中國房地產周期分析及對策

　　謝謝大家，今天早上我從廣州一個很突出的感覺，杭州比想象中要暖和，來到會場發現氣氛比較熱鬧，我知道大家到這里都是沖著郎咸平教授來的，我看郎咸平教授還沒有來之前，和大家做一個交流，交流的題目很大，“中國房地產周期分析和對策”，不好意思這個題目是我想出來的，想出來之后也嚇了一跳，很緊張，對所以昨天晚上看了一場電影，《預見未來》，尼古拉斯演的，講一個人有預見的能力，但是只有兩分鐘，但是他憑兩分鐘的預見能力化解了一場核危機。我想在座的所有人都想知道接下來房地產發生什么事情，有沒有規律，規律能不能被我們掌握？當我們知道了這一些我們心里才有底。所以這些問題可以問郎咸平教授，在談這些問題之前就想把這些我的經驗和大家分享一下。

　　首先做一個自我介紹，我姓張，張維倫，不是張維迎。個人經歷在房地產不長也不短，一共加起來15年，前面三年在房地產相關的行業，后來去了一家萬科做的事情公司，做房地產產業化，就是在工廠里把房子生產出來，后來去了日本加盟，又去了清水建設，清水建設是全世界前十大公司，所以前三年基本上在房地產相關的配套產業，換句話說實際上很多開發商也是從這個行業出來的。在房地產開發領域前后一共將近9年，其實是97、98年開始進入房地產，主要所謂的業績就是奧林匹克花園，從99年我進奧園(同音)集團團，到奧園集團在香港上市，我是全過程的經歷者，不過大家有印象，當年在全國的房地產板塊有一個很有名，就是廣州的華南板塊，在全國做千畝的大盤，這個項目我做總經理，當年拿地，當年開盤，15天賣了15萬方，在當年的住交會被憑為中國地產第一名，還有一個萬科的四季花城，不過那時候把萬科的四季花城排在我前面，因為它們的筆畫比我少。后來像一般的開發商一樣，我們要逐漸走向資本市場，于是借殼上市，那時我買了一個公司，后來改叫奧園發展，03年調到武漢任上市公司總裁，兩年，印象非常深刻，后來進入資本市場，在進入資本市場之前我們很天真、很幼稚，以為很好玩，進去第一天和原大股東開會他說了一句話：“歡迎上賊船”，我一聽就下了一個哆嗦，后來果然兩年時間不務正業，每天和銀行打交道，兩天后把上市公司股份賣掉，最后去香港上市，所以才可能在去年10月份搭上了去香港上市公司的末班車，奧園上市之后資本市場對房地產大門徹底關上。所以很幸運，后來老板一看很高興，說好，因為之前我是董事、常務副總裁，好，你做集團總裁，后來我說，上市公司總裁我做過，留下了后遺癥，就是我再也不買股票了。于是我辭職，成立了廣東維森，05年開始到現在。

　　這三個階段我總結一下是房地產開發商的前身、現世和未來。實際上我簡單介紹一下維森置業。我們是把它當做一個行業來做，開發管理行業，為什么要做這個行業呢，我這里不多說了，但是為什么要定位為房地產開發商的未來？這一點是我們要想的，究竟是不是未來？開發商需不需要轉型？這個是我們今天主要的問題。

　　三年時間我們做了開發商以前不會做的三件事情，破了三條大計：

　　第一條跨區域開發，足跡遍布中國的東西南北，東部山東，中間安徽、武漢、重慶，南部南昌、廣州、肇慶。第二個大計——跨規模，從市區的幾十畝到郊區的幾千畝，第三個大計——跨行業，商業地產、工業地產、旅游地產、甚至農業地產，為什么？大家應該記得03年開始宏觀調控，05年到08年是調控最嚴的時候，為什么在這三年我一個上市公司總裁不做，是東北，闖過這三條房地產的紅杠，因為現在是最壞的日子，沒有辦法，宏觀調控重點調控住宅，我們不可能在住宅地產這一塊坐以待斃，宏觀調控重點調控長三角，珠三角，我們不可能在長三角、珠三角等待滅亡，房地產重點調控一些大盤，我們為什么做市區的小盤，這是一場房地產的革命，有點像共產黨當年打天下，為什么不能農村包圍城市，所以我們如果拘泥于以前傳統的思維，可能出路是看不到的，怎么看最壞的日子，首先宏觀調控很嚴，當然現在稍微好轉了。

　　地產大王越來越強了，萬科王石放出話了，最后一個住宅肯定是萬科建造的，什么意思呢？可能最后只剩下一個孤家寡人，所有人都被他淘汰了，消費者說不讓開發商賺錢了，我們自己集資建房，所以政策越來越嚴，我們的大鱷越來越兇猛，消費者要求越來越高，中小開發商怎么辦？所以在現在的經濟情況下，房地產開發商面臨非常嚴峻的環境，我們必須尋找新的出路。但是出路在什么地方？這是每個人都在想的問題，在想這個問題的時候，我們必須要反省，如果對過去不進行反省看不到未來，所以在埃及有一個法老的墓志銘：“說我們看不到過去就不知道未來。”

　　產業化的方向是什么，產業化的核心是什么，講到這三個問題，我是誰，到哪里去，怎么去，這三個問題想清楚了，其實出路不言自明。我是誰呢？可能這個問題很簡單，我是開發商，實際上這個問題大概在02年，6年前住交會頒獎的時候，也是我去過演講，但是大家有沒有想過，開發商是什么？我們會看到房地產有一個很奇怪的現象是其他產業沒有的，我們叫它，對開發商沒有一個準確的定義，萬科設計申請專利，重點在設計，中海講過程經濟，重點在工程質量，任志強天天罵政府，潘石屹干脆去演電影，萬科說現在我是制造商，我要蓋工廠了，另外90%的開發商都在預測房價漲還是跌，所以房地產開發商究竟是什么？這個問題沒有統一過，那么要回答這個問題，要回答一個最根本的問題，房地產的產業鏈是什么，產業結構是什么，最長的產業鏈有三條，第一條價值鏈，房地產毫無疑問以利潤為中心，但是有三條價值，第一個土地，房地產初期，在第一個10年以土地為中心，那時候房地產開發商是地產商，93年在海南不用開發，拿一塊地從三樓到四樓，一轉手幾十萬到手，那時候土地稀缺，但是隨著土地公開招拍掛，現在的房地產的，現在的富豪都是開發商，第三個利潤中心未來是什么？不動產證券化，房地產未來的利潤中心不是在土地、也不是在開發商，是在資本運營，這就是為什么大量開發商要上市。所以我們知道中國現在的首富50%是富豪開發商，是不正常的。

　　它的橫向協同面我們可以看到，房地產是和三個產業有關系的，第一個是工業地產，第二個是住宅地產，第三個商業地產，除了這個之外，還有一個縱向供應面，所有的地產一開始都叫策劃，這個策劃包括產品策劃，也包括財務策劃。這三條產業鏈構成了房地產的產業空間，當把這個產業空間明白之后，我們又會對整個房地產進行整體的判斷，我們應該用什么樣的模式開發，所以房地產的策劃、買地、銷售、施工等，所謂的開發模式有整合方式不同，我們資本有香港模式，所以碧桂園在去年上市成為首富。

　　第二個美國模式，以萬科為代表，把專業公司分工出來，這是現在開發公司的主流模式，開發商做資本運作，融資然后進行開發完，但是中國不是香港，也不是美國，為什么我們要用美國模式、香港模式，中國要有中國模式，中國模式就是進一步的社會分工，先有的開發商分為投資公司、管理公司、專業公司，我們看香港公司本質上是一個一黨專政的公司，所以碧桂園在廣州甚至在全國非常有名，為什么這么成功呢？因為它有一個樓盤，他非常自豪地說有幾千人的設計團隊，但是這種模式之所以在香港誕生，因為香港很小，可以利潤最大化。

　　第二個，香港公司總結為整合的重心是設計、工程和營銷，整個房地產供應鏈的一體化整合，簡單地說有自己的開發公司、設計公司、營銷公司。我們在90年代做房地產的時候也是這樣，施工單位是你的就算了，怎么連監理公司都是你的？這是開發公司的第一個階段。90年代末，要進行分工，專業的事情專業公司去做，每個模式是二元經濟，就是投資者完全負責資本的運作，然后交給專業的公司操作，是一個橫向產業鏈為主的社會分工體系。所以在美國開發商實際上可以跨國這個界限，可以做住宅地產、商業地產和工業地產。美國最有名的地產開發商做了一個真人秀，飛黃騰達很有名的一個節目。

　　我們看到未來的中國模式，為什么中國房地產來講，香港模式和美國模式不行，因為香港模式的問題是分工不細。維森模式的問題是分工太細節。投資、管理和專業進行側重點分工，房地產為什么需要管理？時間關系講幾個主要的內容，包括大的客戶，市場分析，所以房地產最后有一個答案，房地產是一個系統商，要找到它的定位，不是設計公司，第二個怎么樣集成產業化，產業化有一個很大的誤解，往往把產業化認為住宅產業化，萬科現在做的產業化可以講是住宅產業化，房地產不是住宅，房地產是地產開發房子的產業，只是根據功能不同，分為住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產，如果這個概念打破，我們就廣闊天地，我們將大有可為，我們為什么只能開發住宅呢，我們可以做工業地產，工業地產調控可以做商業地產，現在是農業地產，因為現在關于農村的土地所有權包括轉讓權，這一點是給開發商臉上貼金，人類的歷史是房地產開發的歷史。

　　準確的講，我們現在回答問題，究竟有沒有周期判斷？周期怎么判斷，在中國分為三個階段，第一個階段生產資料的競爭，第二個生產工具的競爭，第三個生產方式的競爭，所以在生產資料競爭的時候，房地產商是地產商，現在競爭的是設計公司、施工單位，到未來呢，我們靠什么競爭，這就是當年華潤板塊競爭的核心，我們的一樣，同一個地塊，同一個專業公司怎么賣，明顯分為三個，這就是我們講的房地產周期十年，每一個十年的變化不同，這個我們也不細講了。比如說在第一個十年土地主要是圈地和轉讓，在第二個十年，現在這個土地要掛牌，我們的開發有專業，有代理，到了第三個十年是房地產資本時代，這個資本時代怎么樣去看它？我們看到現在房地產在初期，整個真正市場化從98年到現在才十年，財富很多，創造了大量的富豪，市場是要逐漸增長的，服務業占的比例最大，住房需求很強勁，這個不用多說了，在座行業人士都非常清楚。

　　)有一個數據大家看一下，實際上按照城市化的需求，每年的需求要有10億平方米，去年中國房地產8億平方米，今年退到6億平方米，消費力在增長。

　　這個線是房價的線。

　　這個是人均收入的增長線，非常明顯的周期。所以問題和答案就出來了，房地產和開發房價的增長和去年收入基本是正相關的，88-98年第一個十年，98-08是第二個十年。

　　所以看完這一些數據之后有一個大的概念，實際上需求存在，但是問題是怎么釋放？

　　我們看國外也是這樣的類型。所以我們會看到房地產為什么會有周期？實際上很核心的一點，它的泡沫是定期催生起來爆炸的，房地產有一個定價的問題，實際上有三個，第一個定價，成本是5千可以賣六千，但是市場要用8千買，開發商為什么不賣呢，第二個紅線是市場評價，但是我們發現泡沫超過市場的承受力了，因為房地產的產品特色既是消費品，又是投資品，所以資本市場來看，把預期收益折線再×市盈率，所以上開發商頭腦就失去控制了要“拿地王”，在這個過程中，有一個股指的推動，還有一個投資的拉動，這兩個就是這個泡沫超越的紅線，爆炸之后房地產就進入衰退期，這個就是房地產周期的根本原因。

　　罪魁禍首是不是開發商呢？其實不是的，開發商其實是幫政府和銀行忙的，所以這兩年房價漲，地價漲最大的收益是政府，但是幕后是銀行，因為銀行是以土地儲備，或者地價抵押才來發財的，所以我們認為房地產泡沫的核心是在投資結構的不同。

　　我們會看到一些例子，很多地王，實際上收益率在下降，怎么改變這個問題，解鈴仍須系鈴人，既然是投資結構決定了，既然開發商是被銀行威逼利誘拿地的話，改變產業開發模式是根治房地產泡沫的方法，拍的地價越高，賣的價格越高，在這種情況下地王會出現，所以當地價超過樓面售價的時候，不可能讓你開發這塊土地，這個是要解決周期的根本方法。

　　最后我們又看到所有的房地產周期，當然這只是一個猜想，從88年開始，十年一個循環，五年一個階段，換句話說從09年開始，圍繞這個周期，很多開發商進場了，但是進場有三種方式，第一種直接成立房產公司；第二種方式和開發商合作；第三種方式實際上是圍繞這樣一個判斷得出一個解決方案，就是由產業基金，用基金管理改變房產的投資結構，不要單純依賴銀行，從開發經營整個全面的開發。

　　(這樣投資基金的結構是怎樣的？成立一個合伙制的基金，投資房地產項目，委托項目公司，中國房地產基金才是未來十年我們反周期的一種操作方式。

　　基金是以新為中心，委托信貸，以基金單位，收益憑證。

　　這個是未來十年房地產資金化一個操作方式，通過一個基金公司把住宅所需要的資金進行募集，可以私募也可以公募，這樣消費者不用個人建房了。

　　中國房地產產業模式的未來，就是合作的模式，今天沒有時間講了，我們現在結束，因為這個內容的確是一個很大的內容。簡單地講，實際上房地產到了現在，我們需要對房地產的一個全面的反省，然后才能找到出路，反省到這個時候我們有一個初步的猜想，房地產是有周期，這個周期在未來十年里面有一個根本的改變。最后也是三句話，房地產是一個低技術門檻的產業，大家都說開發商實際上無德、無能也無才，但是因為它的技術門檻低，所以管理門檻非常高，很多人忽視這點，最早忽視的是史玉柱，史玉柱在珠海建一個大樓，公司破產了。最近是天津的孫紅兵，所以孫紅兵一夜之間企業被賣掉；第二點房地產基金是房地產未來十年的主流，因為基金才能夠真正實現房地產投資渠道，這樣的基金現在有政策出來，就是金融國九條，里面第五條已經非常明確指出了中國房地產未來的發展，所以中國房地產未來每個開發商都會有資金的缺口，我也不同意銀行進入房產，太危險了，但是不進入這個領域我們怎么辦呢？成立房地產的產業基金，這樣就可以使大家都可以放資房地產，又化解銀行的信貸風險。

　　最后第三個基金的核心是什么，基金的核心是信托，信托有兩個，在中國要做的話，更重要是建立一個信托的系統，所以在中國未來的發展方向，包括我們的趨勢必須要從管理開始抓起，如果要有這么一個認識，實際上不需要預見未來，我們一定能夠掌握未來。

　　現在就是最好的時代，謝謝大家。張維倫