投資商鋪：8%年收益背后暗藏風險

　　“我有一個投資自己也拿不準，你可以參考一下。” 上海的張先生和記者分享他的投資經。張先生目前自己經營一家電子配件公司，雇員10人左右。不久前，張先生投資20萬元購買了籌建中的一個鋪位。

　　“一個鋪位大概20萬，10年保證年收益8%，10年后可以拿回本金。我想留個鋪位將來擺攤、養老。”張先生這樣規劃。

　　對此，專業人士表示，商鋪投資的回報率高于普通住宅，但因商鋪轉租轉售比普通住宅困難，風險也更大，投資前一定要做好充分的調查。

　　項目誘人

　　張先生所投資的鋪位，項目介紹非常吸引人。

　　“經營管理公司會向您租借商鋪。一次性和您簽十年的委托經營合同，前四年以每年8%一次性抵扣進房款，第四到第八年8%，第九、十年9%逐年給付租金。這樣您可以算一筆賬等到第十年的時候您的投資匯報率已經高達82%。當然，為了保證您的權益，第五年開始每年我們會有銀行為您提供擔保。”項目推介書中這樣表述。而且可以貸款購買商鋪，最多可以貸五成，最長可貸十年。

　　“開發商很會玩數字游戲，其實項目的本質是這樣的：前四年每年收益8%抵扣房款，相當于房價打7折出售。假如一個鋪位20萬，那么實際售價就是13.6萬。再貸款50%，那么首付就是6.8萬。開發商籌集的錢用來造商場和前面幾年運營。”張先生分析得頭頭是道。

　　“吸引我的當然不是這些廣告詞。”張先生解釋，“我到昆山看過，覺得那個商圈的確很有發展潛力。最重要的是，我完全可以經營這個鋪位，并不完全是出于投資商業地產的目的買這個鋪位的。”

　　買鋪有道

　　一位與房產商合作的人士分析，張先生的商鋪投資計劃中潛藏不少風險。

　　首先，目前房產開發商的資金鏈都相當緊張。開發商能否如承諾的那樣，如期把商鋪交付使用還不確定。“第五年開始每年會有銀行為投資者提供擔保”這一條款本身就表明銀行對這個項目也在觀望。

　　對上述問題張先生也看得很明白。“接下來這3、4年期間，如果開發商頂不住倒掉，那我只好獨自還貸，并且可能成為沒人租的爛尾樓。如果4年的危險期過去了，我能拿到穩定的回報，10年以后就能拿回本金，并且擁有了一套商鋪的產權。不冒險怎么能賺錢呢。”他這樣分析。

　　其次，項目所選地塊究竟能否成為設想中的“商圈”，人氣是否如希望的那樣高漲，這些都是很難確定的因素。

　　“張先生可以自己經營所買商鋪，降低了他的投資風險。但這只是個案。一般的商鋪投資需要考慮更多問題。”一位有多年商鋪投資經驗的人士分析。

　　他介紹，投資商鋪和投資住宅一樣，地段非常關鍵，交通便利、周圍商業氛圍濃的，自然投資價值高。其次要看商鋪的經營用途。如果是電子加工廠、電腦配件廠等周圍的商場，該商場又經營電子器械，那么發展前景可能會比較好。總之，買商鋪要看項目規劃、開發商經營能力、旗艦店進駐情況，更要有耐心“守熱”商場。

　　“一般來說，租金總價比能達到7％就是值得投資的商鋪了。”該人士指出。