津觀光旅游型地產蘊商機 景區商鋪被投資者看好

　　時值年末，各項投資需求稍走下行，日趨冷卻，在普通商鋪投資略呈“疲軟”之際，一些頗具特色的“創新”商鋪則絲毫未受影響，“社區商鋪”、“干道商鋪”、“綠色商鋪”仍然供不應求，其中大力依托“綠色環境”、標榜“自然生態”的旅游商鋪也緊隨旅游業的全面復蘇，再次受到投資者們的“圍追堵截”，成為商業地產的一大亮點。
　　逾六成投資者看好景區商鋪
　　當市中心的商鋪價格一路走高，越來越多的投資者感到難以“下手”，位于近郊的“成長性商鋪”則悄悄成為適合他們“生長”的土壤。記者在走訪本市若干景觀商業地產項目后發現，幾乎6成以上的投資者表示，十分看好景區商鋪。正在某大型復合樓盤售樓處咨詢的張氏夫婦對記者說，“隨著市中心商鋪價格日益走高以及旅游熱的進一步升溫，我們覺得景區商鋪將會是未來投資的熱點。商鋪旺不旺是靠客流量來說話的，隨著天津城市開發建設的推進，旅游、休閑的消費需求勢必增加，按照這種局面來看，景觀商鋪未來的生意應該相當不錯。”
　　在環渤海區域發展大潮的引導下，天津越來越多地散發和挖掘出自己的魅力，本市以旅游地產為理念的復合型及綜合體項目正呈現出批量生產的態勢，一些重點項目憑借強大的資金，依托自然資源，結合消費趨勢變化，大力開拓起旅游地產，比如薊縣、天嘉湖、團泊新城 (論壇 新聞)等。從京津新城到水上運動大世界，旅游與商業地產資源的組合在天津房地產業刮起了一股以旅游休閑為定位的地產新風。
　　一組調查數據表明，天津旅游地產、休閑地產的開發建設正呈現出良好態勢，在被調查的50個高檔地產項目中，有48個地產項目具有旅游地產或休閑地產的特質，諸多地產界巨頭紛紛挺進天津大力開發旅游地產。濃縮五大洲建筑特色和景觀名勝的星耀五洲 (論壇 新聞 視頻)將擁有世界最大規模的室內滑雪場、國內最大的人造“死海”室內沖浪游泳館、游艇俱樂部、大型商業步行街等多項娛樂休閑工程；以現代服務業和生態旅游業為主導的團泊新城，集休閑度假、體育運動、娛樂健身、商住會議、教育科研于一體；借助東麗湖開發的天津首家室內生態園林式水上溫泉主題樂園已經開張納客；規劃建設中的柳林風景區將建設商業、餐飲設施、會議中心、娛樂中心、觀光養殖基地、馴馬場、賽車場、植物園、高爾夫球場、游樂園及高級生態居住區等，此外還計劃沿海河建設一個港灣式游船碼頭，周圍修建有異國風情的步行街和廣場、酒店、餐廳，形成一個“不夜城”；而位于塘沽西部新城的新塘湖則規劃布置了7處臨水觀景平臺及健身區，供游人娛樂；還有天津灣、津灣廣場、海河大道 (論壇 新聞)、意式風情街、泰達城、塘沽外灘、津門津塔等眾多大型復合項目借助景觀資源優勢引起樓市廣泛關注。
  　觀光旅游型地產蘊藏商機
　　仲量聯行董事長何邁克認為，天津發展景觀商業地產的優勢還在于像青島、大連等擁有海景資源城市的旅游開發已經接近飽和，而天津的旅游地產開發才剛剛興起，薊縣等多個適宜開發旅游地產的區域價值有待重新評估，只要對旅游景點進行再開發，并且將天津價值進行挖掘和宣傳，天津的景觀商業前景可謂廣闊。市旅游局相關負責人表示，首先，旅游地產是社會效益與經濟效益達到雙贏的最佳途徑，天津市的旅游資源非常豐富，山河湖海一應俱全，這些資源都可以與地產進行很好地結合。旅游地產作為兩個黃金產業的交叉型產業，是一個巨大的“金礦”，因為在未來20年，是中國旅游業和房地產業的廣闊發展時代，而天津作為環渤海區域的新的經濟中心，觀光旅游型地產開發更是蘊藏著無限商機。
　　景區商鋪吸引新興投資群體
　　許女士是外企白領，很想增拓自己的“第二職業”，權衡利弊后，她覺得投資商鋪，經營一家異國風情的服裝店是投己所長。但她對商鋪的要求頗高，希望既要符合“小資情調”，又要吸引年輕人求新、求異的個性化特征。這樣“兩全其美”的商鋪到哪里找呢？
　　業內人士認為，選擇商鋪投資，應傾向于景觀建設頗佳的商鋪，因為年輕化消費群體的崛起，商業地產已進入到追求特色、個性的時代，而選擇良好的景觀商鋪，能更好地匯聚購物人流，提升購物環境以及穩健的升值前景。單一性的購物商鋪，已不能滿足消費者的購物欲望，針對年輕消費者追逐時尚、多元化的生活方式，結合多種功能型配套，將購物、餐飲、娛樂、休閑融為一體的商鋪，才能滿足年輕人的購物需求，讓消費者置于其間而流連忘返。
　　目前，商業地產開發面臨同質化、總量過剩、產品結構不合理和區域分布不平衡等問題。但隨著年輕化消費群體的求新、求異心理和個性化特征的日益明顯，商業地產已經進入追求特色、追求個性的時代。縱觀住宅市場，景觀無疑成為開發商提高售價的重要砝碼。這種趨勢也正迅速滲透進商業地產領域，開發商越來越注重景觀建設，特別是在日趨激烈的商鋪銷售競爭中，景觀已發揮出它對提高商鋪市場競爭力與售價的重要作用。
　　同時，在注重景觀優勢的基礎上，融入國際上流行的情景式體驗消費模式，則更為商業項目注入了一股新活力。開放式、露天型的“lifestyle center”(生活休閑中心)，結合了酒吧、快餐、音像店、煙酒屋、小型家居用品店等多種功能型配套品類，將購物、餐飲、娛樂、休閑連通互動，不僅吸引20歲至35歲之間的主力消費群，更將吸引大量的觀光游客，這種新型的商業模式，不僅填補了市場空白，也為商家提供了比傳統購物中心模式更多的商業價值。
　　在商業地產界，景觀環境開始受到了前所未有的重視，成為發展的一大趨勢。與此同時，這些各具特色的休閑景觀也為商業地產項目帶來福音。各種新型商鋪為了在競爭激烈的市場尋找機會而相繼出現，諸如河岸商鋪、工業商鋪、度假村商鋪以及社區商鋪等，而其中又以水景河岸商鋪最為“賣點”。隨著生活水平的提高，人們越來越注意生活質量，注重生活環境，修河開湖、種樹建綠、親近自然。這種變遷，映射到商鋪上，使投資商鋪在注意商鋪結構、設施配置、色彩裝飾等流行趨勢的變化外，更要注意城市規劃、生活水平、消費喜好等外部環境的變化。于是，河道整治和舊區改造給傳統的水岸商業帶來了生機，也引起了投資商們的注意。
　　“這里地處河邊，臨河的優美環境是我們最看中的一點，現在的人無論是購物，還是休閑娛樂，都特別講究環境。”一位把咖啡店開在海河邊上的經營者在接受采訪時如是說。設計超前、具有景觀環境和休閑設施的商業場所，除了經營商業，還兼營休閑、文娛、餐飲等行業，其人氣與效益明顯比一業經營的要好。
　　景觀環境緣何受到商業地產開發商的重視？業界人士指出，這是大家在摸索中找到的方向。現在的商業設施趨于綜合性發展，而不再朝單一體發展，多以一業經營為主、多種經營為輔。在國外，有的超市就建在溫泉旁，人們購物累了，便可以去泡溫泉、就餐、甚至看電影。現在，不同的人有不同的需求，一個人本身也有多種需求，因而單一的業態很難經營。如果在一個商業場所，有多種商業業態在一同經營，便可以滿足不同群體的需求，一家老少都可以找到自己的去處以及滿足個人的多種需求。這樣就要求商業場所具有優美的環境和良好的休閑娛樂設施。
　　南開大學經濟學博士劉玉錄說，從天津旅游地產的總體發展趨勢來看，旅游地產的發展更呈現出了一種主流趨勢：首先，隨著海河景觀帶、服務帶的建成，天津海河沿岸的地產項目將變成新的旅游帶和休閑觀光帶，從而強力拉動天津旅游地產、休閑地產的再度升溫；其次，隨著市民生活水平的不斷提高和置業觀念的不斷轉變，追求安逸、恬靜、生態的家居環境和假日生活氛圍也使旅游、休閑地產找到了更多的市場通路；再次，旅游地產所具有的高附加值和投資品質也促進了開發商投資旅游地產的熱情與信心，這些均使旅游地產、休閑地產展現出了樂觀的市場發展前景。
　　商業地產設計景觀休閑設施，表面上看，會增加成本，減少商鋪面積，但長遠看，卻能營造持續的人氣。過去的商業場所最普遍的是以街為市，主要是滿足老百姓購買柴米油鹽醬醋茶，而傳統的大商場、大百貨公司沒有專門休息的地方，更說不上娛樂了，這兩種商業形態都不能滿足現代人的需求。如今，人們講求的是物質、精神、文化、教育多方面的滿足，因此就需要一個集商業、娛樂、休閑、餐飲為一體的環境，而不只是買東西的場所。因此，現代城市的綜合商業場所就要能滿足人們精神、文化和物質的需求。