中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告 擴大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)  下

　　三、主力店

　　（1）百貨業(yè)

　　2008年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和，但二、三線城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀。現(xiàn)在的百貨店雷同現(xiàn)象非常嚴重，趨同化是正常的，趨同化也是發(fā)展。趨同化就可以從低級競爭走向高級競爭，從特色競爭走向個性競爭，就會出現(xiàn)個性化，百貨公司購物中心化的局面開始出現(xiàn)。

　　（2）超市（大賣場）

　　作為對商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成“大賣場”）在大中城市已被外資占據(jù)絕對壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。而一、二線城市的高端商業(yè)中心則出現(xiàn)主題化和特色化的類型超市，如進口商品超市和生鮮、化妝品和書店等主題超市。

　　（3）次主力店（區(qū)）

　　隨著購物中心和大型MALL的遍地開花，幾乎每個級別的城市都在建和開業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應，越來越多的購物中心開始拒絕主力店的進駐，而更多采用國際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競爭力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運動100、紙老虎甚至一些兒童體驗中心和教育服務機構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢頭。

　　（4）院線

　　曾經(jīng)給無數(shù)中國人帶來美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購物中心中最凝聚人氣和最有效拉動關聯(lián)消費和同向人群的業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟危機下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒有下降的業(yè)種。更有趣是有統(tǒng)計表明美國的歷次經(jīng)濟危機中電影都成為廣大市民最物美價廉的排泄郁悶和尋求快樂的方式。

　　（5）經(jīng)濟型酒店

　　受美國“次貸危機”的影響，經(jīng)濟型酒店的國際融資發(fā)生困難，受國內(nèi)經(jīng)濟的影響，經(jīng)濟型酒店的運營成本有所增加，受物業(yè)租金成本的上漲，經(jīng)濟型酒店的利潤有所下降，局部城市經(jīng)濟型酒店的競爭有所表現(xiàn)，出租率和平均房價開始有所下降，股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開始導致經(jīng)濟型酒店有所下降。

　　中國經(jīng)濟前半年依然持續(xù)、健康和高速發(fā)展，GDP還是保持一定比例的增長，2008年中國經(jīng)濟型酒店的絕對數(shù)量還是非常的小，但中國的出游人數(shù)在增長，入境的人數(shù)也同樣在增長，老百姓的收入和可自由支配的時間在增加，這一切導致經(jīng)濟型酒店呈上升趨勢。

　　四、餐飲業(yè)

　　餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的更多關注，特別是在開發(fā)招商階段就非常關注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機。全國人均餐飲消費2007年以前始終沒有超過1000元，2008年以來達到了1158元。

　　2008年第四季度以后，發(fā)生了全球性的金融危機導致經(jīng)濟蕭條，在美國，對餐飲業(yè)沖擊很大，但中國的餐飲業(yè)并沒有受到什么大的影響，洋快餐仍然很紅火，而且價格也堅挺。2008年上半年報道餐飲企業(yè)會聯(lián)合起來進行漲價，但基本上沒有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調(diào)整價格。

　　2008年的中國餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來說還是比較樂觀的。因為餐飲業(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會受到一些影響，特別是一些商務餐飲和政府宴請活動的餐飲。大眾化餐飲出現(xiàn)發(fā)展好的勢頭。

　　餐飲業(yè)在提升自我品牌、規(guī)模化發(fā)展、連鎖化發(fā)展方面步伐越來越快。品牌擴張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營，靠自己的管理團隊來發(fā)展品牌。餐飲業(yè)發(fā)展存在需要資本支持的現(xiàn)狀以求不斷取得擴張，并引起了海外投資者的關注。大眾化餐飲越來越引起了國家重視，引起了社會關注。

　　趨勢

　　一、商業(yè)網(wǎng)點

　　2009年市區(qū)級商業(yè)中心市場空間依然很大，前景好。在我國城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，樓盤的成片開發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設，這些都需要商業(yè)設施配套，這就帶來了兩個問題：一是如何進行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設施支撐。

　　市區(qū)級商業(yè)中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設施的配套；二是產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動效應；三是土地資源的不可再生性；四是商務物業(yè)的經(jīng)營可持續(xù)性。因此，在商業(yè)不動產(chǎn)中，市級區(qū)級商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場，是抗跌性最強的投資產(chǎn)品之一，是財富最安全的生存方式，也就是說，在城市發(fā)展和經(jīng)濟增長時，具有的高增值性；在經(jīng)濟下滑時，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當然吸引了眾多投資者的眼球。

　　社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對落后，但它的市場和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。面對金融危機，現(xiàn)在中央提出一要擴大內(nèi)需，這是明2009年經(jīng)濟工作的重點，“便民消費進社區(qū)，便利服務進家庭”；二是國家出錢9000億，大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點配套，可見是利好，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇”歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。

　　二、購物中心

　　（1）國際購物中心

　　政局的穩(wěn)定將會導致2009年中國零售市場依然會迅速發(fā)展，尤其是40歲左右的消費者對品牌的認知程度和消費能力會進一步提高，巨大的人口數(shù)量和消費市場會使注意中國市場的投資商感到樂觀。面對目前的經(jīng)濟危機，很多國際投資機構(gòu)依然看好中國市場，并開始關注中國二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當?shù)氐膮^(qū)域性購物中心，潛力巨大。

　　（2）國內(nèi)購物中心

　　購物中心對于零售商的渠道地位和經(jīng)營價值會得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動，使購物中心更加具有生命力；服務于區(qū)域性消費的購物中心會更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購物中心繼續(xù)保持吸引力，但開發(fā)難度和招商難度依然會存在。

　　購物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。原來的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級的機會，同時有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過去。城市的二元化（郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建）正主導著中國的城市（鎮(zhèn)）化進程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。

　　三、主力店

　　（1）百貨業(yè)

　　中國二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時機。隨著人們生活水平的提高，對品牌的意識、對自己消費的意識都在提高，反過來講對商場的要求也提高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進一步擴大，而且提升整體品牌。目前國際國內(nèi)一線品牌、國際知名品牌和國內(nèi)知名品牌開始進入二、三線城市，現(xiàn)在遠遠不夠，中國的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間，。

　　（2）超市、大賣場

　　一些二、三線城市由于地方招商引資的強勢需求和開發(fā)商資金實力不足的影響，包括一些新興商圈拉動市場和消費的欲望，國際品牌超市可能會趁虛而入加快布點的速度。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會遇到比較強烈的抵制。而一些國內(nèi)的連鎖超市和區(qū)域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共生共榮的經(jīng)營策略可能機會多多。而城鎮(zhèn)化和社會主義新農(nóng)村的建設包括經(jīng)濟適用房、保障房和廉租房的建設，也會給一些新興的社區(qū)超市到來廣泛的機會。

　　（3）次主力店（區(qū)）

　　將成為未來一、二線城市中心型和特色型購物中心的主流業(yè)種，將會成為一、二線城市區(qū)域購物中心和二、三線城市都心型購物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會成為二、三線城市區(qū)域購物中心的輔助業(yè)種。而一些近年來以專業(yè)店如國美電器等為主題模式的品牌專業(yè)店將會以旗艦店和專業(yè)店的獨立形式重新回歸百貨店、購物中心和商業(yè)街。

　　（4）院線

　　院線的購物中心化和混搭化（與文化娛樂、餐飲休閑和電影衍生產(chǎn)品如發(fā)布會、專業(yè)報刊書籍和偶像產(chǎn)品等業(yè)種的互補和搭配）將成為主流。

　　（5）經(jīng)濟型酒店

　　2009年經(jīng)濟型酒店因為克服成本上升而帶來的利潤會有所下降，中國經(jīng)濟受世界經(jīng)濟的影響，2009年酒店經(jīng)營壓力可能將更大。

　　消費者開始對品牌經(jīng)濟型酒店的關注度會越來越高，不再片面追求經(jīng)濟型酒店的表面概念和物美價廉，更關注顧客自己核心需求是否被滿足，對酒店的綜合質(zhì)量要求越來越挑剔，也將選擇能夠為他們提供更人性化的、更安全、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。

　　投資者對經(jīng)濟型酒店的投資興趣在降低，就像一場美夢將被驚醒，對專業(yè)的酒店管理和中長期的投資開始發(fā)生興趣，并開始有所行動。

　　由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經(jīng)營管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷售發(fā)生困難，轉(zhuǎn)投經(jīng)濟型酒店概率增加，對于想擁有酒店物業(yè)的連鎖公司將是一次機會，對于有專業(yè)管理和經(jīng)營經(jīng)驗的連鎖酒店公司將是一個提升顧客忠誠度的機會。

　　經(jīng)濟型酒店的發(fā)展將朝著專業(yè)的、高品質(zhì)的、節(jié)約型的方向發(fā)展，品牌將是優(yōu)秀經(jīng)濟型酒店的追求的主要發(fā)展動力，它代表著產(chǎn)品、質(zhì)量和服務，經(jīng)濟型酒店需要擴大銷售渠道，從雜亂無章的渠道中找出有信譽、雙贏的、消費者滿意的渠道合作伙伴。

　　四、餐飲業(yè)

　　2008年9月財政部、商務部對加快廚房建設，推進早餐工程拿出資金支持，在全國城市選擇一批重點項目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。餐飲業(yè)發(fā)展勢頭應該是根據(jù)國計民生需要，根據(jù)老百姓內(nèi)需也會加快發(fā)展步伐。

　　餐飲業(yè)未來會繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好的合作，會出現(xiàn)一些合作平臺和機會，為餐飲企業(yè)進入更多商圈、購物中心牽線搭橋，真正跟著購物中心走的這種趨勢會越來越明顯并正在成為并必將成為購物中心的主體業(yè)態(tài)而且比例不斷提高有的已超過50%。

　　后 記

　　商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來越水乳交融，無論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設計還是營銷都千姿百態(tài)，2009年會越來越細分化。而且針對商業(yè)地產(chǎn)特點的銀行信貸品種和REITS等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關部門的大力推動和民間實驗的基礎上包括海外成熟經(jīng)驗和教訓的洗禮下將有重大的突破！2008年國家提出建設保障性安居工程、廉租房建設、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點等等，對商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設，很大一塊就是新區(qū)建設，也會給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機會。2009年低端商業(yè)地產(chǎn)會有一個比較大的看好利好消息，上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會有困難，下半年就會有回暖。我們期待行業(yè)的第二個春天能早日來臨。　　發(fā)布機構(gòu)：全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會