房地產(chǎn)還會火成什么樣 開發(fā)商無一預(yù)測下跌

　　11月份數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)新開工面積較去年同期增長將近200%,銷售面積較一年前翻了近一倍,70大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%。
　　目前的中國房地產(chǎn)行業(yè)究竟有多火？莫尼塔12月的一份地產(chǎn)商調(diào)研結(jié)果顯示,預(yù)期房價環(huán)比會出現(xiàn)下跌的開發(fā)商比例甚至跌至零。
　　“迪拜房價泡沫最旺盛的時候,也就相當于人民幣1萬元,現(xiàn)在跌到6000元。而這個價格如果是在北京,只能到很遠的郊區(qū)買房。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松稱。瑞銀報告認為,中國明年避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫不會容易。
 　 令人目瞪口呆的數(shù)據(jù)
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),11月份全國70大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,分地區(qū)看,與上年同月相比,新建住宅銷售價格上漲的城市有67個,其中廣州以同比上漲14.7%的漲幅排第一,深圳以同比上漲12.6%位列第二。
　　全國大多數(shù)城市成交均價今年創(chuàng)下歷史新高。如11月廣州全市十區(qū)一手住宅均價10282元/平方米;北京11月成交均價達到17813元/平米,創(chuàng)歷史新高,深圳9月份創(chuàng)歷史新高,均價為20482元/平米,上海9月份創(chuàng)歷史新高,均價為18508元/平米。目前高企的房價有調(diào)整壓力,上海和深圳皆在高位盤整。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松在2009中國企業(yè)競爭力年會上表示,目前全國主要城市的住房成交量、新開工量都超過被認為是歷史高點的2007年。
　　“迪拜房價泡沫最旺盛的時候,也就相當于人民幣1萬元,現(xiàn)在跌到6000元。而這個價格如果是在北京,只能到很遠的郊區(qū)買房。”巴曙松稱。
　　巴曙松表示,房地產(chǎn)市場確實值得關(guān)注,它不僅是資產(chǎn),前后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)非常多。“1999年住房制度改革以來,房價上升到了這個水平,要冷靜評估我們的制度是不是進一步鼓勵這種資產(chǎn)泡沫。比如稅收,稅收結(jié)構(gòu)客觀就是鼓勵資產(chǎn)投機的�！�
　　房地產(chǎn)商依然看好后市
　　莫尼塔公司通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),在供給偏緊,需求穩(wěn)定的背景下,預(yù)期12月房價進一步上漲的開發(fā)商比例從11月的40%急升至57%,而預(yù)期房價環(huán)比會出現(xiàn)下跌的開發(fā)商比例甚至跌至零。
　　似乎很難有什么因素能改變明年中國房地產(chǎn)建設(shè)的強勁勢頭。房地產(chǎn)(包括住宅和商業(yè)地產(chǎn))總的新開工面積較去年同期增長將近200%。
　　數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)季節(jié)調(diào)整后,11月新開工面積較10月份環(huán)比增長了52%,9-11月三個月的新開工面積較前三個月增長了42%。相比于以前年份11月新開工面積的最高值:2007年的6500萬平方米,今年11月份的新開工面積高達1.62億平方米。
　　房地產(chǎn)建設(shè)熱潮剛剛開始變得燙手？
　　“我們認為房地產(chǎn)建設(shè)熱潮才剛剛開始變得燙手”。瑞銀證券首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示,創(chuàng)紀錄的新開工面積和大量即將轉(zhuǎn)入開發(fā)階段的新購置土地意味著2010年的房地產(chǎn)建設(shè)活動仍將非常強勁。這意味著房地產(chǎn)投資將大幅增長,并同仍在進行中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一道,推動對鋼鐵等建筑材料的更高需求。
　　房地產(chǎn)市場的本質(zhì)上是土地市場。房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的魅力來自于土地的稀缺性。對土地市場而言,土地供應(yīng)是政府壟斷的,因此政府政策對土地的價格有決定性作用。
　　目前,土地價格在寬松的流動性下爆發(fā)性上漲,“地王”不斷涌現(xiàn),高企的土地價格對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的。一方面,開發(fā)商由于土地成本的高企,沒有動力快速開發(fā),加速了房地產(chǎn)的價格的上漲;另一方面,由于房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)信貸抵押的方式,土地價格過快上漲有可能導(dǎo)致的土地泡沫對商業(yè)銀行的資產(chǎn)是個威脅。上海證券分析師沈莉認為,在前有日本地產(chǎn)危機和美國次貸危機的教訓(xùn)下,政府會一如既往地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。
　　投機性購房對房價的大幅上漲推波助瀾。合富輝煌集團首席市場分析師黎文江介紹:以廣州今年商品房交易情況為例,5月至8月是投資客進入市場的主要時期,面對寬松的流動性,這么做可以防止通脹預(yù)期。同時,一些制造業(yè)老板認為經(jīng)濟回暖面臨壓力,出口低迷,銀行的利率很低,因此將資金從制造業(yè)和出口轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)投資�！跋駨V州珠江新城,有人最多擁有18套房子,有的10套�！崩栉慕�說,這么做首要目的是保值升值�！懊髂杲�(jīng)濟回暖,也可能會將資金撤出,再轉(zhuǎn)向自身行業(yè)和出口�！彼�說,投資者有可能在明年將房產(chǎn)拋售,這對市場將產(chǎn)生不利影響。
　　避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫不會容易
　　12月9日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究完善促進消費的若干政策措施,其中關(guān)于房地產(chǎn)的政策措施為:個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免時限由2年恢復(fù)到5年。
　　這在瑞銀證券首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤看來,這符合預(yù)期,房地產(chǎn)政策將逐漸收緊,抑制投資需求。但這是個緩慢的過程,房價收入比明年在合理范圍的上限,并未突破合理范圍,只有當房價持續(xù)上漲,偏離過多,比較激烈地收緊政策才會出現(xiàn),何況現(xiàn)在還處于經(jīng)濟危機的恢復(fù)期,經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固,因此上半年出臺的都將是較為溫和的調(diào)控措施。
　　汪濤認為,盡管個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到了5年,但房地產(chǎn)購買和持有的總體稅負仍然較低,尤其是和投資于實體經(jīng)濟的稅負相比。與其他國家相比,中國沒有物業(yè)稅和資本利得稅,租金收入只征收5%的營業(yè)稅(而工資收入最高可被征收45%的所得稅,企業(yè)所得稅率也達25%)。這樣一種激勵體制確實會促使居民和中小企業(yè)更偏好對房地產(chǎn)的投資。
　　目前供給的強勁反應(yīng)有可能在2010年底前改變市場的供求關(guān)系。但是中央和地方政府間的利益沖突、資產(chǎn)價格上漲的強烈預(yù)期、扭曲的激勵機制和過剩的流動性都將推動房地產(chǎn)需求在未來一年中進一步上升。避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫不會容易。
　　黎文江認為,目前一手房價很高,老百姓已經(jīng)難以承受,這在一定程度上阻止了一部分剛性需求的進入�！翱块L線出租回報率低,一般得20年以上才能回本。所以,對一手房的投資減少,不少人轉(zhuǎn)向了二手房�！崩栉慕�說,目前看,一手房升值空間不是很大,這會導(dǎo)致二手房需求加大。因此,這時將二手房營業(yè)稅免征年限由2年提高到5年,對投資者將產(chǎn)生一定的抑制作用。
　　“目前出臺的政策都只能起到一定作用,但不能治本。”黎文江分析認為,明年全國房價,尤其是一線城市房價的走勢,總體價格還將呈繼續(xù)上升的態(tài)勢。首先,國家支持改善性住房,以廣州為例,改善型住房占到了60%以上。由于剛性需求和投資者都將目光轉(zhuǎn)向二手房,因此,明年一手房結(jié)構(gòu)將以中高檔產(chǎn)品為主�！凹热皇歉纳�,就不能是太小,太偏遠。”他說,改善型住房的群體將不以價格為第一要求,主要是對環(huán)境、居住條件為首選。
　　不過,如果房價快速上漲的勢頭不可抑制,那物業(yè)稅、房產(chǎn)稅出臺的可能性越來越大,二手房會出現(xiàn)大規(guī)模拋售,樓市不得不“硬著陸”。