市場的供應量將會超出吸納量4倍，截止至2011年底，廣州寫字樓市場供應量將會超于吸納量的7-8倍，這將會是一個比較可怕的數字。這是不是說明廣州寫字樓將面臨巨大危機？在我們看來，這反而會是平分天下的機會。屆時，優質寫字樓的租金將會越來越貴，而其他寫字樓排除繼續探底。
　　搜狐焦點網：有相關數據顯示，以珠江新城目前的出租率，甚至比不上一些傳統的商務區，如天河北、環市東，那是否會為珠江新城帶來更大的挑戰？
　　潘日升：僅拿甲級寫字樓市場來看，目前大部分用家都是為大型跨國企業，甚至是世界500強，目前這些大型企業都基本在廣州布點。但這些用戶的要求非常尖端，就算是存在擴張需求，也僅會考慮甲級寫字樓，這對于珠江新城的寫字樓來說，反而是一個機會。同時，我們也欣喜地發現，有投資機構全新的行業進入廣州，如巨頭摩根大通，他們在合景金融廣場租下了半層的面積，而法興銀行，也將在耀中廣場建立了分點。我們將這種行業的進入視作巨頭效應，將會吸引更多的投資機構進入廣州市場，往往會這將催生大量的寫字樓需求。
　　珠江新城西南商圈壓力已過去
　　搜狐焦點網：如果按照7-8倍的供求比來計算，即使有大型跨國公司做支撐，但需求畢竟有限。對此，珠江新城的租金是否會面臨下降的壓力？
　　潘日升：對于大體量的供應，珠江新城的租金無疑會面臨著壓力。目前珠江新城租售較活躍的寫字樓主要集中在西南商圈，也是珠江新城最貴寫字樓集中的區域。如合景金融廣場的租金水平要去到160-260元/㎡，富力中心約180-200元/㎡，目前正在全球招租的西塔亦開價160-260元/㎡。西塔的招租情況基本無壓力，高德置地廣場二期的北塔已經完全租滿，可以說，這里的招租壓力已經在供應量沖擊來臨之前釋放，將來這里的租金也會在一定程度上堅挺。
　　原因很簡單，這里的配套將會最先成熟。”寫字樓+大型商業中心+酒店業態”等三種業態已經完備。寫字樓方面，有合景金融廣場、富力中心、還有亞運前即將投入使用的西塔、高德置地二期的兩棟寫字樓。大型商城方面，包括高德置地的seasons mall、西塔的大型商場部分。酒店則包括了五星級的富力君悅酒店以及國門酒店。
　　商業氛圍決定租金水平 廣州CBD無法比擬上海香港
　　搜狐焦點網：香港、上海以金融中心聞名世界，其商業物業運營能力尤為突出。珠江新城的甲級寫字樓相比仍有多大的差距？
　　潘日升：珠江新城的寫字樓在外觀的設計、硬件水平上來說已經接近世界的尖端水平，尤其是2010年下半年將要推出市場的項目，但這只是粗線條，對于甲級寫字樓來說這遠遠不夠。像一些細節，細微到的士站的設立、大堂的地毯、電梯的燈光以及溫度等等，都需要做詳細周到的考慮。在細節的處理上，珠江新城的甲級寫字樓仍有較大的提升空間。
　　二者，商業地產十分講究氛圍。在上海、香港這樣的國際金融中心，每天都會發生上市、合并、招股、配股。在這些地方的會計所、律師、銀行以及印刷商會通宵達旦地工作，這些行業自發形成行業聚居，我們稱之為“cluster”。所以才會產生了租金的巨大差異，打個比方，打個比方，你可以在香港用100-150元/㎡的價錢租下側魚涌的丙級寫字樓，也可以用1000-2000元/㎡租中環的IFC，地段造成租金的天壤之別，但這兩種寫字樓的質素，不會相差太遠。在廣州，確實缺乏這種“不夜城”的商業氛圍，租金水平并不拔尖，而廣州的CBD，與真正意義上的國際金融中心，恐怕還相去甚遠。