700億元！今年杭州賣地收入史上最高

    根據杭州市國土資源局土地招拍掛數據統計，截至12月15日，今年杭州主城區共出讓土地107宗，出讓面積4968畝，出讓總金額達到700.5億元。對此，一位業內人士表示，這說明看好杭州樓市的開發商，正越來越多。
　　據《今日早報》報道700.6億元！這是今年杭州主城區招拍掛土地的已出讓總金額。這還不算接下來的9宗待出讓土地的價格。這個數據已接近2007年和2008年兩年的總出讓金額(750.3億元)。火爆，實在是火爆！
　　土地出讓頻率密集，含金量大幅增加，眾多開發商鉚足勁奮勇搶地，地價屢創歷史高位，照此推算，杭州樓市的房價格局也將被改寫。2009年的杭州土地市場，可以說的事情，著實不少！
　　根據杭州市國土資源局土地招拍掛數據統計，截至12月15日，今年杭州主城區共出讓土地107宗，出讓面積4968畝，出讓總金額達到700.5億元。其中，住宅用地67宗，3980畝，出讓金額586億元；商業用地40宗，988畝，出讓金額114.5億元。
　　700.5億元，這相當于去年杭州主城區土地總出讓金額的2.88倍，是土地市場同樣瘋狂的2007年的1.38倍。值得一提的是，今年的土地出讓面積還不及2007年的6064畝，但成交金額卻要高出不少，這說明什么？說明今年出讓土地的含金量大大提高。如果不考慮容積率的因素，粗略算來，每平方米的樓面價格，今年是21108元，去年是15585元，前年是12519元，增幅還是非常明顯的。
　　年初平淡年中發力至今
　　低迷、徘徊、回暖、火熱、瘋狂――用這樣幾個詞來形容今年杭州土地市場的峰回路轉，比較確切。跟商品房市場一樣，土地市場也有著“大反轉”的經歷。
　　從附表二可以看出，今年杭州土地市場上半年和下半年的表現反差極大。1―5月份，杭州僅有1月份有3宗宅地成交，成交總金額也僅5380萬元，其余均為商業用地。5個月里成交金額最高的是1月份，為21.8億元。2006年以來，杭州一直實行的是“勾地制度”，往往是政府確定了土地的底價并至少被一家意向企業認購，方才掛牌。這么長時間沒有掛牌宅地，說明開發商拿地熱情跌至低谷。
　　不過從6月份開始，隨著杭州商品房市場回暖趨勢漸穩，銷售持續火爆，土地市場不僅供應量開閘，需求也非常旺盛。光6月份就出讓了9宗住宅用地，總面積達516畝，建筑面積達89.7萬平方米，最后全部成交，成交金額達到80億元。隨后，月成交金額屢創新高，最高的10月份達到了159億元。
　　隨之而來的是樓面地價不斷被刷新。這讓一些開發商捶胸頓足，后悔不迭。“要是早一點去拿地就好了，那時候只要出讓底價就能拿到地了。”
　　【第一章節】
　　誰在拿地？
　　開發商策略兩極分化
　　本地大佬深耕市場綠城輕松成為冠軍
　　今年的土地市場上，表現最搶眼的無疑還是本地品牌房企，尤其是綠城房產和濱江房產，兩者分別以97.6億元和47億元的絕對優勢，位列拿地金額10強榜前兩名。
　　跟許多公司相比，綠城的拿地熱情來得有點遲。在杭州土地市場已經熱了3個多月之后，9月3日，綠城方才首次出手，在杭州拿了今年第一塊地，此后卻如開了閘的“洪水”，一發而不可收拾。高調爭奪“原新華集團地塊”，以相對理性的價格將“喜得寶”地塊收入囊中，重新定位田園板塊價值，臨近年底又首次將旗幟插到了濱江的版圖上……綠城近幾年致力于走全國戰略，擴張比較迅猛。經過去年的深度調整，其重新深耕杭州市場的意圖已非常明顯。超500億元的銷售業績，巨額融資授信，與實力伙伴合作等，也為其百億元拿地提供了強力支撐。遍地皆是綠城盤，在未來的杭城不無可能。
　　擅長低價拿地的濱江房產，對土地市場的敏感性一如既往，出手拿地遠比綠城要早。7月28日、9月8日，濱江接連出手，將黎明村、草莊3塊宅地收入囊中，拿地價格在業界看來也屬高性價比。
　　近年來一直穩扎穩打的欣盛房產，以撿漏的方式，神奇拿得申花路兩塊好地，出手敏捷、干凈利落，又一次贏得未來發展的空間。
　　老牌房企宋都，在成功開發錢江新城的新城國際花園、九堡在售的陽光國際之后，開發足跡再次往東。這次，它大手筆地在下沙沿江區塊，一舉拿下了3宗土地，并且以19.9億元的成績，位列排行榜第9。
　　此外，拿地的本地房企還有昆侖置業、廣宇發展等，但相對來說，金額比較少，都在10億元以下。而廣廈、坤和、耀江等老牌房企，都沒有出手。
　　外來大鱷意見分化龍湖地產高調進杭
　　自2005年嘉里建設集團入杭，外來地產大鱷陸續通過各種方式進入杭州市場，在杭州與本土開發商展開了激烈的競爭。僅2006年―2007年兩年，外來大鱷總共拿下了約3751畝土地。
　　不過在進入杭州幾年之后，這個外來地產軍團正在發生分化。從拿地金額上來看，今年拿地比較積極的有首次入杭的龍湖地產，它一下子就拿走了下沙4塊地，拿地金額達到35.75億元。龍湖地產創建于1994年，成長于重慶，發展于全國，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊，現有員工4000多人。龍湖地產今年在港交所正式掛牌，公司掌門人吳亞軍以312億港元身家超越楊惠妍晉升中國房地產女首富。這個公司顯然財大氣粗，來勢洶洶，不僅如此，在產品營造方面，它也擁有非常強大的實力。一向在產品上非常自信的本地大佬宋衛平，也曾在公開場合表示“綠城唯一的競爭對手就是龍湖”。有理由相信，這個姍姍來遲的外地大鱷，有足夠實力給明后年的杭州樓市帶來驚喜。
　　第二個值得一提的外地公司是九龍倉，它的拿地金額排在龍湖后面。這個公司曾跟綠城聯合拿過藍色錢江地塊(后退出)，又跟金都房產攜手拿下轉塘地塊，對于杭州樓市來說并不是新面孔。而今年，它又顯現出對杭州樓市的信心，砸出29.4億元拿下備受人關注的“杭一棉”兩地塊。

　　另外，在錢江新城開發大型都市綜合體萬象城的華潤置地，也把旗幟插到了之江板塊，終于結束了在杭州只有單個項目的歷史。此外，拿地的外來房企還包括凱德置地、保利地產、金隅嘉業和朗詩置業等，說明它們繼續看好杭州市場。
　　值得一提的是萬科，今年僅拿下草莊兩宗地，金額僅8.1億元。而復地、中海、雅戈爾等公司，今年都沒有在杭州拿地。
　　國字號大行其道黑馬房企受關注
　　今年的杭州土地市場，另一個比較明顯的特點是國企、央企資本馳騁疆場，而中小公司則紛紛敗下陣來。
　　7月23日，力挫綠城、濱江等大型房企，以20650元/平方米的樓面價拿下錢江新城南星橋地塊的義烏中國小商品城房地產開發有限公司，是浙江中國小商品城集團公司緊密層企業，其最大股東為義烏市國有資產投資控股有限公司(占26.53%股本)。此外，拿下三堡地塊的杭州市房地產開發有限公司，以17222萬元/平方米的樓面價拿下華豐單元地塊的浙江中鐵。他們都是國企。
　　一些實業資本也進入了樓市，如電梯大佬西子房產，又如與濱江聯合拿地的新昌三花，都是此類資金代表。
　　不僅是實業資本為避險紛紛入市，一些黑馬房企的崛起也讓人關注。比較典型的是德信置業，這個公司今年斥資27.2億元，接連拿下九堡、下沙、橋西等4宗宅地，一躍成為杭城主流開發商，實力不容小覷；又比如開啟今年土地出讓熱潮的浙江天鴻房產，拿下燈塔單元地塊的海鹽南塘房產等。
　　對此，一位業內人士表示，這說明看好杭州樓市的開發商，正越來越多。
　　【第二章節】
　　出讓價頻創新高
　　明年遍地是豪宅
　　在今年出讓的單宗土地中(詳見附表2)，價格最高的是10月10日出讓的“喜得寶地塊”，出讓金額高達29.1億元。這個地塊包括32659平方米的住宅用地，以及11843平方米的商業辦公用地，由綠城房產最后競得。由于地處市中心、臨近貼沙河等因素，地塊從一開始就深受市場關注。
　　在今年出讓的土地中，“壓箱底”的寶地不少。比如綠城拿下的新華集團地塊、九龍倉拿下的杭一棉、義烏中國小商品城拿下的南星橋地塊等，每一塊的出讓，都曾極大地牽動市場神經。這些寶地價格不菲，比如排在單宗土地價格10強榜上的土地，最便宜的吉如地塊也要14億元，難怪很多開發商仰天長嘆：“現在做房地產的成本實在太高了，沒有15億元資金，別想拿地。”值得一提是，這些地塊的面積并不是很大，比如其中可開發面積最大、由華潤置地拿的之江地塊，體量也只有18萬平方米，不由得讓人感嘆杭州地價之貴。
　　濱江下沙丁橋申花
　　各個板塊均創新高
　　今年的杭州土地市場，給人印象最深的無疑是各區域此起彼伏不斷拍出的天價地塊。說它們是天價，一點也不夸張，因為它們都紛紛創下歷史最高紀錄。
　　濱江15358元/平方米，南星橋24295元/平方米，田園11118元/平方米，下沙8074元/平方米，申花11627元/平方米，丁橋7245元/平方米，之江15281元/平方米。可以這樣說，今年的土地，要么不拍，一拍就拍出區域最高價。土地價超過或者接近周邊在售樓盤價格的情況，也不斷發生。比如南星橋糧庫板塊的24295元/平方米，當時這個杭州樓市新地王的價格，跟邊上水岸楓庭的價格差不多。
　　高地價又不斷刺激著周邊在售樓盤推高房價，“地價一高，房價立漲”，高地價成為短時間內高房價的重大推手。一位業內人士表示，今年讓他印象最深的幾塊地，一是欣盛拿下的申花路兩宗地；二是濱江拿下的黎明村地塊；三是綠城拿下的濱江地塊。因為第一塊可以輻射到杭州城西、三墩、橋西等多個區域；第二塊位于城東新城，輻射到丁橋、華豐、汽車東站、錢江新城二期等；而第三塊地，則不僅重估了濱江價值，還有望繼續推高江北錢江新城的價格，向南則使得蕭山等區域的價格上揚。這些土地，都在一定程度上重構了周邊樓市的房價格局，并進而重構了整個杭州樓市的價格。
　　今年，杭州市中心的樓面地價已穩定在2萬元/平方米以上，不少郊區板塊的地價都已經接近甚至超過1萬元/平方米。對此，一位業內人士說，1萬元/平方米的地價，如果不考慮市場不好等因素，一般最后的銷售價格起碼在2.5萬元/平方米以上。也就是說，明年的杭州樓市，將遍地都是“豪宅”。
　　【第三章節】
　　田園、城東和橋西
　　這些區域值得關注
　　從今年杭州主城區土地出讓區域來看，拱墅區無疑是表現最搶眼的。無論是出讓面積還是出讓金額，它都排在第一。作為杭州一個老城區，拱墅區有不少只有老杭州人才聽得懂的地名，陌生又親切。比如今年出讓的祥符東、新華集團地塊、慶隆、橋西、娑婆橋、申花路、吉如、杭一棉、和睦、拱宸橋西等土地，都位于拱墅區。23宗土地、1116畝的出讓面積，我們仿佛可以看到這個區域如火如荼的開發熱浪。而其中，橋西、田園等板塊，無疑最搶人眼球。
　　江干區是另一個值得重點關注的區域，它今年出讓了1114畝土地，出讓金額也高達139億元。具體來說，這個區域包括了九堡、丁橋和城東新城等區域。而城東新城，顯然最抓人眼球。本地大佬、擅長拿地的濱江房產，今年幾乎把所有拿地的熱情都放在了這里，拿下黎明村地塊后，便火速規劃，現在已命名為金色黎明。在草莊，它和萬科分食了3宗土地，而萬科今年僅拿的兩宗土地，也就位于這個區域。種種跡象則表明，今年出讓的土地，僅僅是拉開了這個區域土地出讓序幕的一角。
　　而下沙的崛起，也頗讓人關注。這個之前本地開發商涉獵不多，但吸引了保利、金隅、世茂、朗詩等外來大鱷的區域，今年又迎來了龍湖地產。同時，杭州老牌開發商宋都房產，也雄心勃勃地入駐了。對下沙樓市的看好，顯然并不是個例。據統計，下沙今年共出讓宅地11宗，出讓面積717畝，出讓金額86.9億元；如果加上商業，賣地金額高達101.45億元，成為繼江干、拱墅之后，杭州今年又一個躋身賣地百億軍團的區域。究其原因，沿江概念和金沙湖概念，是其今年賺得盆滿缽滿的原因。而隨著龍湖的介入，這個區域的產品水平，有望提升一個臺階。
　　【第四章節】
　　展望明年杭州地價
　　瘋狂是否還會持續
　　回望今年的杭州土地市場，可以用“瘋狂”兩字來概括。瘋狂的推地速度，瘋狂的樓面地價，以及彌漫在整個市場中的瘋狂的拿地氛圍。如今，2009的大幕即將謝下，眼下大家最關心的，還是明年杭州的土地市場。
　　對此，杭州一位上市公司高管表示，如果說今年杭州的土地市場是先冷后熱，那么他認為明年會倒過來，即先熱后冷。也就是說，明年上半年，土地市場將延續今年的熱度。理由有幾個：一是開發商手頭有大量銷售回籠資金，依舊對土地很饑渴，比如綠城今年銷售金額已超過500億元，但在杭州拿地還不到100億元；二是整個市場流動性過剩問題還是存在，實體經濟還沒有完全恢復，不乏會有資金為避風險，進入樓市；三是明年的政策基調依舊承認房地產對GDP增長所起的作用，支持房地產市場發展，開發商依舊有信心去拿地。
　　“去年出讓土地比較少，除了已在售的項目，還沒面市的基本上是之前出讓的高價地。今年出讓土地量雖然比較大，但根據以往經驗，這些土地不會馬上轉化為供應量。6月份以后出讓的土地，估計要到明年10月份左右才能有所體現。加上之前在開發的老盤，可能明年下半年會出現一個供應高峰，但供應的結構性問題依舊會存在，因為高價盤會比較多。”他說，明年上半年可能依舊會供不應求，市場要有所變化，還是要等到明年下半年，供求關系發生變化，并進而影響到土地市場。