規模效應 厚積薄發——京滬齊發力城市綜合體

    2009年，城市綜合體這個詞語不斷曝光在各種媒體，人們關注度越來越高，關于綜合體的評述、獎項也不斷涌現，一時之間似已蓋過了其它所有地產開發形態，實際上在此前城市綜合體早已有，也早已開始運作，只是沒有大規模出現，沒有清晰定義。積累多年之后，在今年這樣一種產品形態涌現出來。
　　本刊此前已經多次分析過這一產品形態，這個名字聽起來就知道它至少要具備三個因素：第一，與城市息息相關，城市中心、副中心的條件必須具備。第二，所謂的綜合，就是要符合都市人群的多種生活需求。第三，由前兩點延伸出來的，要足夠大體量，所謂綜合體自然不能小氣。
火神廟國際商業中心引領京南區域商業水準強勢升級
　　京滬綜合體相悖的流行潮
　　拿京滬兩地的城市綜合體來比較，除了兩個城市的影響力之外，更重要的是這種產品形態在兩個城市中的差別概念非常有趣。在上海，人們提起綜合體，通常意義上是指超大型的住區配備小部分商業、酒店、娛樂休閑業態；而在北京，今年風靡的幾大城市綜合體項目無一例外都是超大體量的商業為主導，配備小部分住宅、休閑娛樂等。上海這樣的一個現代化商業大都市，最流行的大體量是住宅綜合體，而政治中心的京城最流行大體量商業的綜合體，這似乎有點矛盾了。只能說流行這個現象從來沒有定規的，無論是小到首飾，還是大到房產都一樣。
　　從兩地標志性城市綜合體的運作即可以明顯看出這一相悖的流行潮了。上海品尊國際位于普陀區嵐皋路與銅川路口，上海內環沿線大盤之一，占地面積182758平方米，總建筑面積約70萬平米，其中地上建筑面積約53萬平米，是集高檔住宅、酒店、辦公樓、大型商業于一體的多業態都市綜合體。住宅部分約為33萬平米，約4500平米的MOB健身俱樂部設有室內恒溫泳池、室內籃球、羽毛球綜合館、壁球館、瑜伽館多項功能。該項目2008年前期房源全部是普通住宅，全部售磬，后期開盤尚不明確具體情況。北京火神廟國際商業中心位于大興區衛星城核心樞紐黃村，是集購物、娛樂、休閑、餐飲、公寓、酒店等于一體的京南最大商業Mall。該項目占地8.58公頃，總建筑面積約34萬平方米，一期占地近8萬平米，建筑面積近23萬平米(地上建筑面積：148744平方米，地下建筑面積：79339平方米)，以圍合式的建筑布局，形成了獨具吸引力的商業氛圍，不僅滿足了周邊的商業需求，更成為大京南區域的商業航母。而該項目在前期推出的重點是商鋪的部分與商業招商部分。商業先行，后期才推出公寓，而公寓某種意義上講也是作為商業配套的性質出現。
　　地標建筑提升區域價值
　　城市綜合體似乎是地產業態里面最具挖掘潛力的演繹題材，與別墅、公寓的受關注不同也許正是來自于它的綜合性特點，可圈可點的地方更多，而且每一個項目出來都會成為一個區域的代表，成為地標性建筑。
　　雖然地標一詞已經讓業內人士覺得實在泛濫了，但是這樣的地位還是讓眾多項目不斷追逐，究其原因恐怕也是其價值的不可或缺。
　　上海隨著都市核心的發展，不斷涌現出新區，這也已經是多年前共知的事實，而不斷發展的副中心也就需要新的中心標志建筑。品尊國際在上海真如城市副中心開發充當了都市綜合體的角色，而它也確實無愧于城市區域的需求。根據上海市城市規劃局網站公布的資料顯示，真如城市副中心是繼徐家匯、五角場、花木城市副中心后，經國務院批復的《上海市城市總體規劃》中所確定的上海中心城區的四個城市副中心之一。普陀區政府已將真如城市副中心列為全區城市建設和經濟發展重中之重的項目，計劃用三個五年規劃全面建成和運營。根據規劃方案，真如城市副中心功能定位規劃為輻射長三角的開放性生產力服務中心以及服務上海西北地區的公共活動中心，重點發展物流貿易、商務會展、文化旅游等功能，將形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環、帶型公園”的布局結構。目前，都市綜合體的概念已注入其全局的規劃中，真如城市副中心進入實質性開發階段，品尊國際在其中起到了實質性作用。
　　另一個項目，周浦萬達廣場則帶動上海東南區域副都市中心形成。周浦萬達廣場是一個大型的城市綜合體，總投資22億元人民幣。浦東地區尤其是南匯一直缺乏大型多功能商業綜合項目。周浦萬達廣場是目前南匯區最大的商業項目。該項目總規劃建筑面積約31.6萬平方米，是一個集購物中心、休閑娛樂、公寓式辦公為一體的大型城市綜合體，引進了包括萬千百貨、萬達國際影院、石浦酒店、一兆偉德、樂購等商業品牌，建成后將輻射整個浦東地區。
　　萬達落戶周浦，標志著周浦由萬達廣場、都市工業園、地鐵經濟圈和旅游文化城為主體的“三足鼎立、中間開發”的現代服務業發展構局基本形成。“三足”分別為：萬達廣場為龍頭的現代商貿業發展，周浦都市型工業園與新加坡合作的現代化、智能化科學園區，圍繞即將興建的地鐵11號線周邊形成的休閑商務區。“中間開發”的主體則是位于周浦鎮中心的小上海文化旅游城。這對于區域全面發展與升級有著重要的意義。
　　北京城市綜合體對于城市區域價值的貢獻也不甘示弱。火神廟國際商業中心的出現成為北京大興區域乃至整個京南區域的標桿綜合體項目，其商業模式定義為Street Mall，以其超大超全的業態組合聚集鼎盛人氣，成為大興區域的“世界級”商業地產新領袖，不論從商業形態還是從商業地產角度看，它的價值和意義不啻是一次模式革命，將為大興商業地產帶來嶄新的商業升級模式，全面改寫商業地產格局。
　　火神廟國際商業中心為區域商業升級換代作出了表率，從商業理念、消費理念、生活理念方面做到現代化，引領區域消費時尚，為區域的商業升級換代起到標桿式的作用。而項目本身也希望對于區域改造、大興商業的升級換代發展貢獻自己的力量。從市場角度來講，大興確實是缺商業。區域對商業也越來越重視，也是亟需有商業出來。
　　據多方判斷，火神廟國際商業中心填補了區域商業空白并引領京南區域商業水準強勢升級。整個南部地區還相對處于發展階段的大環境下，火神廟國際商業中心所在的大興黃村地區已領先區域平均發展水平，趨于穩定成熟。近年來，隨著房山、亦莊以及五環路周邊等地區的迅速發展，城市的時代性標志項目逐漸成為了南部地區的發展重心，也決定了未來南部地區的發展方向。而優越的地理條件，四通八達的交通網絡，以及與周邊其他地區相比，具有城市副中心的獨有概念，決定了火神廟國際商業中心勢必成為區域商業發展的核心所在。
　　另一個為京城區域樹立綜合體標桿的項目在京城東部，這里聚集了大量高檔住宅區域，而高檔商業卻始終沒有跟上步伐，而今，朝陽大悅城填補了這樣的空缺。朝陽大悅城作為城市綜合體建筑，規劃占地面積84610平米，規劃總建筑面積超過40萬平方米，其中包括大型購物中心23萬平方米，酒店式服務公寓7萬多平方米。購物中心地上11層，地下3層，集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體，規劃引進主力店、次主力店、特色店等各類商戶400余家。
　　朝陽大悅城位于北京城市東部朝青板塊核心地段，朝陽北路與青年路交叉口的東北角，四五環之間，與姚家園路、朝陽路共同構成三橫三縱路網體系，集中了地鐵、公交等多種出行工具，交通極為便利。針對區域特點，項目定位“超級家庭生活娛樂購物中心”，以家庭為主題包裝商業，在北京的商業地產項目中堪屬第一。建成后將以先進的消費概念，豐富的業態與經營品種融入人們的生活，極大緩解朝青板塊商業嚴重不足的現狀，滿足區域百萬消費人群的消費渴望，成為北京市場極具地標性與文化性的超大型、一站式休閑購物中心。朝陽大悅城追求“品質時尚生活中心”，力圖以時尚先進的生活理念、體貼溫馨的人情關懷、獨具特色的業態組合、動感巧妙的建筑規劃迎合百萬人群的消費需求，打造“全服務鏈城市綜合體”。
　　城市綜合體在2009年為行業、為城市帶來了許多震撼之處，在未來，它們的作用更將不可估量，我們將繼續關注這一業態的發展脈絡，以揭示其價值和對行業、市場發展的影響。
　　用京滬城市綜合體大比拼來盤點這樣一種熱點業態，并不是單純為了比較兩個城市的高低，而在于展示城市綜合體的突出性特色。事實上，在任何一個城市這樣一種業態都會是一種標志性、有價值的改進。這種項目本身就是城市發展的標志，使得城市建設由原來的簡單聚集、粗略規劃、簡單分散的建設模式，轉向有序規劃、產業聚合、功能互補的綜合模式。
　　城市綜合體主要通過其內部商業、商務及居住等各種功能綜合互補，使得各個子項目互為配套、互為支持，最大限度地形成資源共享，從而使得各項子功能在綜合體自身一體化價值的平臺上，建立相互依存的價值關系。這樣產生的疊加效應作用于城市，為城市帶來更多的資源，也許這正是今年這樣一種熱點業態的價值所在，也是地產界對于城市對于社會的價值所在，或者更大程度上講是在建國60年這樣一個意義非凡的年份里為行業、社會發展所做出的貢獻。