2009年中國房地產十大熱門話題

　　2009年，中國房地產走過了近乎瘋狂的一年，房價瘋漲、成交大增、投機盛行，在國際金融危機的大環境下，中國房地產業一枝獨秀，幾乎是出乎所有人的意料。在這一年，有很多值得我們關注、研究和深思的話題。
　　一、降價潮。今年新年伊始，萬科又掀起了新一輪降價潮的序幕。上海萬科元宵節期間推出了“豐禮迎春”活動，和去年開發商紛紛觀望不同，滬上不少開發商不再消極等待樓市回暖，綠地、嘉華、保利等品牌開發商也參加到價格戰行列中，各地降價潮呈愈演愈烈之勢。遺憾的是，由于政府的救市，這一輪降價潮沒能延續。
　　二、經濟振興規劃。今年2月份，房地產業將被納入中國經濟十大振興規劃的觀點甚囂塵上，業界人士翹首以盼，紛紛將此作為房地產業最后的救命稻草。更有甚者，原全國人大常委會副委員長、中科院研究生院管理學院院長成思危竟然越俎，在2月21日在中科院研究生院管理學院主辦的“國際金融危機與我國的應對措施”報告會上透露，第十大產業振興規劃確定為房地產，但規劃具體措施尚需等待。結果，房地產業沒能搭上中國經濟十大振興產業規劃快車。
　　三、售房紅頭文件。今年1月14日，山東濰坊寒亭區政府下發了《關于促進房地產業加快發展的意見》(寒政發【2009】3號)，明確要求全區副科級及以上現職干部，每人至少銷售一套住房，完不成任務的，按比例從所在單位已認定的全年招商引資額中扣減。
　　隨后不久，寒亭區房產局制定出臺了《關于機關干部購買(引薦)商品住房的考核認定辦法》，要求全區副科級及以上干部每人至少購買或引薦購買一套商品住房，時間為2009年1月14日至6月30日；考核認定辦法還規定，購買或引薦購買75平方米/套(含)以上商品住房的，認定為一套，不足75平方米/套的，按0.5套認定；并對完不成任務的如何從所在單位招商引資額中扣減做出詳細規定；并同時表示，對考核結果每月予以通報。政府以紅頭文件規定干部售房的方式支持房地產業發展，實屬匪夷所思。
　　四、小陽春。今年一季度以來，國內許多城市的樓市開始逐漸顯露出復蘇跡象，并在前一段迎來了供需兩旺的“小陽春”。隨著成交量的回升，2008年下半年開始的開發商降價行為明顯減少，房價趨于平穩，甚至部分樓盤悄然提價。今年的房產小陽春令地產商收獲頗豐，正是由于小陽春所激發的成交量，為今年房產火爆奠定了基礎。
　　五、假按揭。今年一季度，地產涉案訴訟正呈激增之勢，其中大多為假按揭訴訟。鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，我們正在目睹自2007年地產大牛市以來，那如火如荼的成交數據背后究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房價，到編織一個無影無形卻真實存在的、以消化假按揭訴訟房產為利潤來源的利益集團，在那里，利益的交換與輸送觸目驚心。 對于今年上半年的假按揭，筆者和牛刀、時寒冰等及時撰文揭露，銀監會也較為及時地出手整治�？蛇z憾的是假按揭現象卻難以根除，各地假按揭行為仍時有發生。
　　六、退房潮。09年上半年，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%；辦公樓銷售面積增長7.6%；商業營業用房銷售面積增長16.4%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。熱銷未能掩蓋退房事件的發生。以北京為例，截至5月18日，北京市房地產交易管理網上共有119頁，1772條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得有些不正常，達20%以上�，F房退房信息也有51頁，752條。
　　導致退房潮的原因有三點：開發商為制造熱銷假象自買自賣，在達到預期目的后便進行退房，此其一；其二，開發商為了緩解資金壓力，采用不同手段進行假按揭，以期達到騙取銀行資金的目的，在達到目的后采取退房方式實現自己的資金轉移；第三，部分消費者、投資者受盲目需求心態驅動，在進行沖動性購買后經理性思考覺得不是入市良機，故做出退房舉動。
　　七、違規松綁二套房貸。在上半年量價齊升的市場態勢下，各地二套房貸紛紛“松綁”，不少銀行今年以來對非改善型二套房也實行首付二成，貸款利率七折�！傲闶赘丁薄ⅰ耙怀墒赘丁边@些曾經在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之后再次在深圳、成都、浙江、上海等樓市出現。業內人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對貸款審查較為嚴格；而今貸款政策寬松，商業銀行房貸任務加重，陰陽合同難以監督出現降低首付的情況不難理解。數據顯示，截至5月末，包括四大國有商業銀行在內的9家銀行，累計新增貸款投放量為3.65萬億元，為全年計劃信貸投放目標2.76萬億元的1.3倍，已超額完成全年計劃。銀監會多次強調，從沒有出臺松綁二套房貸的政策，可為什么各地銀行卻能夠置銀監會政策于不顧呢？
　　八、整治捂盤惜售。為了進一步規范國內房地產銷售行為，住建部于11月份向各地下發通知，要求加大對違法違規行為的查處和公開曝光力度，及時發現并查處開發商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為。住建部在此次通知中也特別要求，商品住宅項目一般不能分層、分單元辦理預售許可。
　　下半年以來，上海、南京等城市陸續出臺整治捂盤惜售行為，可從實踐來看收效甚微。此番住建部出手整治捂盤惜售，從其相關政策來看，是上海、南京等地舉措的翻版。盡管住建部將捂盤惜售定性為違法違規行為，可沒有明確屬于哪種違法違規行為，這樣，就難以找出相對應的法律法規予以懲處。同時，住建部也沒有明確捂盤惜售行為的處罰標準，若還像南京一樣捂盤最高罰一萬，則其政策必然難以顯效。
　　九、政府研究出臺物業稅。今年5月25日，國務院通過并對外正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》�！兑庖姟诽岢觯�深化房地產稅制改革，研究開征物業稅，由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責。由此，我們可以看出，深受業內外關注并在十余省市空轉好多年的物業稅終于有了實質性進展。
　　此消息一出，業內外各種不同聲音頻現各類媒體，理性地產研究人士普遍看好這一政策，而地產利益集團普遍持反對態度，因為他們都深知物業稅對房地產市場的影響。于是乎，諸如“開征物業稅將嚴重打擊中國經濟”、“開征物業稅將重創樓市”、“物業稅100年也出不來”等觀點多了起來。從中經會議后政府遏制高房價的明確態度來看，2010年出臺物業稅的可能性非常大。
　　十、險資入市。新修訂的《保險法》已于10月初正式實施，其中明確保險資金“可投資不動產，《保險資金投資不動產試點管理辦法》一旦出臺，保險資金則能正式進入房產市場。據預計，保險資金入市后每年新增資金量約150億～200億元，且主要集中投資于商業樓宇。
　　據接近保監會人士透露，具體比例要待最后公布時才能明確，由于保險機構對不動產投資領域還比較陌生，投資經驗、投資團隊尚匱乏，因此監管層并不會制定太高的投資比例。目前，參與征求意見的業內人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產投資領域的保險資金可能在1700億元左右。
　　很多人想當然地以為，巨量險資將成為推動樓市向上、助推房價上漲的又一支生力軍，甚至有人認為險資入市將成為繼溫州炒房團、山西煤老板之后的又一支炒房團。對此，筆者以為，險資入市不會助推房價上漲。 吳其倫