廣州最貴商鋪調(diào)查：北京路每平方米20-30萬(wàn)

　　廣州市房地產(chǎn)租賃管理所公布今年不同商鋪房?jī)r(jià)租金比
　　廣州哪種商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率最高？廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的研究報(bào)告顯示，傳統(tǒng)商業(yè)街仍是投資首選，投資回報(bào)率可達(dá)到9%~12%。
　　廣州最貴的商鋪在哪里，哪些地段的商鋪投資回報(bào)率最高？記者昨日從廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的《廣州市房屋（商業(yè)樓盤）房?jī)r(jià)租金比研究報(bào)告》上獲悉，北京路步行街的商鋪售價(jià)依舊傲視全城，售價(jià)高達(dá)20萬(wàn)~30萬(wàn)/平方米，而投資回報(bào)最高的，也仍然在傳統(tǒng)的商業(yè)街，可達(dá)到9%~12%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，社區(qū)商鋪投資回報(bào)率較低，僅在5.5%~6.5%之間。
　　報(bào)告顯示，2001年~2009年上半年，廣州十區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積共509萬(wàn)平方米，其中中心六區(qū)290萬(wàn)平方米，分區(qū)來(lái)看，花都、天河、番禺和海珠的供應(yīng)量最大，成為近年來(lái)商業(yè)發(fā)展最快速的區(qū)域。新建商鋪均價(jià)越秀、荔灣最高，達(dá)到6700~29000元/平方米，其次為天河、海珠。
　　二手商鋪售價(jià)最高的還是在北京路周邊，其中北京路步行街售價(jià)在20萬(wàn)~30萬(wàn)元/平方米，光明廣場(chǎng)、廣百新翼售價(jià)在7萬(wàn)~18萬(wàn)元/平方米。社區(qū)商鋪以天河區(qū)較高，主要大型社區(qū)售價(jià)在3萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米，海珠在3萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米。而專業(yè)市場(chǎng)商鋪售價(jià)普遍較高，特別是越秀區(qū)的一些知名專業(yè)市場(chǎng)，首層售價(jià)在6萬(wàn)~15萬(wàn)元/平方米。
　　傳統(tǒng)商業(yè)街
　　天河南商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)一路上升
　　傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪仍是商業(yè)價(jià)值最高的物業(yè)。比如北京路和上下九步行街首層商鋪月租金在20萬(wàn)~30萬(wàn)元/平方米，多年保持堅(jiān)挺。2005~2009年，廣州主要商業(yè)街房?jī)r(jià)租金比走勢(shì)平穩(wěn)，主要集中在140~150之間，毛回報(bào)率多在8%~9%，最高可達(dá)12%。從房?jī)r(jià)租金比來(lái)看，北京路商業(yè)街首層維持在100~125之間，毛投資回報(bào)率在9%~12%；天河南商業(yè)街租售價(jià)格一路上升，首層租售比在130~175之間，毛投資回報(bào)率在6%~9%。
　　社區(qū)商鋪
　　投資額小但回報(bào)率較低
　　廣州主要社區(qū)商鋪2005~2009年的房?jī)r(jià)租金比走勢(shì)較為平穩(wěn)，毛回報(bào)率在5.5%~6.5%之間，是各種商業(yè)形態(tài)中回報(bào)率最低的。主要原因是社區(qū)商鋪的售價(jià)大多基于未來(lái)租金持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期上，售價(jià)定位略高。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在出售時(shí)，已透支了社區(qū)商鋪的升值利潤(rùn)。同時(shí)，郊區(qū)樓盤社區(qū)商鋪的房?jī)r(jià)租金比比老城區(qū)社區(qū)鋪的高。
　　大型商場(chǎng)商鋪
  　中華廣場(chǎng)荔灣廣場(chǎng)是投資首選
　　數(shù)據(jù)顯示，大型零售商場(chǎng)在2005年~2009年期間的房?jī)r(jià)租金比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，顯示投資回報(bào)率有所上升，毛回報(bào)率由7%上升至10%。主要原因是個(gè)別商場(chǎng)的售價(jià)有所下調(diào)，而租金相對(duì)保持平穩(wěn)。而房?jī)r(jià)租金比在160~120之間，顯示廣州大型商場(chǎng)房?jī)r(jià)租金比處于合理的水平。
　　哪些商場(chǎng)鋪?zhàn)钸m合投資？統(tǒng)計(jì)顯示，中華廣場(chǎng)和荔灣廣場(chǎng)兩個(gè)成熟商場(chǎng)房?jī)r(jià)租金比相對(duì)平穩(wěn)，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。如中華廣場(chǎng)2008年、2009年房?jī)r(jià)租金比都維持在127，荔灣廣場(chǎng)從159微升至169。
　　盡管光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等商場(chǎng)鋪房?jī)r(jià)租金比下降，但這是因?yàn)槠渖啼伿蹆r(jià)下降了，租金不變，而導(dǎo)致比例下降。所以，房?jī)r(jià)租金比下降的商場(chǎng)有時(shí)并不一定是投資首選。
　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪
　　受國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響大
　　廣州部分專業(yè)市場(chǎng)首層商鋪2005~2009年的租售比走勢(shì)較為平穩(wěn)，主要集中在115~150之間，毛回報(bào)率在7.5%~10%之間。
　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪一般面積不大，但是一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成熟，租金和售價(jià)都會(huì)翻倍地增長(zhǎng)。如白馬、天馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、一德路海鮮批發(fā)市場(chǎng)、萬(wàn)菱廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)首層商鋪售價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，商鋪價(jià)值甚至超過(guò)街鋪。
　　但是，專業(yè)市場(chǎng)商鋪受國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響很大。如2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響，廣州大部分專業(yè)市場(chǎng)商鋪空置率上升，租金下降。特別是2008年10月以來(lái)，商鋪投資需求下降70%，市場(chǎng)鋪?zhàn)饨鹌骄�下�?0%以上，整體營(yíng)業(yè)額下降15%以上，商戶關(guān)閉退檔率在5%左右。