地鐵，商業地產發展的引擎

　　自從武漢地鐵的規劃到如今的建設中，“地鐵”儼然成為購房者關心的熱門話題。在2009年房交會上，地鐵沿線樓盤巡展受到眾多購房者追捧，可見“地鐵”二字帶來的效應。而地鐵的概念從“地鐵住宅”已演變為“地鐵商業”。
　　“地鐵商業”作為一種新新事物，在武漢地鐵網絡逐漸形成的今日，已悄然出現在三鎮大街小巷的寫字牌上，因為新鮮自然吸引眾多購房者眼球，但它作為一種新鮮事物，是否真的是一塊美味且可口的蛋糕?
　　何為地鐵商業?
　　筆者曾就“地鐵商業”這一概念找尋10人做調查，10人中有5人認為“地鐵商業”就是地鐵內的商鋪，3人認為地鐵內的商鋪和地鐵出入口周邊500米以內的商鋪均為“地鐵商業”，2人表示并不清楚“地鐵商業”的概念。
　　筆者隨后在網上搜索“地鐵商業”的解釋以及概念的界定，均未具體界定方式，而從上面這則小調查來看，大多數人認為的“地鐵商業”是地鐵內的商鋪，我們今天姑且以這一準則作為評定“地鐵商業”的標準，帶著這個標準走訪武漢市內一則較為有名氣的“地鐵商業”。
　　這是徐東路上新世界商場上的一則戶外廣告，每天幾十萬人流路徑此處大抵都會看到這則廣告，可以算是出現較早的關于“地鐵商業”的廣告，但是否真如廣告所說“一鋪難求”那就是見仁見智了。
　　抵達某項目目的地，這樣的廣告牌隨處可見，“黃金商圈”“回報率40%”……等等這樣的字眼沖刺其間。
　　該項目正位于地鐵2號線某站出口處，離出口約50米，如果按照我們上文中所界定標準這里則不能成為“地鐵商業”。(注：文中所界定標準僅針對本文)
　　小編在探訪江城“地鐵商業”中發現，開發商所宣稱的“地鐵商業”并非大家所想象的，僅僅是開發商的一種概念炒作。我們今天摒棄“地鐵商業”概念的討論，來看看這樣一個新新事物為我們帶來了怎樣的新商機，它到底能給我們帶來什么。
地下的金礦：地鐵商業
　　地鐵對其沿線樓盤的拉動作用毋庸置疑，它成為地鐵沿線樓盤價格上漲的完美理由。有業內人士表示“一條軌道交通平均會為沿線樓盤的價格帶來8%至20%的上漲”。
　　縱觀中國，凡是有地鐵的城市都成了當地炙手可熱的“經濟帶”，凡是地鐵、輕軌站口的輻射有效范圍內的商鋪均有2—3倍的漲幅。但商業有別于住宅，大多數售樓員都會告知“地鐵商業”是多么的紅火，因為它每天的載客量數以幾十萬計，有人流的地方就有商機。
　　據查證，地鐵速度為每小時30—40公里，車輛編組為4—10節，在高峰時單項輸送能力可達每小時3—7萬人次;公共汽車的單向輸送能力則為每小時一萬人次。地鐵運輸的是人流，而大多數人把人流定義為有潛力的商業，但換言之地鐵運輸的僅僅是人流，它是將人從一個商業中心運送到另一個商業中心的工具。
　　地鐵周圍的商鋪被稱為“地下錢龍”，全國而言，地鐵鋪位的租賃價格從300元/平方米·月——1200元/平方米·月，當然也有人說：這個價格還不如某某商業街里的價格，話說的是沒錯的，至于如何衡量它的價值在于投資者的心態以及想法。
　　地鐵里的商業按照形態劃分為以下幾種類型：一是地鐵站廳內部零星的商業網點，面積小，以即時性消費商品和專業服務為主;面積較大的站廳內部商業設施，以便利性商品和服務以及流行性商品為主。二是乘客通道的商業利用部分，比如“花車”等形式。三是地鐵的地下商業街，一般經營流行性服飾和一些中低檔商品，目標消費人群通常可以確定為大中學生以及追求時尚的年輕一族。
　　地鐵商業利弊之博弈
　　有業內專家說，地鐵商鋪的成功取決于四個要素：地段、交通、位置、管理模式。地鐵商業，是一個新新事物，從房地產整個市場來看每種商業業態和運行模式都有一個逐步培育成熟的過程，地鐵商業也不例外。
　　全球而言，巴黎地鐵商鋪運行的最好，它猶如開設了一個“地下超市”，成功地將地鐵的“客流”轉變為“財流”。巴黎的地鐵站中設有“商業點”800家，各種業態可滿足市民各方面需求。在香港，青衣城廣場未開業之前，該站的客運量每天僅1萬人次，商場開業之后，則逐漸地增值每天4萬多人次。而地鐵出口處很多商鋪的出租率也都是100%。近距離的香港地鐵，它搭建了這座購物的天堂，而香港地鐵公司被譽為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長只有43.2公里，但日客運量高達220萬人次，最高時達到280萬人次，地鐵商鋪2004年帶來的經濟收入超過96億港幣，地鐵帶來川流不息的人流，也造就了“時代廣場”、“置地廣場”等一大批購物天堂。這兩個城市運作的成功，在于他們基本上都采取“只租不售”，為的是擁有絕對的統一管理權，更有利于商場經營。通常是由發展商自行招商和經營管理，還可適當讓利，首先考慮的是如何在短時間內吸引商家進駐，讓人氣旺起來。
　　商業，它的生命力就來源于客流的聚集，而所謂的商業價值也就是能將這些客流的聚集，并且將他們轉化為有效的購買力，從這個意義上來說，地鐵客流的龐大正符合了這一要求，這也是為何地鐵商鋪如此受人追捧原因之一。不過凡是必有兩面性，有利必有弊，地鐵帶來的商業價值毋庸置疑，我們且來看看投資地鐵商鋪需注意些什么。
　　地鐵，以客流取勝。但它的客流高峰往往集中于上下班高峰時段，也就是一早一晚，正因為地鐵特定的時間特性，所以地鐵對晚間消費和節日消費的刺激更為明顯。地鐵，僅僅只是一個載客工具，它將人流從一個區域運送到另一個區域，在有限的時間內吸引人流消費則靠的是規劃和賣點。例如：深圳cocopark，在深圳地鐵某站點旁，但因商業規劃的成功，雖然離地鐵站點需步行10分鐘左右，但人們依然樂此不疲。而廣州的流行前線則是另一個正面例子，它位于廣州烈士陵園站，利用人防工程做的商業體，因針對特定人群做了特定規劃，以至于哪里常年人滿為患，讓人們忘記了那兒是個地鐵站，更多的是為了購物而來。
投資地鐵商業需謹慎
　　在全國所有建有地鐵的城市里來看，以建立地鐵運輸網為最終目標，而這其間便會有交匯處，也就是地鐵換乘點，它好似一個“漏斗”，將人流迅速聚攏又快速疏散，因此眾多人都認為地鐵換乘點的投資價值更大，因為人流決定了消費欲望。但也要考慮到租金問題，在全國而言，地鐵換乘點比附近站點的租金高2—3倍，雖然有增長潛力，但也要視情況量力而行，更重要的是做好本身，而不是拿地鐵坐一棵搖錢樹。
　　有業內人士提示，投資地鐵商鋪除了考慮地鐵人流因素，還要視自身能力為之，若資金不夠高則可放棄換乘點，轉為其他站點，結合地面交通是否便捷，周邊是否有傳統或大型的商圈做依托，是否擁有功能齊全的大型商業設施。也可以看附近有固定的居民區，因為地鐵人流畢竟是“過路消費”，而固定居民則可以保證足夠的人流，這樣商鋪就多了許多賺錢的機會。
　　漢口開埠以來，武漢一直都延續著兩江三岸的格局，居住武昌、漢口上班或是居住漢陽武昌上班，如此這般的人比比皆是，發展越來越快，地面上的車便越來越多，交通也就越來越堵。地鐵這一新鮮事物便應運而生，它的產生對房價的上漲時毋庸置疑的，但三鎮的便利畢竟是小范圍的，對于郊區而言無疑是一個飛躍，它不僅改善了郊區的交通便利性，能方便的連接小區住宅小區與市中心商務區，這樣一來郊區的入住率便會成倍上升，一旦入住率高了起來，相應的配套也會齊全起來，一個新的城區也就自然形成。這無疑是發展郊區商業的大好機會，擁有穩定的客源，穩定的消費能力，勢必會形成持續穩定的市場消費力，一種類似于社區商業卻又擁有著更完善商業功能的商業形態將會出現在郊區。相對于現在郊區人口稀少，缺乏商業配套而言，地鐵給郊區商業帶來的，無疑是一場市場的新生。
　　地鐵，它的逐漸完善將給武漢的交通帶來全新的升級，也會將人們生活、消費方式來一次打變革。當然，每每這樣的一次變革，都會充斥著開發商、商業集團的博弈與角逐，充斥著競爭、崛起與衰落。它的出現將會給現有的格局帶來強烈的沖擊，甚至會引發各個商圈之間更為激烈的競爭，市場爭奪一觸即發，如若這場戰斗給百姓帶來的生活狀態和樂趣是正面的，那我們期待它早些到來。