中國商業地產專家報告 擴大內需要靠商業地產  上

　　前 言

　　2008年，太不平凡，也太多磨難。

　　2008年，中國商業地產經歷了自己的春夏秋冬。無論是地震雪災，還是奧運的成功舉辦，無論是國際金融海嘯，還是中國宏觀經濟調控，房地產領域中的“狼來了”終于變成了現實，整個行業的投資者、消費者的心理預期都受到很大的震蕩和挫折。

　　我們即將走進歲末，在歲末年初之際，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會邀請了行業近20位不同領域的專家學者與專業人士，對2008年商業地產相關政策、各領域一年的發展進行了研討、總結和梳理、對2009年商業地產的發展大勢有一個預測，供業界參考！

　　綜 述

　　2008年由美國次貸危機引發的全球性金融危機，有的專家學者稱為金融瘟疫，但目前對我國經濟的發展會影響到一個什么樣的程度還不太絕對明朗成為眾多經濟學家和專家的共識。然而，對于目前由美國次貸危機引起的世界性金融危機，目前把它說得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準備和防范措施。

　　商業地產對中國國民經濟的發展能夠起到拉動的作用，而且能使國民經濟持續向前發展已經顯現。商業地產也是國民經濟發展的重要增長點。一個國家經濟的發展需要“三匹馬車”，即固定資產投資、消費與對外貿易。固定資產投資中有很重要的一塊就是商業地產，擴大內需也要靠商業地產。

　　目前中國的高端商業地產、中端商業地產、低端商業地產在每一個地區分布仍然不均勻。在2008年宏觀經濟出現比較大的回落的情況下，出現大的動蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復雜的情況之下，商業地產受到的沖擊還是比較小的行業。

　　商業地產

　　總結

　　開發

　　上半年：

　　隨著中國對外資零售限制的取消，國際零售商得以有機會進入中國這個世界上最大的消費潛力國。一方面，大量的零售商進入中國市場，推動了我國商業地產的發展，另一方面，大量的商業地產項目正在興建之中，呈現出供求兩旺的現象。

　　隨著住宅市場的飽和與走低，更多有實力的開發商進入商業地產領域，出現了一大批優質商業項目，行業的總體水平在2008年有明顯的提高，不僅是開發商和投資者開始成熟，整個產業鏈的成熟度也在相應提高。

　　主要大中城市商業地產的供應關系無明顯大起大落，市場價格相對平穩，但隨著進入年中，供應量和空置率開始互相的不斷提升。

　　商業地產開發多元化趨勢在2008年得到體現，除了傳統的大的房地產開發商以外，商業經營者成為市場的絕對新軍，別的領域進入商業地產開發也成為2008年商業地產的一大特點。

　　諸多開發商和商業企業上市前的拼命跑馬占地和上市后的財大氣粗的建地，都對商業地產的招商和開發起到了巨大的推動作用。

　　大城市人口向郊區擴散的現象開始成型，新的居住區的形成并產生新的消費需求，為郊區商業地產的開發提供了基本條件，開始出現比較看好的區域性商業中心。

　　老城區的商業升級換代和商業地產開發熱點逐步向郊區化發展成為2008年許多大城市的重要特征。

　　下半年：

　　中國商業地產投資總體在穩定中開始出現減緩，總量供過于求、空置率開始增高，各地發展的不均衡的差距開始拉大。

　　隨著世界性經濟危機的影響，中國也沒能避免。世界主要投資中國的投資機構和銀行受經濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現，另外，特別是中國部分媒體過大過快的夸張世界性經濟危機對中國的危險性和危害性，國內投資機構和商業地產開發商也放緩了投資與開發的步伐，整個商業地產的投資在局部地區出現了停滯的狀態。

　　受住宅市場從2007年年中開始出現的低迷的影響，直接導致商業地產2008年下半年的開發商直接面臨著資金的缺乏，同時，做商業地產的開發商一般都是從住宅轉做商業地產,甚至拿做住宅賺的錢來推動商業地產的發展,由于住宅市場的急劇萎縮,直接導致了商業地產項目進一步的投資，并且影響的面還相當大。

　　中國商業地產主要通過銷售或租賃的方式回籠資金,在2008年下半年的股票、基金等金融市場不穩定的情況下,資金大幅縮水，也是直接影響商業地產投資萎縮的重要因素之一。

　　隨著世界性經濟危機的影響，消費者的購物尤其是與房地產相關的建材、家電和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩樂”的消費也開始下滑,導致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型連鎖商家甚至停止了擴展，影響了商業地產的招商，延緩了商業地產的開發和運營。

　　小結：

　　2008年整個一年，中國的商業地產在發展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規劃上的缺陷、粗放的運營管理等客觀因素的困擾。

　　國內一些大城市的商業多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變為現實，但并沒有出現銷售與開業運營興旺的期待局面。

　　經過前兩年的開發與運營，很多城市副中心和區域商業中心的地位在2008年開始越來越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區域商業中心，并拉動了所在地商業以及商業地產的發展，但速度也有放緩的趨勢。

　　在國內二、三線城市的商業地產發展水平相對落后的局面在2008年開始有所提升，尤其是內地的城市，包括一些省會城市，商業發展水平相對比較落后的局面在2008年也開始轉型；商業模式比較簡單，業態比較傳統，以百貨、大賣場、商業街、批發市場為主要形式的國內二、三線城市的商業地產在2008年也有所改善。

　　缺乏創新的商業概念和差異化的業態、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統和長期運營能力偏弱、專業細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是2008年中國商業地產發展的問題。

　　在銷售難的前提下，很多開發商開發的商業地產項目開始被動持有，但由于缺乏開發與運營管理的經驗，增加了持有的難度，也延緩了招商和開業的進度。

　　銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業地產整體水平提高和持續健康發展的的瓶頸。當然也出現了一些商業地產項目整體銷售和合作開發的多樣化方式，一些主動持有并運營成功的案例和專業的商業地產開發商也正在可喜的涌現，但短期內還無法成為主流。

　　銷租

　　商業地產租售價格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價格相對平穩，但下半年開始出現下降的趨勢，有的城市的商業地產項目基本上無法啟動，不能按時開工和開業的項目開始明顯增多。

　　招商

　　受大勢的影響，整體商業零售市場的競爭空前激烈，無效商業面積供應亦呈現出了進一步加大的趨勢，諸多建成的商業地產未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，“招商難”成為商業地產項目招商的共性。

　　商業地產行業的競爭更多的從開發轉向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業地產項目出現較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導致開業的推遲或者根本無法開業。

　　趨勢

　　2009年將是一個機遇與挑戰并存的年代。全球經濟低迷影響中國商業地產增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。

　　2009年住宅開發仍然備受宏觀調控的沖擊，相對商業地產而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產企業向商業地產進行戰略轉型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出；即使是一些資本型的品牌企業，由于受到短期變現和年報的壓力，特別是持有物業長期經營的綜合檢驗，也會調整對商業地產特別是持有物業的投資戰略和組合策略。

　　另一方面國家出臺的一系列政策積極擴大內需，相對的會拉動商業服務業的發展，并為商業地產的發展提供了基礎。

　　隨著很多大的房地產開發公司的戰略性轉型，進入商業地產已成必然，其標志是大公司都會明確或者調高各自持有資產，組建自己的商業地產專門的投資與運營管理機構，商業地產的集團化開發和連鎖經營將會成為開發的主流。

　　隨著國家擴大內需政策的實施，通過城市基礎工程的建設和新區的發展，商業的需求也會增加，商業拓展會出現多中心和差異化的局面。

　　受到城市化進程加快因素的驅動，中國二、三線城市的規模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業地產規模會進入一個放量擴展的階段，層次化、多元化的消費需求也將直接推進商業地產的發展。

　　城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億，增長非常可觀，直接刺激商業地產的發展。

　　城市化改變了城市擴張的布局，城市群的發展將極大的推動二、三線城市的發展和消費升級，比如說珠三角城市群、長三角城市群、環渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開通和增加以及城市之間通過高速公路的連接也將刺激國內消費的升級，相對的助推商業地產的發展。

　　隨著中國中產階級的興起，引發消費者結構的變化，2009年會帶來商業地產質的提升，并且會打破傳統的商業模式，隨著消費升級，商業地產的供應也要升級。業態類別會更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。

　　根據中國很多城市目前的發展現狀和未來的發展潛力，確定了許多的區域商業中心和區域商業副中心。這些規劃中的或者已在建設發展的區域商業，會逐步向“多心多點”的格局轉變，區域化消費將成為主流，無疑將是2009年中國城市走向多商圈的標志，必定拉動商業地產的發展。

　　在商業地產發展初期，開發商之間的競爭主要是營銷和招商。2009年行業的競爭將是全方位的，從選址到設計，從招商到營運，從資本到品牌。

　　受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業造成新的壓力，中小商業地產開發企業在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進一步繼續被邊緣化。

　　受商家開店拓展速度的減緩，對商業地產的選址會更加有針對性，必然會實行選址優化策略，也將導致商業地產優質物業之間的激烈競爭。

　　房地產金融

　　總結

　　2008年中國房地產金融上半年和下半年出現了冰火兩重天的形勢。

　　上半年樓市瘋狂的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產的饕餮大宴，各種金融創新的呼聲和實驗也風起云涌。但是，隨著下半年國家宏觀調控量變到質變的顯效，包括各種天災人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產領袖王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)首先唱衰中國樓市，萬科率先降價馴熟彌漫全國，中國房地產業開始進入迷茫期。

　　商業地產雖然是傳導最慢和最抗跌的但也無力規避和幸免。商業地產融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統缺失，金融創新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業地產的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內戰略性的專業投資機構等，如萬達逆市而動，一是看好中國的資產市場和資產價格，二是借既“趁火打劫”，以更低的價格收購相對優質的商用物業和核心土地資源。

　　趨勢

　　以商務部等部委力促的開放RETIS通道和銀行對商業地產項目貸款區別對待的呼吁得到了國務院和金融監管部門的響應，而全國工商聯房地產商會及商業不動產專委會等相關協會組織的大力推動，民間機構和資金的躍躍欲試，特別是相關法律和稅收制度的完善和準備，雖然國際金融大勢不好，但中國實體經濟的相對穩定、金融創新的嚴重滯后和資金的流動性過剩也為中國，特別是商業地產的金融突破提供了扎實的基礎。

　　我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創新的2009年將會破冰，而中國銀行以資產抵押為本體的機制和不符合商業地產開發和運營特點的短期融資的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業地產健康持續發展的根本出路。

　　零售業

　　總結

　　一、商業網點

　　市級商業中心：2008年市級商業中心取得的成績不容置疑，在一線城市依然出現開發過度，體量過大，在透支中存在冰火兩重天的現象；在二、三線城市的商業網點處于結構升級中，現在可開發用地也不多。2008年消費結構繼續升級，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥”。2008年市級商業中心高檔商品結構升級明顯，國外一線品牌進駐主要商業街區為首選，國內品牌和老字號開始無奈退出。

　　區級商業中心：2008年區級商業中心的建設則比較差，開始被邊緣化了。實際上，區級商業中心建設的好壞，和社區商業一樣，同樣關系到老百姓的生活質量，直接影響整個城市的宜居程度。在當前的形勢下，有變現置換的趨勢。區域型購物中心是區級商業中心和社區商業比較理想的商業配套，是比較好的購物場所。因此，“區域型購物中心”的發展時期2008年已經來臨。

　　社區商業：社區商業關系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質量，商務部視為民生大問題，抓的很緊，各地商務主管部門抓的也很緊，作為政府為民辦實事工程，因此發展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開發住宅時，開發商的規劃存在漏洞，造成欠的帳太多，2008年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內還是沒還清。社區商業目標人群是當地人，滿足基本生活用品(柴米油鹽醬醋茶)與飲食服務消費，2008年市場還是大，比較穩定，增幅沒有大起大落，收益固定。

　　專業市場和特色街：2008年依托和間接依托產業集群的專業市場和特色街經營都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發市場，北京馬連道茶葉一條街等。專業市場和特色商業街對地方經濟的發展、就業、稅收、方便購物等方面在2008年得到了很好的體現。但類似二級批發的專業市場開始弱化，創意商業地產開始異軍突起。

　　二、購物中心

　　（1）國際購物中心

　　根據國際購物中心的調查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發展潛力。說明在未來一年或幾年之內國際金融機構對這些國家的投資關注程度會進一步加強。這其中包括的因素不僅是經濟發展速度和投資空間，也包括政治形勢的穩定和政府采取的政策。

　　越南零售市場的大門已經向全球的零售商們打開，并出臺了在2010年之前鼓勵大規模建設批發和零售等商業地產的政策，極大地吸引了國際投資公司的注意力； 2008年，印度的零售總額預計會達到5110億美元，使得這個市場更具吸引力；俄羅斯的經濟發展主要經濟來源還是依靠原油和天然氣，據統計，俄羅斯人60%的收入都消費在零售上，使得這個國家的零售市場具有非常大的潛力，現在消費趨勢已擴展到了二、三線城市。

　　中國零售市場目前大部分由大的連鎖經營企業，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開發商前期比較盲目地開發大型購物中心造成的。

　　（2）國內購物中心

　　2008年新近落成的大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。

　　隨著2008年下半年全球經濟危機的影響，國內購物中心開發方面其數量增長趨緩，存量消化和項目調整成為重頭。隨著整體數量的繼續穩步上升，新增項目增長幅度可能趨緩。購物中心的功能和地位開始加強，從商業設施向公用設施轉變，出現購物場所、休閑場所、文化場所、生活場所等。另外，產權結構開始轉換，項目收購、項目重組和股權合作加劇，產品形式開始轉換，出現形態轉化、類型轉化和定位轉化。操作模式也開始出現轉換，住宅和商業的開發流程有所調整，分期開業的項目進一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯合開發模式比例有望加大。

　　購物中心的獲利模式面臨考驗，并且缺乏有效應對手段。經營收益長期性與開發資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業、上市等三種投資獲利模式同時受到考驗。

　　零售商拓展意愿猶存，但開店節奏放緩，購物中心存量項目與新增項目在招商方面開始出現搏弈。零售商主要表現為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據上風，其次，部分項目未能按時投入使用，零售商開店計劃受到影響，由于原有部分項目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項目將陷入困境。

　　購物中心的經營業績受到階段性消費信心的下降影響。成熟的購物中心，受消費信心下挫影響，租戶調整的難度增加；待開業購物中心，準租戶履約能力下降，開業壓力加大；尚在招商的購物中心，招商環境和條件發生變化，招商期延長；規劃良好、具備運營能力的購物中心依然具有很強的市場吸引力。