09商業(yè)地產(chǎn)做“勢(shì)”最重要

受美國(guó)金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素的影響，導(dǎo)致貿(mào)易相對(duì)萎縮、出口量減少，許多相關(guān)行業(yè)如：貿(mào)易、海運(yùn)、物流等均受到不同程度的影響。以青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，為減少運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，部分企業(yè)選擇了降低對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)和租金的要求，退而進(jìn)駐乙級(jí)寫(xiě)字樓。這導(dǎo)致一部分寫(xiě)字樓業(yè)主在為公司租客續(xù)約時(shí)采取了特殊折扣及不漲租金的營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)，諸多在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目后期的市場(chǎng)租金策略亦要進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。

隨著09年?yáng)|部商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的陸續(xù)放量，外加嚴(yán)峻的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，青島東部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨演劇的挑戰(zhàn)，諸多在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期自身如何進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，抓穩(wěn)潛在客戶(hù)？如何處理好彼此間的競(jìng)合關(guān)系，形成各具特色又相互借力的東部磁場(chǎng)？

一、當(dāng)前形勢(shì)判斷以及銷(xiāo)售情況

“現(xiàn)在是投資商鋪的最佳時(shí)期！對(duì)商業(yè)地產(chǎn)信心百倍！”

安泰信集團(tuán)國(guó)際展貿(mào)城項(xiàng)目總經(jīng)理屠四星總經(jīng)理

 “我們看到降息了，對(duì)我們來(lái)講非常的鼓舞的一件事情，特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，包括現(xiàn)在對(duì)投資也好，幾萬(wàn)億的投資，目前的投資表現(xiàn)，應(yīng)該有很多積極的信息點(diǎn)，來(lái)為我們的客戶(hù)理財(cái)，為我們的客戶(hù)幫助考慮更多的一些方式，做一個(gè)充分的分析。房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是非常縱觀(guān)的信息，不會(huì)像股市一樣，我們青島這邊，一般來(lái)說(shuō)期房比較多，現(xiàn)在還有就是說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)的房子，是為兩年以后的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，存款現(xiàn)在離去還要繼續(xù)往下走，錢(qián)存在銀行就沒(méi)有意義了，現(xiàn)在的資金沒(méi)有出路，股票不敢投，

11月27日表現(xiàn)最強(qiáng)勁的就是5年期的國(guó)債和三年期的國(guó)債，還有3年期定期存款和5年期定期存款快速的上升，其實(shí)利率是非常低的，但是老百姓非常踴躍的購(gòu)買(mǎi)，老百姓認(rèn)為，現(xiàn)在利率是下降的，現(xiàn)在買(mǎi)的話(huà)，可能還會(huì)增值點(diǎn)，在這基礎(chǔ)上，選擇一些高收益的，銀行是最穩(wěn)定的，因?yàn)槭菄?guó)家的，第二在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，選擇一個(gè)高一點(diǎn)的回報(bào)。”

 “在現(xiàn)在的階段，尤其是商鋪投資，在現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境惡劣的情況下，商鋪投資是最好的投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商鋪投資，住宅投資已經(jīng)是大起大落了，但是商業(yè)地產(chǎn)這塊，價(jià)格趨勢(shì)是比較平緩的，而且現(xiàn)在的投資收益來(lái)講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于5年期債權(quán)，看后可以看看股票，青島的住宅的回報(bào)率是非常的低的。商鋪投資，實(shí)際上在我們現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，老百姓可以接受的理財(cái)方式來(lái)比較，這是最好的方式。”

 “青啤陸續(xù)有項(xiàng)目入市 前期花大力氣調(diào)研”

青啤地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部副部長(zhǎng) 薛志云

“剛剛大家談到行業(yè)微機(jī)、金融危機(jī)對(duì)我們的影響，我們前期的工作，產(chǎn)品定位這方面我們做的也是比較長(zhǎng)的，也不敢非常貿(mào)然，都是非常小心的做事。很多的項(xiàng)目以后會(huì)陸續(xù)的入市，比如說(shuō)一些高端的住宅項(xiàng)目，還有其他區(qū)域的項(xiàng)目。明年下半年我們會(huì)陸續(xù)的入市。”

張百忍：香港路商鋪銷(xiāo)售仍有壓力 海爾路商圈有望分流市場(chǎng)

“香港中路商圈的寫(xiě)字樓用量是50萬(wàn)，我考慮到有一些項(xiàng)目延期的情況下，也基本上差不多。2010年談的話(huà)，沒(méi)有辦法確定，有一些開(kāi)工的項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)不會(huì)再推遲的，比如說(shuō)我們看到200米以上的項(xiàng)目，從西往東，萬(wàn)邦、中鐵、遠(yuǎn)雄、世奧、凱越、香港花園等這些項(xiàng)目，商鋪量也非常大，比如說(shuō)百麗、銀座等，所有的項(xiàng)目加起來(lái)，從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，說(shuō)句實(shí)在話(huà)肯定是承受不了的，所有的項(xiàng)目順利的話(huà)，經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，想銷(xiāo)售出去，也是非常困難的。”

營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新篇：

集體把是“勢(shì)”造好 先做好板塊最重要

把板塊做好再打項(xiàng)目 量?jī)r(jià)都會(huì)有提升 凱悅中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 董春巖

 “區(qū)域這塊，我個(gè)人覺(jué)得，后期可能有更多的商業(yè)出來(lái)，我也希望大家能夠在市場(chǎng)不好的情況下，大家應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)。現(xiàn)在不是單打獨(dú)斗的過(guò)程，一開(kāi)始的時(shí)候，大家誰(shuí)也不知道。我們把這個(gè)區(qū)做好之后，大家對(duì)這個(gè)板塊有了認(rèn)知之后，咱們?cè)俅騿蝹�(gè)的項(xiàng)目。現(xiàn)在的商圈也是一樣。如果我們把片區(qū)的商業(yè)價(jià)值聯(lián)合的挖掘出來(lái)的話(huà)，我覺(jué)得我們未來(lái)的銷(xiāo)售會(huì)更好，包括我們的區(qū)域價(jià)。現(xiàn)在大家還是單打獨(dú)斗，我想過(guò)來(lái)和大家認(rèn)識(shí)一下，然后就是呼吁一下，如何聯(lián)合起來(lái)，先把區(qū)域打造起來(lái)。也希望搜房網(wǎng)能多牽頭做這樣的事情。”

商業(yè)地產(chǎn)做“勢(shì)場(chǎng)”十分關(guān)鍵 香港中路配套需從點(diǎn)變片 安泰信集團(tuán)國(guó)際展貿(mào)城項(xiàng)目總經(jīng)理  屠四星

 “在我看來(lái)，商圈的商業(yè)設(shè)施檔次、量、業(yè)態(tài)的分布程度，在香港中路已經(jīng)非常的豐富了。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在有的時(shí)候做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是在做一個(gè)“勢(shì)場(chǎng)”，我們對(duì)市場(chǎng)是怎么看待的，這個(gè)是有限的。剛剛董總強(qiáng)調(diào)要聯(lián)合，聯(lián)合的一個(gè)方面，是政府那邊尋求更多的支持，對(duì)市政面貌的一個(gè)改善，現(xiàn)在的街景，香港中路包括東海路是青島市的一張名片。但是旅游的相關(guān)的設(shè)施配套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，其實(shí)很簡(jiǎn)單，我們?nèi)コ啥伎匆幌侣糜蔚陌l(fā)達(dá)程度，我們

現(xiàn)在的香港西路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是一個(gè)點(diǎn)，雖然看起來(lái)是一片，但是這個(gè)片不是很緊密的連接起來(lái)。這都是一個(gè)店出來(lái)之后，再走向另外一個(gè)店，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，不是整個(gè)感受性的商業(yè)街區(qū)，我在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中。本來(lái)香港中路是一個(gè)大板塊。不管是百麗廣場(chǎng)還是陽(yáng)光百貨，這些店之間沒(méi)有必然的聯(lián)系，因?yàn)樵谑姓�配套上面，政府的�?guī)劃上面，沒(méi)有把這個(gè)當(dāng)成一個(gè)旅游街區(qū)。”

在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)間自由穿梭 合富輝煌山東公司項(xiàng)目總監(jiān) 段延鋒

“我想任何一個(gè)企業(yè)都在想這個(gè)平臺(tái)如何給我們帶來(lái)更大的收益？用外面的眼光看青島，不能說(shuō)站在青島的角度看外面。山東區(qū)域總會(huì)有一種地域的優(yōu)越感。像這樣的項(xiàng)目，第一從規(guī)模上比不上凱悅，從相關(guān)的一些配套，比不過(guò)百麗廣場(chǎng)的運(yùn)作，我們優(yōu)勢(shì)在哪里？我們?yōu)槭裁戳⒆阌谙愀壑新罚课覀兘?jīng)過(guò)產(chǎn)品的分析，包括搜房網(wǎng)的一些建議，我們要采取走出去的方式。

在山東的榮成、乳山、煙臺(tái)、威海一帶，都有一些外銷(xiāo)的項(xiàng)目，但是真正做到全球發(fā)售了嗎？可能沒(méi)有。有可能在異地做了一些相應(yīng)的宣傳和推廣，但那只是一個(gè)點(diǎn)，但是我想把面打開(kāi)，所以就找了搜房網(wǎng)。我們?cè)谒逊烤W(wǎng)做一些項(xiàng)目的廣告宣傳，在山東省內(nèi)做一個(gè)全面的覆蓋，我覺(jué)得與其這樣的話(huà)，可以改變?cè)瓉?lái)的那種單獨(dú)的主流媒體做廣告，去做短時(shí)間的宣傳。”

積極引導(dǎo)好客戶(hù) 寫(xiě)字樓體驗(yàn)式促進(jìn)銷(xiāo)售 戴德梁行的項(xiàng)目經(jīng)理 呂后軍

“一個(gè)是廣告的單次投放以后，現(xiàn)在更需要在廣告帶來(lái)的作用已經(jīng)下降了，但是仍然帶來(lái)一定的客戶(hù)的情況下，如何抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。作為我們公司，不管是開(kāi)發(fā)商也好，還是代理公司也好，作

為一個(gè)老總，對(duì)項(xiàng)目的理解和把握，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析，對(duì)整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)的分析，能夠更好的去引導(dǎo)客戶(hù)，更好的去幫助客戶(hù)分析，更好的讓客戶(hù)區(qū)做決策，我覺(jué)得這是一個(gè)方面。

另外一個(gè)方面，寫(xiě)字樓的體驗(yàn)式，以前我們說(shuō)體驗(yàn)文化，更多的是用在住宅和商鋪了，現(xiàn)在寫(xiě)字樓這一塊，這種營(yíng)銷(xiāo)方式也是一個(gè)創(chuàng)新，實(shí)際上就是依托于一種產(chǎn)品的創(chuàng)新。對(duì)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售起到一種很好的作用。”