武漢地方政府規劃攤大餅 商業地產遭遇金融體系命門

    11月底，在新地產與漢博顧問舉辦的“2009第二屆商業地產年會——資本引擎 品牌盛宴”論壇上，“中國的商業地產為何做不大”這個話題再次成為焦點，以外資基金公司為代表的完全市場化一方與有關政府部門負責人則各有自己的判斷。
    花旗房地產投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執行官姚蔚坦言，目前的中國金融體系尤其是銀行信貸模式，令開發商養不起商業地產，中國商業地產突破首先需要金融體系的改革。中國證監會研究中心副主任研究員王歐則表示，商業地產難有突破，首先是投資回報的客觀原因吸引更多資本流向住宅領域，改善當前的矛盾，金融體系只是一個非主要的外部因素。
金融信貸困局
    在上海，香港廣場、力寶廣場和無限度廣場等商業物業投入巨資進行改造后，淮海路東段商業物業終有所起色，租金平均提升50%至200%，成為今年整個上海商業物業市場中難得的亮點。
    “上海市場的未來，一直是海內外投資者最充滿信心的，不過，這些在竭盡全力改善經營的商業項目，要面臨的競爭會日益激烈。”上海淮海路東段整體改造的運營公司華夏柏欣(北京)經營管理顧問有限公司聯席董事總經理伍步昂坦言。
    競爭首先來自不斷涌入的物業新增供應。在《上海市商業網點布局規劃綱要(2009年—2020年)》披露的總計145個商圈，將在未來10年時間逐步成型，包括12個市級商業中心、22個地區級商業中心、102個社區級商業中心、9個新城級商業中心。
    上海市政府商務委員會副主任馬銀芳此前披露，上海已有的商業地產面積達到4500萬平方米，在建的商業地產還有400萬平方米。同時今年三季度，上海寫字樓平均租金跌至206.8元/平方米/月，環比下滑3.6%，平均空置率走高0.6個百分點至15.4%。優質零售物業市場整體空置率上漲1.4個百分點至9.5%。
    而在許多國際投行專業人士的眼中，供求失衡只是暫時的表面問題，中國商業地產發展的長期深層次問題存在于發展的政策金融等整體環境方面。
    姚蔚透露了國際知名外資投行對中國商業地產的定位。“從外資來說，商業地產，包括購物中心、辦公樓地產，這些租金收入比較穩定的資產都叫核心資產，興趣濃厚。但實際上，外資不能大筆收購，很大一個原因是中國的信貸金融體系不夠成熟。”
    姚蔚認為，銀行信貸的回收模式，是首先影響投資者實現對商業地產長線運營的重要因素。她透露，中國為商業地產提供的貸款依然局限于短期、中期，在國外，商業地產貸款在貸款到期之前可以只還利息不還本金，但中國的銀行要求每年還本付息數年內全部還清。
    也就是說，一個項目即使十年還清也需要平均每年10%的回報率，但商業地產在前期兩三年為培育期，回報率無法支撐銀行貸款還本付息。
    對此，伍步昂深有感觸，“一個不爭的事實是，目前國內許多標志性的成功商業物業，境外背景的業主方占據主流，更加寬廣的國際融資環境是他們有別于本土業主方的重要優勢。”
    路在何方？
    近幾年，隨著本土開發商千軍萬馬上市的洪流，“增加持有型長期經營物業”，已經成為有志上市做大做強的開發商非常流行的重點戰略，記者注意到，盡管各企業都“大力發展”，但除了陸家嘴、金融街等這些較為特殊的國資背景企業外，幾乎沒有一家市場化的開發商敢把商業物業比例定在30%以上。
    在本報長期跟蹤的如富力、世茂、復地等大部分上市公司中，商業物業的持有比例即使是長期目標，大多也僅在20%—30%之間。
    “過大比例的商業物業持有量，將占據開發商的資金，甚至影響其日常資金流的正常運轉。30%，似乎是在目前的國內金融信貸環境下，大部分開發商所能持有的商業物業的一個上限。”伍步昂分析。
    記者近期采訪了11月初成功在香港上市的禹洲地產一位高層，該高層對于商業物業持有量的問題明確表示，盡管香港市場對上市房企的這一指標相當重視，公司也將不斷增加對商業地產的投資開發，但綜合考慮發展速度和公司運轉，目前計劃中持有比例不會超過15%。
    相對于香港幾大老牌上市開發商，國內房企商業物業持有量的差距明顯，某種程度上，這也是國內房企與國際地產大鱷的差距所在。
    國內現有的金融體系不利于商業地產的長期大規模發展，也已經影響本土房地產企業的進一步突破。例如，同樣在今年香港上市的寶龍集團執行董事劉曉蘭坦言，寶龍短期內不太可能去一線城市購買價格過高的土地，地價太高必然影響開發商后續在項目運營層面的投入和資金支持。
    那么，出路在哪里？
    王歐表示，房價和租金脫鉤，在目前的情況下，住宅開發短期的高利潤，吸引了大部分資本流向住宅領域，因此要解決商業地產的難題，首先在此。如果這個問題不解決，金融信貸體系無論怎么支持，都很難從根本上改變現狀。