投資商鋪要有“法”

　　■編者按

　　年近歲晚，順德商業地產市場也隨之熱鬧非凡，既有雄心勃勃跑馬圈地的商家，又有即將開業的大型購物廣場……作為投資者，面對市場的“沸騰”景象，到底該如何抉擇？是出手還是守候？如果要出手又該如何挑選“錢”景無限的商鋪？本期，記者一一為您揭開謎底，為您提供一份可作參考的“置業小冊子”。

　　商鋪漸成投資熱點

　　商鋪由“市”演變而來，《說文》釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。《清明上河圖》曾詳實地記錄了古代商鋪、商業街市的景況。

　　近年來，我國經濟飛速發展，消費結構實現大跨越，傳統商業模式發生轉變，商業物業的價值迅速提升；特別是銀行的低利率、股市的低迷，使得商鋪的投資價值進一步凸顯；大型商業街和購物中心這些特色商鋪，更是成為城市景觀的組成部分，成為吸引人們眼球的關注點。

　　據業內人士分析，從目前的政策和市場行情來看，投資商鋪相對于投資住宅還有不少好處。比如，商鋪的價格一般不會發生很大的波動；商鋪也不會因房齡增長而降低其投資價值，相反，好的商鋪會因商圈的形成發展而不斷升值。值得一提的是，商鋪投資與投資商品房、炒股票和買保險等投資形式相比，具備穩定、風險小、回報率高等諸多優勢。因為樓盤多處于成熟區域，已有一段時期的附近穩定的客源積累，其面積只占社區很小部分比例的商鋪容易“養活”。因此，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付商鋪房款，再用以后收取的租金還貸是當前不錯的投資手段。

　　如何選到“賺錢”商鋪

　　周邊消費要具持續支撐力

　　商業項目周圍的消費力是決定投資回報的最關鍵因素。一些商業地產項目依托新建居住區的居民作為現成的消費人群，為商鋪投資奠定了回報基礎，也吸引了不少投資者的關注，但要保障回報率，除了附近已有的社區居民外，周邊還應具備一些具有支撐力、延續性的消費人群，如在步行可達的范圍內有產業園區、商務區或寫字樓等工作人群集中的項目，商業項目可以依附這些項目開發更加豐富的經營業態。

　　項目規模與消費人數匹配

　　在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產品定位正確的基礎上，投資者還必須了解商業經營面積與周邊消費群體數量是否相匹配，例如，一個經營面積為2萬平方米的商業地產項目，如果其坐落的居住區內常住人口為2萬左右，那么平均每人1平方米的商業面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業面積在0.5平方米以內就已經能夠滿足正常的經營和消費需求。

　　布局應能構成人流交織

　　商業布局能否將商場內的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內堂處于半封閉狀態，雖然堂內也有很多高檔品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內堂的人數還不足門店的1／4。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業主也無法實現盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達到預期效果。

　　過濾噱頭求實質性回報

　　承諾回報是眼下商業地產項目中很流行的招商方式之一。有業內人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報，例如，某項目提出的“一次性回報”概念，必須在業主全額購買商鋪并繳納其他稅款等費用后，再按相應的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是“羊毛出在羊身上”，投資者要“金睛火眼”看清楚。

　　定位專業水平決定收益

　　確保后期收益還要取決于項目經營管理者的專業水平。要判斷管理團隊是否專業，最直觀的方法便是觀察產品定位與區域消費特點是否吻合，例如，有商業項目如果選擇高檔商品，那么與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、休閑消費等商業項目，因此，他建議投資者不要過分關注單一經營利潤，更要尋找貼近消費圈的經營項目，通過專業化的經營管理定位，獲得更長久的經營利益。  曾慧