商業地產招商管理要訣

運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。   統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業房地產項目商業運營的管理能否成功。

 商業地產急需思想碰撞

隨著中國改革開放帶來的經濟騰飛，中國商業經濟在外來西方經濟的沖擊下，正在發生著天翻地覆的變化。原有的落后經營模式與經營理念顯然已不適合新經濟模式下的市場競爭，而面臨著淘汰出局的危機，而經營商業地產的房地產開發商們首當其沖地成為最大的“受害者”或“受益者”。（“受害者”即是那些不能隨市場變化而改變的，依然以原有的經營模式和經營理念來經營商業地產的，在新經濟模式下不能找到正確的發展方向與通路開發商們。“受益者”即是那些在經濟騰飛的時代背景下，能快速發現城市商業發展的新模式、新理念，并快速地讓自己成為第一個“吃螃蟹的人”而賺得缽滿盤滿的開發商們。）

為整體繁榮房地產業的發展，為在經濟快速發展的時機下找準商業地產的新型發展模式，并為城市經濟作貢獻，我司認為，商業地產急需進行思想碰撞。原因有下：

一、可以避免重蹈覆轍，給城市發展留下傷疤

在商業地產的高利潤驅使下，房地產開發商們紛紛聚焦商業地產，以為只要做商業，肯定就利潤豐厚。于是乎看到沿海發達城市開發大型購物中心、大型MALL，內地的中小城市也紛紛效仿。結果呢！開發的購物中心、大型MALL不是招商難就是客戶群有限，最終走向爛尾或改行。

可不知此城市非彼城市，每個城市都有各自的特征，而且開發大型商業項目都需要一定的條件，在條件不成熟或與城市特征相偏離的情況下開發商業項目，無疑是把自己送向地獄之門。因此，商業地產不是簡單的克隆與復制就可以解決問題的，只有經過思想碰撞（不管是開發商與開發商，開發商與代理商、開發商與政府還是開發商與消費者），才能正確對待問題并真正解決問題，思想碰撞同時也是一種學習的方法，更是一種創新發明的途徑，可以讓房地產開發商們避免重蹈覆轍而給城市建設留下傷疤。

二、可以少走彎路，多走捷徑

城市經濟飛速發展，商業地產更新換代也相當快，如果不能跟上城市經濟的發展步伐而開發相對應的商業模式，造成項目死火的機率就大大提高，就會讓你多走許多彎路，更有甚者傾家蕩產。因此，借鑒并學習大城市的成功經驗非常必要，經過成熟的思想碰撞后，正確定位商業地產在城市經營中所處的位置再開發無疑會讓你少走許多彎路。

三、可以建立商圈與城市群間的優勢互補體系

社會經濟發展到一定程度時，商業地產的競爭不再只是項目與項目之間的競爭，而是城市與城市之間的競爭，甚至是城市群之間的競爭。也不再只是單純的競爭，而是競爭與合作相結合的方式——競合。現代城市商圈就是一種商業競合的模式，利用多個商場、購物中心、大型MALL相互合作優勢互補，組成超大型的商業群，以吸引更大的消費群。

如廣州的天河城與正佳廣場，兩個超大型購物中心總經營面積達70多萬方，共同組成了廣州的核心商圈。而如果把兩個大型MALL分散到不同的區域，也就分散了客流量，同時其經營業績也會有下降，這樣就失去了優勢互補的機會，而只是單純意義上的競爭而非競合。對城市經濟提速的幫助遠遠少于競合所帶來的幫助。

而要制造如此大手筆的項目，單純地依靠房地產開發商的一方之力顯然是難度很大的，所局限的視野也是不夠宏闊的，只有經過多方的思想碰撞，才能迸發出智慧的火花。

總之，房地產業特別是商業地產要想跟上經濟騰飛的步伐甚至走在經濟騰飛的前列，只有不斷地進行借鑒學習、交流合作才能盡量減少不必要的失誤，從而整體提高房地產業的繁榮發展。