商業項目廣告操作流程

市場調查→廣告基點→品牌定位→客戶定位→廣告創作設計→廣告推廣→效果評估→品牌管理

商業地產廣告常用八大訴求點：

地段、價格、交通便利、付款方式、商家、配套、經營模式、情感需求

商業地產廣告設計思維創新：

1、主題創新：廣告目標+信息個性+消費心理（顯眼、易懂、刺激、統一、獨特，避免同一化、擴散化、共有化）；

2、構思創新：構思與主題的切合；

3、形象創新：形象決定成敗。

 “綿里藏針”廣告模式：

模式一：營造品牌優勢

1、開發商本身的品牌營銷

2、開發商開發項目的品牌營銷

3、塑造全新的品牌營銷

模式二：1+1＞2推廣模式

核心概念：“化敵為友”，互存共榮，聯合宣傳，雙方共贏。

模式三：牽手政府

核心概念：政策支持和引導，樹立投資者信心。

商業項目廣告操作流程：

商業地產項目銷售策略全案

別出心裁的構思＋迎合客戶心理

策略一、商業物業的暢銷“方程式”

步驟１、市場調研：制定市場營銷策略的前提和基礎；

步驟２、供需分析：對特定地產市場狀態研究；

步驟３、地段分析：商業地產開發關鍵；

步驟４、項目定位：市場定位、功能定位、業態定位、檔次定位；

步驟５、項目規劃設計：符合商業物業的經營內容、檔次定位；

步驟６、確定銷售方案：結合廣告、價格等，善于運用銷售控制策略。

策略二、洞悉投資消費者心理

對策１、直擊心穴：別具特色的廣告，樹立品牌效應；

對策２、創新主題：新穎的經營模式，極具潛力的成長空間，物有所值；

對策３、性價誘惑：發達國家商鋪是住宅的６－８倍，我國是２－３倍；

對策４、返租回報：實實在在的好處，有效解開投資心結；

對策５、利潤追求：投資者最關心的是利潤回報：保值＋增值，錢生錢，利潤高（周期為６－８年，回報率約為１０％）；

策略三、最具攻擊性租售技巧

一、出售實戰技巧：

技巧１、先售住宅后售鋪

技巧２、只售不租

技巧３、以租驗售

技巧４、以租代售

技巧5、以租養貸

技巧6、先租后售

技巧7、試用租售

技巧8、回購銷售

技巧9、“薄利多銷”

技巧10、免息返本

技巧１1、拍賣銷售

技巧１2、升值銷售

二、出租應對技巧

１、差異化租金策略——品牌的差異化決定；

２、整體出租

優勢：投入成本約等于零，工作量小；風險性小，綜合回報值高；無需投入人力物力資源進行管理；待物業升值和社區成熟后能收回經營，遠期回報值高。

劣勢：失去經營自主權，可能出現人流混雜對物業形象有損的現象；承擔短期內無法實現高回報的風險。

３、大面積分租——按功能組合分區，分割成大面積，整片招租；

４、散鋪出租——招租工作量大，成本高，風險大，管理復雜。

策略四、商業物業營銷創意33計

全程式論壇營銷手法、強強聯合、社區文化和商業互動、新／老城區營銷手法、曲線救市營銷、復合商業營銷模式、無理由退鋪營銷創舉、特許經營加盟、打造一站式國際商貿平臺營銷、首席代理營銷模式、泛銷售、商鋪拍賣、特色線路、品牌營銷、文化營銷、經濟適用鋪模式、跨行業聯盟營銷、網絡營銷、高額回報與保險營銷、投資銀行新概念模式、先經營后銷售、借“勢”破竹、化整為零、經營式商鋪營銷。