廣州商鋪房價租金比報告 珠江新城商鋪有泡沫

　　廣州未來大型零售商業中心勢頭勁猛，專業批發市場短期將面臨困難。廣州市國土房管局日前新鮮出爐的《廣州市房屋房價租金比研究報告———典型商業樓盤篇》顯示，廣州市中心六區新建商鋪成交均價整體走勢相對波動不大，北京路步行街商鋪以30萬元/平方米左右售價傲視全城。報告還特別指出，今明兩年廣州超過100萬平方米的大型商業物業集中供應，扎堆天河體育中心周邊和珠江新城，短時間供應過大需防止市場飽和的風險。
　　個別大型零售商場跌破發售價
　　報告分析，廣州各區新建商鋪成交均價呈現以中心城區為高點，向外圍邊緣區遞減的特征。其中，作為廣州老城區的越秀區和荔灣區新建商鋪價格一直高企，1995年-2009年新建商鋪均價約6700-29000元/平方米。
　　盡管住宅房價高漲，但2005年-2009年，廣州大型零售商場的“房價租金比”卻呈現下降趨勢，毛回報率由7%上升至10%。主要原因是個別商場的售價有所下調，而租金相對保持平穩。如北京路現時的三大商場廣百新翼、光明廣場、名盛廣場，首層售價在7萬元至18萬元/平方米之間，但由于商場經營情況不理想，現時的售價已低于發售初期的價格。
　　而廣州主要商業街的房價租金比走勢則較為平穩，主要集中在140至150之間，毛回報率在8%至9%之間。從典型個案看，北京路、農林下路投資回報率較高。報告提供的數據顯示，現時北京路步行街的商鋪售價在30萬元/平方米左右，天河南商業街商鋪售價也高達13萬元/平方米。
　　郊區社區鋪扎堆致均價走低
　　報告顯示，廣州市中心六區新建商鋪成交均價整體走勢相對波動不大。廣州市中心六區新建商鋪成交均價從2005年的1.3萬元/平方米，下降至2006年-2008年的每平方米1.1萬元左右。而近幾年廣州商鋪價格走低，主要是成交商鋪以價格低廉的社區商鋪為主，尤其是近郊區域如番禺、花都等均有大量社區商鋪成交。另外，2007年底爆發的金融危機也是造成去年商鋪價格下降的原因。
　　在社區商鋪方面，老城區和天河核心區的社區商鋪售價較高，首層商鋪的售價可達5萬-8萬元/平方米，其次是海珠區以及天河東一帶商鋪。雖然珠江新城區域整體商業成熟度仍不高，但受區域投資前景的影響，社區商鋪房價租金均比較高，首層售價在7萬元/平方米以上。像星匯園和南國花園的比值均超200。按照報告的指標，房價具有一定的泡沫成分。
　　據介紹，廣州主要社區商鋪毛回報率在5.5%-6.5%之間，回報率相對最低。主要原因是社區商鋪的售價定位略高。
　　報告指出，2009年-2010年，廣州將迎來大型商業物業集中供應的高峰期，總體供應量預計超過100萬平方米，其中主要分布在天河區的體育中心周邊和珠江新城。“大型零售商業中心對于建設和改造升級廣州商業功能區將發揮重要作用，但短時間供應過大需防止市場飽和的風險。”
　　■名詞解釋
　　房價租金比
　　“房價租金比”是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。
　　對于商鋪物業，現時大多認為合理的投資回報率一般在6%-8%，其對應的房價租金比大約在110-150之間。若房價租金比大于200時，房價具有一定的泡沫成分。