昆明商業地產變臉 即將步入自持時代

    從昆明百貨大樓（舊樓）到櫻花購物中心、五華大廈、西南商業大廈、天元大廈、昆百大新紀元店（1993年到1997年）以及隨后的柏聯廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國際、北辰財富中心、大商匯，再到順城的強勢突起，短短十余年時間，昆明商業地產一路走來，可謂風光無限。從當初的單體商業樓到商圈概念的出現以及時下全新的城市綜合體，無不讓我們看到商業地產在昆明的蓬勃勢頭。這種強勁勢頭的誕生離不開城市的擴容、交通的改善，更離不開開發商理念的創新。從當初的純銷售“一刀切式”，到租售兼備的摸索階段，再到當下惹人關注的自持階段，昆明開發商每次營銷模式的改變都必將給商業地產帶來一次全新的“井噴”之勢，而這種方式的改變也導致了商業地產的“變臉”。
初級階段
    就如地產圈內流行的那句話：商業是一面旗幟，在一定程度上佐證并彰顯出一座城市的經濟活力與能量。商業在城市發展中起到的作用不言而喻。然而這句話放在前年前的昆明是否就有些不倫不類之嫌了？昆明百貨大樓（舊樓）、櫻花購物中心、五華大廈、西南商業大廈、昆百大新紀元店（1993年到1997年）這些看似昆明“老字號”的商業地產項目，確實為昆明城市發展注入了一股不可忽視的力量，即便是在現在，它們所產生的口碑效應也依舊如初。然而粗獷的營銷模式（以租售為主）以及單中心的規模運作，都大大局限了它的發展空間。
    就如昆明風之鈴地產咨詢公司副總經理姜蕓所說，城市化進程給商業地產帶來了商機，城市化改變了城市擴張和布局，城市擴張和布局帶動了商業的發展，商業地產作為商業的一個載體，肯定是同時增長的。商業地產發展依托于城市化進程互為帶動。尤其是隨著新昆明建設規劃的出臺，上述這些商業體的格局已漸漸被城市化推上了變革的舞臺。盡管隨后的柏聯廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國際、北辰財富中心，經過長期的積累、沉淀，漸漸尋找到了適合自身發展的方向，但仍無法擺脫租售這一粗獷的營銷模式。
    不過，值得欣慰的是，城建的北辰財富中心，歷經數年磨礪，以商業自持的模式在北市區乃至整個昆明商業地產中樹立起了典范的模本。以致有開發商加以效仿，諸如打南市財富中心旗幟等等。殊不知北辰財富中心的成功，并非偶然。
    就如廣福-商業中心銷售部經理丁夙對它的評價，它的成功是集天時（所在地商業的空白）、地利（產品規劃、定位、前瞻性）、人和（和商家互動）于一體的，缺一不可。在丁夙看來，商業地產除了前期產品的規劃、研發、定位要精細外，后期招商更考驗團隊的能力，尤其是對資源的整合能力。而對于商業地產的“命脈”，運營才是最體驗運營團隊能力的。從北辰財富中心的身上，很多開發商都看到了商業自持的價值所在。
初級階段的弊端
    對于傳統的商業運作模式，昆明風之鈴地產咨詢公司副總經理姜蕓介紹，商業地產的開發可分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業經營(持有型商業物業)。在初期，開發商為了快速回現，普遍采取純銷售模式，效果其明顯不能體現出商業物業價值，屬于商業地產在極不成熟階段的過度產物；第二階段中開發商對大部分物業采取出租模式，并且通過產權出售和租金收益來雙重獲得利潤；第三階段則是商業地產發展到成熟階段的必然產物，在一線大城市采用較多，開發商通過合理的商業運作，獲取穩定收益。
    作為純銷售模式，姜蕓坦言以銷售為主導的商業地產模式確實可以使開發商迅速回籠資金，緩解資金壓力。對于那些體量較大的商業，如綜合購物中心，商業街等，采取“產權分割式”的純銷售模式則是帶來了眾多的問題，顯現出明顯的弊端。非但如此，純銷售模式與商業的持續性經營管理構成重大的矛盾與挑戰。
    如社區底商、小型社區商業街等，開發商拆散出售，形成各個小商鋪，分散自管，缺少統一的經營管理，容易造成業態、品質等雜亂聚集的諸多問題。如各租戶一般都只顧個人需求及利益，忽視了商業整體大局的重要性。在項目后期給經營管理帶來極大難度。
    此外，純銷售模式會提高項目的前期運營成本，對商業初期運作造成極大的壓力。在這種模式下，售價是唯一的收益方式，所以開發商會想盡辦法抬高售價，以達到利潤的最大化。而過高的商鋪售價，勢必會抬高租金價格。提高經營成本，而這對一個項目的前期運營將構成巨大的挑戰，而一個商業項目從起步到成熟往往需要幾年的培育期，而這種急功近利的方式更有可能拖垮整個項目。最后，“售后返祖，返現”等銷售模式不利于商業物業的保值及后續發展。隨著商業物業的增多放量，所以開發商不得不采用“售后返租、現金返現、明折暗扣”等諸多優惠措施來吸引購買者。該種方式一開始較好用，但隨著很多產品實現同質化，6%~8%的折扣難以對投資者產生實質的吸引力。
    “這種粗獷式的開發模式必將被城市化進程的浪濤所淹沒�！苯�蕓說。
    商業地產“蛻變”2009年，昆明，借勢城市擴容的“先天”機遇，承襲住宅市場的“回暖”熱度，一股商業新勢力正緩緩襲來。中國·昆明螺蜘灣國際商貿城、春城財富中心·新南亞和東盟商貿港等成功將本土商業地產的外延拓展至新城；南亞風情·第壹城、中央金座、光輝城市、順新時代、廣福商業中心，以及未來巫家壩機場搬遷，改造機場片區的商業規劃均在南市區助力區域副中心的成形；欣都龍城、俊發中心、和諧世紀、官城·嘉年華、翡翠灣，現代廣場為北市區從“睡城”向名副其實的區域副中心轉型獻力；西市區，由于沃爾瑪入駐騰輝商業廣場，寂寂無聞的西區商業開始嶄露頭角，經典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾均在區域內推進其商業進程。
    值得一提的是，與以往不同，此番推出的項目，商業不但占有很大的比重，而且大多為開發商自己持有。這一現象的出現不免讓人聯想起11月16日，在位于深圳大梅沙的新總部萬科中心傳出的一條消息：萬科未來將加大持有型物業的儲備，住宅產品占據80%比重，其余20%則將開發持有型物業。
    就連萬科也看到商業地產的潛力，并已調整戰略開發持有型物業。盡管只是一則消息，但讓我們看到了商業地產的走勢——商業自持必將成為未來商業地產發展的趨勢。
    近兩年來，隨著昆明城市化進程的加速，昆明商業地產以其巨大的聚合效應和能量輻射開始“騰起”其新的征程。然而商業地產仍停留在過去的“一刀切式”上，而這種方式已大大阻礙了商業地產的發展。就如業內一專業人士所說，昆明的商業地產需要一次真正的洗牌，取而代之的是自持商業。就如啟鴻地產常務副總俞偉在接受媒體采訪時所說，持有型商業物業，可以通過其有效的經營管理獲得長期的利潤收益，為企業帶來持續性的收益。
持有型商業物業的好處
    那持有型商業物業就純銷售或租售方式，又有何優點呢？對此，姜蕓作了詳細分析，她認為，持有型商業物業是房地產開發商的一種長線投資模式，其持有商業物業（不做出售），能對項目進行有效的前期開發及后期運營管理，通過租金收入、不動產升值等方式取得收益的一種開發經營模式�！俺钟行蜕虡I物業”代表著商業的良性發展之路。
    相對于其他開發模式其主要有以下諸多優勢：首先，從長期來看，持有型商業物業可以帶來更大的經濟收益。商業地產的盈利模式同住宅有著本質的區別，住宅是產品從開發到銷售這個過程，通過銷售產品來實現利潤的最大化，注重的是短期的利潤。而商業地產不同，它是一個從開發，持有，經營，然后再到實現利潤這樣一個過程。在這個過程當中呢，是比較注重經營所創造的價值和資產升值的，換言之是比較注重中長期的利潤。其次，持有是商業整體統一經營管理的必要前提。商業，運營是項目的重中之重，經營是關鍵，運營是核心價值。
    一個商業項目的發展是需要一定時間的培育，少則兩三年，多則七八年。這個過程中，項目需要統一推廣，根據市場的需求變化調整業態布局，這都需要后期統一的管理及運營。而這樣做的前提就是物業產權的集中、整體持有。再次，土地稀缺性也是持有型商業物業的發展趨勢和前提。土地價值和項目價值需要更多的挖掘，也需要考慮和城市的融合性。產品復合化，帶來了操作難度的提升，開發商不僅僅是銷售物業，還需要運營才能帶來持續的價值收益，激烈的土地競爭必然導致開發成本的提高，為了實現利潤的最大化，讓有限的土地更有效地發揮經濟效益，做持有型商業物業顯然更劃算。另外，持有型商業物業可以成為開發商合理避稅的一個措施。開發商可以把持有物業當成合理避稅的一種有效方式，現在的物業尤其是高檔物業的利潤較高，所納的稅費也很高，如果把物業做成持有型，那么從財務的角度來看，可以做到合理避稅，一個城市的商業發展是和城市的政治經濟文化發展緊密聯系的，商業地產開發商必須充分站在各自城市屬性的前提下，開發符合各自城市規劃發展的模式及策略。配備優質而專業的商業運營管理團隊，自身發展與城市發展共融共進，方能游刃有余，落于不敗。