北京市城市商業地產發展現狀

　　一、商業地產發展態勢良好

　　目前，北京市商業物業已經形成了三大需求群體：跨國零售企業、國內大型零售企業、國內外投資機構和中小投資者。

　　具體來看，隨著各國零售業巨頭搶灘北京零售業市場，跨國零售企業對大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時，國內大型零售企業的擴張形成了北京市商業物業需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集團在世紀金源簽下18.2萬平方米的商業面積，表現出國內大型零售企業良好的發展態勢；自2005年初，國內外機構、基金在北京商業地產的投資力度加大，其中以新加坡凱德置地為典型，頭三個月在北京的投資近50億；另外，許多中小投資者紛紛看好北京商業市場的投資潛力，成為北京商業地產的強有力需求者。

　　沃爾瑪選址并在石景山開店，德國第一家居超市歐倍德落戶海淀和亦莊經濟技術開發區，法國歐尚在西四環開業，英國百安居在西三環、望京和東三環開店充分顯示出國外零售企業看好北京商業市場。今年外資企業投資北京將繼續升溫，進一步擴充北京商業市場。整體來看，北京商業地產的需求比較旺盛，特別是西部、南部的商業需求開始呈現快速上升的態勢。

　　二、各個商圈商業物業供應充足

　　從王府井和西單的商圈看，王府井和西單商圈的租金現在是整個北京市場租金之首，指數也高于其他商圈，這兩年持續上升。伴隨大型綜合項目的新建與臨街的改造，這兩個區域商業面積大約增加20多萬平方米。

　　CBD商圈是以商務概念為主的朝陽新區商圈，功能和特點百花齊放。但該區域在建達78萬平方米的商業地產規模和現狀17萬平方米的規模形成比較大的對照。CBD變成旗艦店、概念店、精品店的發展方向為未來兩年的發展主流。

　　亞運村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業地產規模，該區域的競爭風險會很大。商圈的消費規模雖然在增加，但與商業地產規模的增加相比似乎有些失衡。北辰購物中心屬于該區域最有影響的集中商業，未來幾年新商業并不容易改變這種局面。

　　朝外商圈，聯通二環和三環中間，朝外大街規劃面積是100萬平方米，朝外現在建了64萬平方米，還有三分之一在未來兩年內出現。

　　北京2004年1萬平米以上的大型商業項目63個，285萬平方米的體量，但是2005年北京規模1萬平方米以上的商業規劃有126個，初步估算2005至2006年之間大概新增的體量是610萬平方米，未來這兩年新增量是非常龐大的數字。

　　當前，大量商業地產項目在開發，絕大多數屬于規劃控制之外，所以開發商、投資者需要謹慎投資。

　　為防止過度供應，北京市將控制城市中心區的大型百貨和現有購物中心的數量及規模。按照北京市相關規劃，今后營業面積在1萬平方米以上的大型商場只能布局在市級商業中心和大型多功能購物中心內，營業面積在1萬平方米以上的倉儲式商場只能布局在三環路以外，5千平方米以上的大型超市與相鄰的大型超市之間距離不得少于4000米。

北京市商業市場發展分析

　　一、商業市場發展分析

　　北京市的首都地位奠定了其商業市場的多樣化和競爭異常激烈。同時，也意味著比較高的發展速度。

　　二、社會消費品零售總額

　　2004年北京全年實現社會消費品零售額2191.8億元，增長14.4%。其中，吃類商品零售額610.8億元，增長22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長15%；用類商品零售額1224.6億元，增長8.2%。

　　居民消費結構穩步升級，汽車、家居、通訊類商品消費快速增長。全年銷售機動車44.7萬輛，比上年增長9.8%。其中，新車30.4萬輛，增長3.9%；舊車14.3萬輛，增長24.8%。

　　在限額以上商業企業零售額中，與住宅消費相關的建筑及裝潢材料類商品零售額增長1倍，家具類商品零售額增長11.8%，家用電器和音像器材類商品零售額增長18.8%；通訊器材類商品零售額增長41%。

　　新型業態進一步發展。年末全市連鎖商業企業達到152個，實現零售額635.2億元，分別增長4.1%和32.6%。連鎖商業零售額占社會消費品零售額的比重達到29%。

　　商業布局逐步改善。年末，郊區鄉鎮連鎖超市、便利店達到443家，比上年末增長1.5倍。

　　限額以上批發零售企業經營狀況良好。全年實現銷售收入5028.8億元，比上年增長24%。其中，批發業4122.4億元，零售業906.3億元，分別增長30%和2.6%。全年實現利潤167.4億元，增長1.1倍；實現利稅218.8億元，增長70.5%。

　　三、零售商業發展特點

　　隨著整體經濟環境向好，北京市消費品市場處于穩中趨旺之勢，當前消費品市場運行有較好發展趨勢的是假日消費品市場、晚間消費市場、家居消費市場、服務消費市場等，從業態組合來看，體驗業態得到消費市場的關注，其市場份額呈現增長態勢。

　　國外中等發達國家的人均商業面積約1.2㎡左右，而目前北京人均商業面積才為0.8㎡，商業發展前景廣闊。

　　近年來城區二、三環附近有多個商城開業，許多大型物業也正在興建或改建，各類熱點地區綜合性物業、中小型餐飲零售商業也快速增加。北京零售市場過去往往主要以單幢獨立經營的百貨公司、倉儲式商店、中小型商場以及購物步行街為主。與之相比，最近開業的幾家大商場紛紛添加現代元素，除涌現不少新的服裝品牌，也融合了娛樂，餐飲等商戶，令北京的商業與國際商業接軌。

　　運營商漸漸掌握商場定位、商戶組合、租金走勢等策略性元素，租賃市場開始走出低谷，呈上升趨勢。在挑選租客方面運營商也開始表現出審慎的態度，以維護物業定位。租金的走勢呈現兩極化，個別熱門樓盤不但叫價堅挺，而且還出現店鋪供不應求的現象，如國貿商城、東方新天地，另一方面有部分購物中心的租金則出現疲軟現象。同時，市場逐步活躍且交易程序和規定日趨系統化和透明化，越來越多的中小型零售物業將采用銷售形式。

　　電子、信息類產品、汽車類大型企業為了建立企業形象和擴大知名度，紛紛開設產品專賣店或展示廳直接服務消費者，從而大大增加市場對高檔零售物業的需求。

　　越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場，此類客戶要求商業物業具備高質量、高水準的軟、硬件設施配置，如黃金位置、一流的商場平面設計、專業的品牌店配套管理及完備的物業管理等。世界二線品牌名店也逐步進入北京市場。形成了較完善的品牌組合。

　　入世后各類進口產品關稅逐漸下降，價格逐漸降低。國內經營者將面臨激烈競爭，但同時也將推動零售業朝著低價格、高質量、多樣性方向發展，從而豐富零售市場。另一方面，政府對外資企業在華投資的政策將更加透明，外資企業必將加快開拓國內市場的步伐（國外企業間的競爭），已進入國內但一直未進入北京的國外企業終于進入北京市場，其他未進入中國市場的業內佼佼者也必將隨之進入市場分羹。

　　連鎖企業方面，2003年北京市擁有各類連鎖總店153家，實現銷售額840.4億元，比上年增長26.9%；實現零售額760.1億元，比上年增長17.2%，連鎖商業呈現快速發展趨勢。

　　2004年北京零售業市場整體較為活躍。國外一些著名品牌店有突出表現。建材方面，德國歐倍德、英國百安居、法國的樂華梅蘭等已經完成了開店考察工作，開店迅速；超市方面，美國的沃爾瑪、法國的歐尚、迪亞折扣店開業，另有多家目前正處于報批和選址階段。此外，一些國內商業企業也加速推進市場，物美綜合超市、超市發便利店等企業的拓展也在進行，而北京傳統零售業著名企業集團如新燕莎集團、王府井百貨、西單商場、北京華聯等也均紛紛涉足SHOPPING MALL類項目。

　　從以上北京零售業發展狀況可以看出，市場競爭加劇，表面上是進入市場的商業房地產規模加大的原因，本質上其實是傳統商業形式不能適應消費者的新的需求，包括消費方式，生活方式的需求等。

　　從人們新的消費特點及趨勢來看，休閑娛樂成為購物過程中必不可少的一個重要環節，休閑購物成為消費者購物的主要形式，而在整個休閑購物的過程中，購物越來越多的成為休閑娛樂的一部分內容，新興的商業項目應該加大對休閑娛樂需求的挖掘，充分考慮休閑娛樂設施對消費者的吸引作用，以及對購物消費的極大促進作用。

　　四、零售商業發展趨勢

　　未來北京市將控制城市中心區的大型百貨店和現有商業中心的數量和規模。北京市商業發展的重點將轉移到三環路外、四環路的周邊地區。

　　根據“十五”計劃，2005年前位于三環路西、南、北方向的商圈總零售樓面面積將分別控制于10萬至20萬平方米之間，其中南三環的木樨園及北三環的馬甸將規劃為綜合性的商業中心。

　　有關部門預測，未來幾年北京商業將呈現八大發展趨勢：零售業將進一步整合，市場集中度將進一步提高；市場進一步對外開放，更多國外著名零售商將進入北京市場；新興業態將保持高速度、高水準發展。自動售貨、電子商務、郵購等無店鋪零售業態發展加快；物流配送業進一步發展，將成為流通現代化重要標志和企業獲得競爭優勢的源泉；社區商業將成為連鎖商業企業重點進入的領域；京郊農村市場的發展前景廣闊，以連鎖經營為主的現代流通企業將進一步向鄉鎮市場延伸；與食品安全相關的新技術的開發應用成為熱點；商業領域信息技術等新技術的應用將更加廣泛。

　　有關經濟學家分析認為，當前的經濟發展已經進入了“體驗經濟時代”，人們購物、休閑講求更多的多樣性。區域型社區商業街的商業形式與北京現有的“購物中心”互相補充，會讓北京逐漸具備國際化大都市的商業特質。

　　區域型社區商業街開始迅速興起。隨著北京房地產市場的迅速發展，一些在社區內規劃建設的“商業街”正在北京東南西北、城里城外建設。如百子灣蘋果社區正在建設中的“蘋果商業街”，西南四環第七街區800米長的時尚商業街、亦莊境界1200米長的商業街等等，一批“社區”商業街正在北京興起，由此帶來的“街區時尚商業”也正在北京悄悄興起。

　　社區商業成為新型商業理念的先鋒。北京市商務局有關負責人表示，今年將繼續鼓勵成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區，特別是新建居民區發展。這種鄰里型購物中心服務內容包括：社區連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴、快遞、報刊、快餐、家政以及網上或電話購物等便民服務功能。

　　新型的鄰里型購物中心將集社區地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，這樣，既可以實現商住分離，把各個街坊變成純住宅，不再有沿街商店的喧囂；又可以達到社區配套資源的有效整合，最大限度地發揮配套設施的作用，實現小區的動靜分離，形成真正的舒適社區。

　　不難發現，隨著經濟的不斷發展，消費者個性化的需求越來越明顯，傳統的商業形態及商品結構等難以滿足不斷差異的個性需求。眾多富有特色的社區型商業街區的興起，很好的適應了消費者多樣化購物需求的發展態勢。

　　五、專業、批發商業發展態勢

　　從北京市范圍來看，目前各類批發市場種類繁多，除去幾個有一定歷史和知名度的專業批發商業區外，分布相對比較分散。北四環中關村的IT批發商圈，北三環邊上的郵幣卡批發市場，西二環沿線的動物園批發市場、天意批發市場、天成批發市場、官園批發市場、萬通小商品市場等，東南區域的潘家園舊貨市場、古玩市場、眼鏡批發城、十里河建材市場等，崇文區紅橋批發市場，豐臺區的新發地農貿市場、岳各莊批發市場市場，以及木樨園服裝批發市場、大紅門服裝街，沙子口文體用品批發區、鞋類批發區等，均已形成了一定的行業內知名度，取得了不錯的市場地位。

　　目前木樨園商圈是北京九大市級商業中心中最具批發商業氛圍的一個。這里聚集著華北最有影響的20多個商品交易市場，商業規模近90萬平方米，每年僅商品交易額就超過400億元人民幣。

　　大紅門服裝商業街是木樨園商圈的重要部分，位于京城龍脈———南中軸路上，北起南三環木樨園，南至涼水河北岸。經過多年的市場建設，形成了以批發流通為主，帶動產銷的商品流通市場體系，構成了較大規模的大紅門服裝商業圈。

　　大紅門服裝特色街，二十年前是自然形成的服裝攤一條街，以經營價格低廉的服裝而聞名，現在已經發展成中國北方最大的服裝集散地，它的發展，形成了整個南城經濟的一個亮點。如果說，大紅門服裝批發集散地依靠的是政府政策的話，那它的成功發展與延續，依靠的就是過人的經營思路。北京大紅門服裝批發商圈，是公認的北方最大、實力最強的服裝批發集散地，同時也是服裝批發商業業態向規范化經濟發展的典型楷模。

　　大紅門整個商業區域內共有服飾、紡織品、鞋帽等綜合市場24家，各類商戶7000多個，從業人員4萬人，總營業面積24萬平方米，累計投資5.1億元人民幣，年總交易額300億元人民幣，是中國長江以北地區最大的服裝集散市場。大紅門服裝城、新世紀商城等大型服裝和面料市場，在北京乃至華北、東北地區都享有較高知名度。隨著道路改造拓寬，以南中軸路特色商業為核心，向東南兩側輻射，將重點建設一批規模較大的商業及配套設施，提升整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特色商業街。

　　為了提升地區服裝市場的競爭力，豐臺區政府引入了服裝商業核心區（CBC）的概念。服裝商業核心區是以服裝產業為靈魂，結合相關配套產業（物流、貿易、教育、營銷服務等）形成的特色商業區域。服裝商業核心區對其輻射領域內的服裝文化、服裝商業模式等的發展具備一定的影響力。

　　雖然目前北京零售市場的銷售額占到了總市場份額的20%以上，并且這個份額以5%的速度增長，但批發市場的銷售額占到了總份額的將近80%，所以批發商業的作用是顯而易見的。盡管如此，這個數據逐漸減少的事實讓我們更加認識到批發商業所面臨的挑戰。

　　從北京市特別是南城地區批發市場發展的過程和趨勢來看，主要的呈現出以下幾個明顯的特點：

　　第一，未來批發市場逐步走向規模化。隨著我國零售業市場的全面放開，外資零售企業的加快進入，國內零售市場必將面臨成本和價格的雙重競爭，零售業競爭的加劇將使小型批發商業的生存空間大大縮小。未來批發商業的生存必然要通過經營的規模效應和專業化的物流配送來獲得空間。

　　第二，商品種類的細分化趨勢日漸明顯。就木樨園服裝批發商圈來看，一些細分的產品批發（如童裝、針織、窗簾布藝、皮革等）市場開始形成相對集中的經營區域和規模化的發展。

　　第三，大中型專業批發市場對各類經營配套設施特別是物流、停車的配套要求日益強烈。近年來我國汽車消費的高速增長使得商業項目對停車規模的需求越來越高，一些幾年前開業或歷史較長的批發商業在發展中受到停車及物流的極大制約，也為新興項目提供了在配套設施規劃上的借鑒。

　　從市場空間上看，商業市場銷售點的分散性和數據的大量性決定了廠家要在市場上立足，必須通過各級批發分銷，擴大產品的覆蓋面，批發商作為通路的力量是不可阻擋，也無法替代的，不過發展的前提有兩個，一個是批發商自身經營意識的全面提高，另一個是政府積極扶持，創造有利批發市場發展的大環境。

　　對于批發業的調整是加入世貿組織之后的迫切要求。北京市政府也正嘗試整合現有批發商業資源，積極引進國內外著名品牌，培育一批專業化的總經銷商和總代理商，加快引進國際上專門為企事業單位和中小商戶服務的批發業態，逐步替代傳統小商品和日用工業品批發市場。

　　按照規劃，未來南城將形成木樨園、大紅門兩個市級商業中心。從這個意義上講，未來的木樨園將形成較為繁榮的以批發為主的商圈。目前百榮世貿商城以及木樨園世貿商業中心一期的相繼開業，使得本區域的批發商業市場供給突然放量，未來幾年大紅門區域還會有福成布藝、大紅門服裝城三期等16萬平米的專業批發商業相繼投入市場，如果經營得當，將會大大提升本區域的國內甚至國際市場影響力。