房地產政策疑慮冰釋 未來向上

    據今日投資在線分析師統計數據顯示，房地產行業最近兩周持續受分析師關注，本周仍位居分析師關注度排行榜首位。
    房地產行業持續受到關注的主要原因之一是中央經濟工作會議對房地產的定調。此次會議仍把房地產作為拉動消費和經濟增長的手段，這說明即使經濟危機已過，房地產對拉動投資的重要性有所下降，但從需求的角度來說，房地產對中國經濟的持續發展仍十分重要。會議還強調了對改善性購房需求的支持，機構認為這實質上就是承認了“二套房”的合理性，因為從操作層面上來說，根本無法清楚界定“改善性購房需求”和“投資性購房需求”，因此，我們可以進一步確認，未來“二套房”政策不會有大的變動。
    后期，政策變動還有兩個重要信號窗口，一是“一年期”優惠政策是否延續，二是2010年初房地產信貸是否重新放松，這會進一步影響市場對房地產政策調控的判斷。機構認為，“一年期”優惠政策存在取消的可能，但是稅收政策從來不影響市場趨勢；而對于房地產貨幣政策，我們基本可以肯定不會發生大的改變。目前某些銀行表面的政策收緊主要是因為年底信貸額度的緊張，待2010年信貸額度重新放開，地產信貸情況將重新寬松，市場對房地產政策的擔憂會進一步消除。
    從近期房地產行業的市場表現來看，近半年，房地產行業的漲幅僅超越滬深300指數3個百分點，較兩周前統計數據縮窄了近10個百分點的漲幅；顯示房地產近期走勢較弱。機構認為，從今年10月開始，盡管房地產市場量價均表現很好，但對政策的擔憂導致房地產股票跑輸大盤。此次中央工作會議上的政策表態，有利于市場緩解對房地產政策擔憂的，并增加對明年房地產市場量價表現的信心，地產行情有望啟動。從近一周的表現來看，房地產行業已開始小幅超越滬深300指數。
    從盈利情況看，由于多數城市1-10月累計銷量已達08年全年銷售的170%，銷售好轉將直接帶動房地產公司業績的改善，考慮到1-5月銷售更多是降價促銷，并且銷售額結轉為銷售收入在時間上存在滯后性，因此，地產公司09年業績超預期的幅度不會太大，但由于房價從09年下半年開始將看漲，價格上升將大幅修復企業毛利率，2010房地產公司業績將大大超預期。數據顯示，09年房地產行業的盈利增長近50%。
    從估值水平看，截至2009年12月8日，房地產行業平均PE和市場平均水平基本一致，房地產行業PE10為22.76倍，低全部A股平均水平，低于06年至今的均值1.49倍。考慮到10年商品房銷售面積同比增長17.19%，開發投資同比增長23.05%，房價存在加速上漲的趨勢，土地市場的旺盛，同時考慮到10年全年行業毛利潤存在36%以上增長的可能性，因此，行業估值水平仍有較大的提升空間。
    時間接近年底，一年的地產股投資值得我們進行梳理。今年整體地產股投資分為幾個思路：去年年底到2季度處于過往投資思路階段，典型的趨勢投資，也是大家最容易把握階段；2季度過后，房地產市場顯現最槍眼的并不是價格和成交量的恢復甚至新高，而是土地市場的瘋狂，所以擁地為王；3季度調整后，2線城市機會開始顯現，當然一些3線企業也魚龍混雜一起“繁榮”。
    全年地產股投資呈現幾個特點：首先，趨勢性機會延續時間減短，全年只有很少時間屬于這個階段，即使到目前量價繼續高位階段，該機會已經不明顯。其次，地產股估值逐漸下降，經歷了以PB衡量之后，市場僅以預期收益20PE為頂峰，顯然比07年大幅度下滑，這也反映市場對未來地產行業的態度。最后，投資標的增多，組合投資效果要逐步明顯。無論是土地儲備豐厚還是重組再造等類型，今年整體性機會都比較突出。這3個特點明年將持續，值得繼續關注。
選股思路
    國信證券推薦兩類公司：一類是，擁有大量優質、低成本土地儲備的全國及區域龍頭公司，如“云天星球”和“保招萬金”，看好保利地產、招商地產、云南城投、中天城投、首開股份、蘇寧環球、華發股份、濱江集團，該等公司價值將受益于房價和地價的快速上揚；另一類是，資產重組和資產注入的公司，房地產行業證券化率低，90%以上的資產和公司未上市，而地產公司IPO一直限制較多，資產重組和資產注入是地產板塊永恒的主題，看好大股東土地多、重組方實力強的公司，如，廣宇發展、中航地產、ST魯置業、ST東源。
未來房地產業長期向上
    河南財經學院研究院常務副院長、房地產經濟研究所所長李曉峰博士：
    我把2007年到2009年的房地產業做一個簡單的回顧。2007年的“9·27”房貸新政是一個分水嶺，此后的房地產市場進入了一個大規模的調整期，主要表現是成交數量的快速萎縮，而且是大幅度的萎縮，在有些城市里還表現為房價的降低。調整一直持續到2009年年初，2009年春節過后，房地產市場迎來了一波“小陽春”行情，顯露出快速復蘇的跡象。進入夏天之后，鄭州的房產成交量連續幾個月突破了一萬套，而在此之前，僅有2007年調整之前的一個月突破了萬套大關。自住需求、改善性需求裹挾著投資和投機需求，促使房地產市場不斷繁榮和升溫。
    現在2009年已經接近尾聲，2010年的情況會怎么樣呢？把握房地產未來的發展情況，要分析長期因素和短期因素，長期因素決定基本形勢，短期因素決定短期內的波動變化。歸納起來，長期因素是五個方面，這五個方面決定了在相當長一個時期之內，房地產業是向上的，
    房價也是向上增長的。
    第一，中國經濟的快速增長。在過去三十年里，中國經濟的年均增長速度是10%，經歷金融危機之后，中國調低了整個經濟增長速度的預期，但是今年仍然可以保持8%，今后一段時期內可以保證這樣一個速度，中國經濟的快速增長是決定房地產業向上的基本面。
    第二，中國的城市化進程在不斷推進。1979年中國城市化水平是17%，到今年年底城市化水平約為47%，30年間每年以一個百分點的速度在增長。有數據表明，當一個國家和地區的城市化水平超過30%低于80%的時候，是城市化發展最快的時期。現在我們正處于這個窗口階段。
    第三，房地產業在國民經濟中的支柱地位不會動搖。在國際金融海嘯的沖擊下，出口市場遭受巨大的沖擊，在2009年保八的艱巨任務面前，我們依賴兩個產業，一個是汽車業，一個是房地產業。
    第四，就地方政府而言，財政收入主要仰仗房地產業。鄭州市金水區是鄭州市房地產銷售量最大的一個區域，金水區的財政收入70%依賴于房地產業。房地產業在國民經濟和地方財政的地位不容忽視。
    第五，國家日益突出的人地矛盾。為什么現在城區之間高速鐵路都修成橋了，因為我們明顯感覺到以前的做法占用了土地，修成橋梁以后，占地會大幅度減少。人多地少決定了地價會呈現上漲的趨勢。
    短期因素有哪些呢？第一是國家的宏觀調控政策，主要包括財政政策和貨幣政策，這個政策是不斷調整的；第二是針對房地產業的行業政策。今年年底按揭貸款利率打七折的政策會不會取消？取不取消有很大的區別；第三是供求關系。我個人認為，明年上半年的房地產市場會有一個比較緊的供求狀況；第四是對未來的預期，目前比較嚴重的是通貨膨脹的預期；第五是企業現金的變化。2009年，很多企業的資金壓力減小，不會再為了變現而打折銷售。
    因此，當這些因素發生變化的時候，決定著房地產行業在短期之內會波動，但是主流不會變化，大家應該對房地產業的未來充滿信心。
房地產行業2010年度投資策略
    行業調控政策趨嚴：臨時性的鼓勵政策將在09年底退出，二套房信貸將收緊，明年將步入加息通道，只有首套房7折利率維持不變；2010年房價總體看平，部分城市還將繼續上漲：二套房信貸的從嚴執行以及二手房稅收減免的結束，投資性購房在2010年將受到了很大的抑制，房價快速上漲失去了重要的動力。但像北京、天津、珠海、蘇州這樣的部分城市房價還將繼續上漲；新房成交同比將有所下降：09年各地成交普遍表現為剛性需求和投資性需求的集中爆發，因此從總量上09年的新房成交同比將有所下降；重點城市地價仍將再創新高：隨著人民幣新增貸款的大量投放，社會流動性充裕。
    目前非房地產開發企業、甚至國有企業出于保值、增值的考慮，都在這些地方爭奪重點城市稀缺的土地資源，因此各重點城市地王仍將頻現；商業地產投資機會顯現：隨著經濟走出低谷，商業地產也有望隨之見底回升；保險資金將可以直接投資商業地產，具體細則即將于近期出臺；REITs發行在即，債券型先行，股權型有望在1季度出臺；另外，適當持有商業地產代表了目前先進的商業模式；投資策略：我們將行業投資評級下調為“中性”；我們看好4類公司：依然保持較高速增長的房地產開發龍頭公司、適當持有部分優質商業并能保持業績高增長的公司、手上有大量便宜土地儲備或者有望拿到便宜土地儲備的公司以及土地儲備集中在明年房價看漲區域的公司。