地價看漲 怎樣開發才不賠

　　近期，出現了這樣一個怪相——拿到拿不到的都感到很不好受，拿到地的開發商十分焦慮，沒拿到地開發商十分的失望。“‘有土斯有財”是開發商一直采用的一種投資策略，在地價與房價互相攀升的博弈下，開發商拿地豈能不加思考。當土地的成本價格估算與周邊房子的銷售價格接近時，開發商只能寄希望于市場的房價繼續大幅上漲，而此時的開發商沒有任何自主權、話語權，他們的命運掌握在市場的手里。如果你是一位命運掌握在市場的手里的企業家，你睡覺能睡安穩？
　　盈利模式由單一漸變復雜
　　這幾年，長春土地價格在以每年10%的增長速度遞漲。從區域來看，以中冶新奧藍城為例，其所在土地2006年當年也是地王，拿地時土地成本為1000元/平多一些，而前不久剛剛出讓的柴油機廠地塊的成本地價已經漲到2000元/平方米還多。從目前開發商拿地情況來看，長春地價還有進一步攀升的趨勢。
　　地價的不斷走高使得開發商光靠土地增值來獲取利潤的空間越來越小。過去開發商一般通過“提高單位產值”的方法獲取盈利，簡單而言，就是通過各種手段提高樓盤的容積率。常見的方法如：提高建筑的高度或是加大建筑的厚度，目前一些大開發公司大都采用“混合規劃”的開發模式，在保證開發企業贏利的同時，又取得了較好的市場反響。而所謂“混合規劃”就是在同一小區內同時納入多層、聯排、小獨棟等多種類型的房屋，通過對比三種物業在未來市場的銷售價格進行比例控制，既能滿足小區整體容積率規劃，也不會付出犧牲房型的代價。
　　做加法or做減法
　　很多人談起萬科，都津津樂道于萬科較為獨特的盈利模式。如今房地產市場變化莫測，而熱點也不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字——減法。在整個房地產產業化鏈條之中，萬科選擇了‘住宅’。”
　　萬達則一直在做“加法”，經過十二年的發展，萬達也經歷了兩個階段，其前期屬于快速增長期階段，主要以住宅類這種可以短期收效的產業進行支撐，實現了快速成長。2003年左右，萬達地產開始了全面的戰略轉移，意圖從以往“短、平、快”的住宅銷售轉向以穩健、穩固型發展的產業形式，增加商業地產的貢獻率。重點發展如寫字樓、商場、酒店等長期投資型、回報慢、收效穩定的產業的開發與銷售，在此思路的指引下，萬達城市綜合體項目遍布全國。根據規劃，在營業收入中，樓盤銷售和租金收入的來源都在不斷增加。
　　像目前紅旗街萬達廣場還是秉承了“城市綜合體”的先進理念，開業之后，將有10多種業態共同進駐，休閑、娛樂、購物一應俱全，相信這種新的綜合性業態形式很快就會吸引大量的顧客，不但可以為廣大投資人帶來豐厚的投資收益，還可以為萬達贏得穩定的租金收入。
　　盈利不只一條路
　　由于土地屬于不可再生資源，隨著城市城區土地的不斷減少，土地的稀缺性不斷凸顯，其成本近些年來一直呈現出不斷上升的趨勢，再加上政府嚴格規范了土地市場轉讓“招拍掛”制度，使得很多開發商以往主要通過土地增值來獲取收益的傳統盈利模式難以為繼。
　　其實，房地產行業一向是土地投資價值和產品開發價值并存的行業，兩種盈利模式不能放棄任何一種。無論是實現土地投資價值，還是展示產品的開發價值，都對開發商的資金實力有很高的要求。相比較而言，要實現預期的土地投資價值，就必須面對強大的競爭對手，通過公開招標，來實現開發企業的投資預期，因此這對資金的要求更高。如果開發商要做到開發銷售短平快的話，就必須對自己的產品有足夠的信心。這一點上，萬科可以做到，因為成功的品牌知名度是它的優勢所在。
　　萬科作為一家成熟的開發企業，從開發整體控制到人員配套都建立了自己的體系，保證了質量和完整性，包括售后的物業管理，都是為了保證項目的完整性及對客戶的承諾。所謂大盤，除規模大外，還應有開發商自身的發展特點，要以為客戶提供需求、提供價值為基礎，重要的是未來的可持續發展。