商機蓬勃 成都商業地產發展前景媲美一線城市

    由成都市房管局等多方聯合主辦的2009商業地產大聯展系列地面活動正式拉開序幕，作為地面活動第一站，《2009成都商業地產發展論壇———城市價值與物業價值的財富對話》論壇于12月1日率先舉行。業界專家普遍認為，經歷洗牌蛻變之后，成都的商業地產發展前景廣闊，隨著越來越多品牌開發商和品牌商家介入成都，成都商用物業的投資結構和開發模式也將全面升級。
城市綜合體
新興開發模式蓬勃發展
    凱德置地、萬達集團、花樣年地產等國際、國內知名商業地產投資運營商進入成都之后，讓成都商業地產全面升級。凱德置地西南區總經理韓德明介紹，凱德置地不是所謂傳統的房地產企業，其業務包括傳統物業開發，還有房產信托基金，同時也是全球超大的服務式公寓擁有者和管理者，覆蓋了整個房地產業的主要價值鏈。這也是凱德置地能做好持有式商用物業的主要原因。據稱，將于明年呈現的成都來福士廣場是一個大型的綜合體，凱德置地將自己投資、自己管理、自己經營，包括國際甲級寫字樓、高檔服務式公寓、大型賣場等物業形態，一旦建成，將為成都人提供吃喝玩樂一站式服務。
    已經在成都建成營業的萬達廣場，全面改變了成都人對傳統商業地產的認知。萬達集團成都公司副總經理萬茂華說，成都萬達廣場已經是萬達集團的第三代產品，城市綜合體不是一個單純的業態的疊加，而是多個業態有機組合，然后形成一個城市的新中心。成都錦華城之所以在成都迅速成熟，主要是因為它的出現改變了城市分布的商業格局。
    于上個月成功上市的花樣年地產在2009年成都商業地產領域收獲頗豐，除東大街喜年廣場外，南城核心的大型城市綜合體美年廣場也備受關注。花樣年成都公司營銷總監杜響瑩稱，花樣年在選擇城市綜合體時，首先是考慮城市規劃和發展方向，美年廣場選擇的城市中心，對區位優勢研究包括當時某個區域人氣、地氣、商氣三者分析和未來趨勢預測。
辦公物業
今年發展超過預期
    最近兩年除了商業地產的發展變化，商務寫字樓的發展同樣引人關注。目前成都的商務物業有幾種，一是綜合體，二是單體寫字樓，三是工業園。萬瑞置業副總經理方光彬說，從區域上看，傳統的人民南路沿線區域，現在商務物業的市場供應量比較大。萬瑞通過6年來對CBD的研究和實踐，發現微型CBD的建設除了要位于交通節點之外，周邊住宅的成熟度和商業成熟度同樣重要，其體量最好在15萬平方米~20萬平方米。
    新希望地產成都公司副總經理姜孟軍認為，如同金字塔結構，甲級寫字樓是少數，大多數客戶可能需要既看重形象、交通優勢、樓宇形象、商務品質，同時又要講究成本問題。
成都商機
躋身全球頂級商家布局重點城市
    2009年成都商業地產招商環境全面改觀。NAI新巢地產總經理蔣鵬透露，在日本伊藤全球184個店鋪中，成都的春熙店每年以150%的增長率在其全球店鋪增長中居首；家樂福八寶街店、大世界店增長率也在家樂福全球店鋪增長率中領先，目前家樂福在內江、資陽、自貢、廣元、南充等二級城市也開始積極布點。蔣鵬說，全球范圍內的大型零售業、奢侈品商家都已將成都作為最重要的市場之一，由此可見成都商業地產的發展前景。
    這種觀點同樣得到了新港地產顧問執行董事張紅兵的認可，現在成都商業地產經過快速發展之后，在開發模式、投資結構等方面都已發生明顯變化。首先，城市綜合體大量增加，尤其是今年下半年，超過20萬平方米的項目已有5個，這在過去是非常少見的，成都商業地產正由傳統的單個大賣場和單個百貨公司向大型購物中心轉變。其次是大量優質商家涌入，去年長三角商家、珠三角的優質商家被邀請到成都的到訪率不到10%，但今年下半年大量優質商家主動表示希望進入成都。第三是今年投資需求變化明顯，去年成都投資者都是以千萬元級為上限衡量，今年有投資客戶下定金要求購買1.5億元的商業物業，而且是成都本地的民間投資。這反映出了商業地產投資者也有剛性需求。
未來變化
商業地產環境將發生五大變化
    四川省商業聯盟秘書長冉立春說，目前成都商業地產環境變化主要體現在五個方面，第一個是商業地產開發主體的變化，發展商角色定位更加清晰。以前可能是大包大攬，一個開發商既是投資商也是開發商、建筑商、物理管理公司、運營商。隨著市場成熟，以后開發商就是開發商，投資商就是投資商。其次是開發模式的變化，如果不是訂單的模式去做商業地產，可能會付出慘重的代價。第三，商業地產形態的變化，成都的城市商業格局基本形成，中心商業、社區商業、郊區商業、地鐵商業組成了成都商業的基本格局。第四，投資結構發生變化。以前商業地產投資是商鋪第一，產權式酒店、寫字樓、專業市場、綜合商業依次排列。現在是寫字樓排第一，商鋪其次。第五，商業零售業正在變化，成都的商業零售業進入一個洗牌階段，原來是大爆發迅速發展，現在是洗牌階段，商業零售業的競爭向二三線區市轉移。
商業地產行業關注度將提升
    今年以后，隨著商業地產市場成熟度的提升，整個房地產行業對這一領域的關注度或將提升。市房管局市場處處長趙江明說，以往房管局主要關注的是住宅，商業比重雖較低但是它的價值很大，特別是對于城市價值發展關聯度非常高，所以未來相關部門和行業將加大對商業地產的關注度。
    房地產交易中心主任吳昌寧表示，今天成都的發展速度和內涵是很多人在幾年前沒法想像的。成都連續十幾年GDP在兩位數的增長，從成都今后的發展潛力和發展動力上面來看，成都的商業地產前景樂觀。
    四川大學經濟學教授房地產研究所所長吳豐也認為，商業地產發展的研究要從三個方面去考量，首先是住宅的發展趨勢，住宅物業的繁榮為商業地產發展奠定了基礎。比如在中高端發展很密集的地區也一定是未來高端商業地產發展的方向。其次，必須研究城市規劃發展。比如說道路寬度和道路布局，是否能與商業地產發展有效對接。第三，必須研究商業價值鏈分布。比如做寫字樓或者做專業市場，要考慮產業基礎。