解密迪拜地產游戲

    包括曾出資2800萬美元買下迪拜世界地圖島中“上海島”的中州國際控股集團在內的數家在迪拜投資的浙江開發商中，目前除了一位溫州女開發商仍然“留守”迪拜之外，其余均已撤回國內。
    這位留守的溫州女商人，今年在高位以3億元人民幣拿下迪拜的5幅土地，“盡管首付只有6000萬，但后期付錢的壓力也不小，特別是迪拜樓市在經過這一輪危機后，想一下子恢復元氣，要好長一段時間�！敝�情人士透露。
胡賓與他的“上海島”
    名噪一時的“上海島”目前已經暫停，“受累于這次的迪拜危機，所以不得不暫停這個項目。”胡賓表示，他前期已經支付6000萬人民幣左右，盡管前期售出40%的房源，但還是沒有收回成本。雖然胡賓并不承認自己在迪拜的投資已虧損。
    2007年，就是胡賓買下“上海島”這一年，數以萬計的中國人都擁至迪拜淘金，其中以溫州人為主。而胡賓這筆投資，是中國人在迪拜最出名的一項投資。
    而胡賓的不少老鄉，除了拿地之外，也進入地產中介的領域，這是中國企業投資阿聯酋房地產高潮的開端。“在迪拜開發地產和國內程序完全不一樣。”迪拜中國城房地產交易中心營銷總裁胡衛東告訴CBN記者，“這里沒有招拍掛的程序，完全都是靠協議出讓。”
    在2000年以后，迪拜樓市開始對外開放，允許賣房給外國人。外國人不僅可以擁有迪拜永久產權的房產，還能擁有永久產權的土地。開發商和炒樓者在這個時候陸續進場。
    據了解，迪拜有四大國有地產企業，所有待出讓的土地都集中在這四大國有地產企業中，而且這四家企業分工有序，各自擁有不同規劃用途的土地，如納西爾集團(Nakheel)，就是一家以海域島嶼出讓為主的企業。
    “這四家企業一旦想出讓土地的話，就會發布廣告信息。有興趣的投資者看到廣告后，就可以去跟他們談�！焙�衛東告訴記者，這些土地在出讓時就已經有一個大致的規劃，包括建筑物的外觀造型等。事實上，迪拜的房地產項目，就是以造型獨特及投資高昂著稱。
    而“世界島”是納西爾負責的13項超大型地產項目中最引人注目的一項。從2003年9月開始，納西爾就在離迪拜海岸4公里處一塊長9公里、寬7公里的海域內，依照世界地圖的布局開始興建300座人工島嶼。
    所有島嶼都按其“地理位置”命名，“像‘上海島’在一‘出生’的時候，就已經決定好了，買主就在中國人里面找�！焙�衛東說。
    就在這個時候，胡賓開始進入納西爾的視野，“他之前有做地產的經歷，成功運作了好幾個項目，本身財力也頗為雄厚，所以算不錯的人選�！�
    事實上，早在去年，“上海島”就已暫停。雖然胡賓買下了“上海島”，但其開發管理仍由納西爾負責。這意味著，早于去年，迪拜的危機已經爆發，只不過尚未公之于眾而已�！伴_發整個世界島都面臨資金短缺的問題�！庇惺熘獌惹榈娜耸勘硎�，“上海島”的開發進程因此受到影響。
地產商夢碎
    迪拜的地產規則更像是一個現實版的游戲規則。讓地產商欣喜若狂的是，在迪拜投資地產，只有首付20%的資金即可，在半年之后，再付20%。首付資金小，壓力小，這意味著就是一場在高位運行的“接棒”游戲。
    對買主來說也是一樣。開發商在開發前先把詳細的規劃圖出爐，只要看到規劃圖就可以買樓，“大部分都是在當地的英文報紙上做廣告，跟國內的售樓方式也完全不一樣�！睋�胡衛東介紹，這份英文報紙一度很緊俏，高峰的時候廣告有200多頁，現在只剩下了20多頁。
    “只要支付10%的首付款就可以買一套房子，如果行情好的話，可以迅速出手賺個差價，即使囤在手上也沒有關系，在3個月后繼續付5%~10%”，胡衛東表示，大量的熱錢在這種背景下涌入樓市。
    這個易買易賣的游戲讓很多人趨之若鶩，“很多人看到暴利，都來做這個。到這里來做生意的人，一般都會買一兩套房子，這里買房子比國內容易多了，而且沒有還貸壓力�！卑⒙撉鯗刂萆虝�會長陳志遠表示，印度人是買得最多的，其次才是中國人。
    一年前，迪拜住宅以年增長48%的速度不斷大量增加，并誕生了像朱美拉棕櫚島和世界第一高塔迪拜塔這樣的建筑。在2008年10月，平均房價已經超過每平方米4300美元。根據當地房地產業統計數據，主城區的公寓單價已從前幾年的每平方米3000美元左右上升到30000至40000美元。
    這個財富不斷遞增的故事在今年戛然而止。房地產商萊坊最近公布的數據顯示，這個沙漠中的酋長國，房價在2009年前三個月驚人地下跌了40%，超過投資泡沫破裂后世界其他任何地方的下跌速度。
    “很多開發商在這一輪行情中開始撤離，溫州的3個地產開發商都跑了，現在國內留在迪拜的開發商只有一家了�！敝�情人士告訴記者，不僅如此，因為土地的首付金比較少，有部分開發商拿收到的房款去繼續開發土地，攤子鋪得太多，以至于本輪危機無法收身。 (第一財經日報 李娟)
    誰能避免迪拜最豪華“爛尾樓”出現
    仿佛是一場盛大的“魔術秀”：迪拜這個從古老土地迅速崛起的年輕城市，出色得讓很多人忘記了它只是沙漠里的一小塊綠洲。
樓市提前下跌
    過去5年間，迪拜住宅的價格上升了4倍，鱗次櫛比的摩天大廈，是迪拜地產熱的見證。據美國媒體報道，迪拜地產和建筑總投資4750億美元，占迪拜經濟總值的三成。受金融海嘯影響，銀行收緊信貸，炒家也相繼離場，迪拜的樓市熱潮早在去年10月就已經退去。
    截至今年9月，迪拜樓價已比去年同期下跌至少兩成。瑞銀分析師Saud Masud今年年初曾預計，迪拜樓價在2011年上半年前會再跌去30%，但迪拜世界此次爆發的債務危機讓他改變了想法，“樓市可能會提前下跌，很可能是未來9個月內”。
    迪拜目前的寫字樓租金也比2008年的高峰下降了44%，野村證券的報告認為，迪拜世界旗下投資公司Istithmar可能迫于資金壓力拋售手中物業，這會進一步推低當地樓市，在市場信心穩定前，迪拜的物業價值和住宅樓價還會繼續下滑。
    盡管如此，根據世邦魏理仕集團的調查，迪拜在今年9月30日之前仍然是全球排行第八的寫字樓租金最昂貴城市，不過危機正在顯現：物業顧問公司Knight Frank的最新調查發現，迪拜寫字樓的空置率已經高達四成，空置樓宇面積1000萬平方尺，而相比之下近鄰阿布扎比的空置率僅6%。
最豪華“爛尾樓”
    迪拜素有“建筑師的天堂”的美譽，有著七星帆船酒店和號稱“世界第八大奇跡的”人工島棕櫚島，一系列世界上最奢華、最具藝術感的建筑就像變魔術一樣令人驚艷，難以想象它們有可能淪為世界上最華麗的爛尾樓。
    以模仿世界地圖為賣點的“世界島”位于迪拜沿岸4公里外，背后是有政府背景的開發商納西爾集團(Nakheel Group)，這是該集團繼棕櫚島項目后第二個舉世矚目的人工島。據英國媒體的報道，“世界島”外圍的一圈防潮堤已經建好，但堤內原本要興建的豪宅已全面停頓，只留下一個個荒蕪的小沙丘，“看著簡直像個垃圾場”。
    之前曾盛傳多位名人出資購買了以不同國家及地區為名的島嶼，不過他們這筆投資并不高明，據稱布拉得·皮特夫婦購買的一處7000萬美元的島嶼現在價值已經縮水一半。
    另一座潛在的“爛尾樓”更令人瞠目，這就是去年10月才開始興建的高達1000米的納西爾塔(Nakheel Tower)，現在已經停工，至少要到一年后才復工。納西爾集團為打造這批項目不惜投入巨資，據說總投資高達380億美元，遭受金融危機以來，該集團已經裁減500個職位，涉及公司15%的員工。
    昔日的迪拜示范了如何由沙漠變為現代都會，示范了如何以地產和旅游拉動無數商機，而不僅僅依賴石油這一不可再生的能源，它把收入多元化，曾是中東國家紛紛仿效的對象。
    迪拜神話是否會幻滅，已經是全球的熱門話題，現在下定論還為時過早，但對于迪拜本身來說，是時候冷靜思考一下了。
迪拜神話終結 廣州不存房價泡沫論適合買房
    世界第一高樓———162層、總高度818米的迪拜塔近日建成了，但是終究逃脫不了“勞倫斯魔咒”：“摩天大樓立項之時，是經濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，即是經濟衰退之時”。迪拜出事了，地產界又開始熱鬧了！不少專家如牛刀、時寒冰、他山等以迪拜為標題說事兒了，對中國的房地產現狀進行評析。
迪拜警示地產泡沫？
    中國社會科學院金融研究所研究員易憲容首先跳了出來：從宏觀經濟政策上講，事件警示中國應嚴防房地產泡沫。
    對一直認為中國樓市存在很大泡沫的易憲容而言，此番言論并不出奇，倒是任志強有點“出位”。11月28日他在常州一個新聞現場對記者表示，萬科在北京拿了兩個“地王”，房價就是萬科推高的。從來都不承認房價高，更不承認房價暴漲不正常的任先生，此時竟然也出現了“拐點論”？“凡是房地產泡沫，都有破滅的一天”，“房地產泡沫必破是鐵律”———經濟評論家馬光遠評價迪拜危機時也是這么說。而牛刀、時寒冰、他山等則分別以“迪拜破產可能引發中國央行加息”、“迪拜：給中國最醒目的警示”、“去年是紐約，今年是迪拜，明年是誰？”為標題發表了各種的觀點，對中國房地產進行評論。
迪拜、中國完全是兩回事
    那么，迪拜塔撐破的地產泡沫，在中國是否已經顯現，廣州市場有無泡沫？
    針對不少專家拿迪拜來“大鳴大放、吸引眼球”，保利地產副總經理余英卻不以為然。他在11月30日的新浪博客上稱，“迪拜出事了！看吧牛刀、時寒冰、他山等樂的，又有話題了，又可以以迪拜為標題說事兒了�！彼�認為“迪拜是迪拜，中國是中國”。
    在他看來，迪拜危機被認為是房地產泡沫，事實上，更多的是游資對于房地產市場的侵害。不足以說明，是房地產市場惹的禍。表面上是房地產市場泡沫破裂，實質上是制度失范和以短期資本來炒作周期比較長的房地產的惡果。迪拜是小國，中國有龐大的實體產業作為基礎，而且，中國當前最為缺乏的是金融制度，發展的最大障礙就是企業融資難，難以推進實體經濟快速發展。迪拜危機只是這種過度重視發展房地產的失敗，是一個迪拜小國難以承受這么多的房產投機，而中國的房產需求十分大，與迪拜有很大的差別。我們不能看到迪拜危機了，表面是房地產惹的禍，就聯想到中國也會是下一個。其實，完全是兩回事！
    在余英看來，問題的核心是如何防止大量短期資本炒周期比較長的房地產這個矛盾。中央政治局會議明確，明年保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。中國相當于一個歐洲，地區發展非常不平衡的高速發展中的國家，有著強大內需。房地產投資或投機也主要是住宅而非商業地產，而住宅同樣有著巨大的“城市化”需求等。所以，迪拜是迪拜，中國是中國！
廣州現在買房是合適的
    廣州今年的房價也持續高漲。十月樓價再次破萬，達10078元/平方米，其中中心六區的一手住宅均價更是達到13399元/平方米，超過了2007年最高值，創造新紀錄。
    那么，廣州有泡沫嗎？廣州市社科院研究員彭澎認為，按收入水平，北京、深圳房價高出收入房價比合理區間一倍以上，存在較為明確的泡沫；上海雖然比合理區間高出不到不到一倍，但也屬較高水平，存在一定泡沫；廣州房價與收入基本持平，有泡沫跡象�！皬哪壳暗膹V州樓市現狀來看，仍然是買房的時機�！本S森置業董事長張維倫表示。在他看來，目前不是討論要不要買房，而是要討論在哪里買房。對剛性需求買家來說，可考慮買市中心的二手房及近郊的一手房。而業內資深專家黎文江則認為，對于自住者和投資客來說，現在買房是合適的，因為廣州在亞運會前將是限制施工的，供應量減少，房價可能會繼續上漲。
網絡調查
近八成人等房價回落
    金融界網站的一個2500網民參與的調查顯示，近70%的人認為樓價不會繼續再漲，而24%的人則認為房地產新一輪牛市已開始。對于現在是否會出手買房，近80%的人認為不會，要等房價回落。17%的人則表示會買，再不買怕越漲越兇。在可承受的房價范圍中，近30%的人選擇在6000元以下，55%的人選擇6000-8000元，近10%的人選擇1.2萬以上。