商業地產項目營銷推廣策略

招法一、積聚商圈策劃的戰略勢能

“聚人氣，聚商氣”——有人氣才會有商機，人氣旺則商機顯。

一、“創造”商圈——積極、主動地為項目架構一個商圈。

商圈：一個以零售網點或包括所有商業地產項目組合區為輻射對象的范圍。

二、解構商圈

主要區：最靠近商業建筑的區域，顧客密度最高；

次要區：主要商圈的外圍，顧客較分散；

邊緣社區：顧客最分散。

商圈的具體規模與形狀由各類因素決定：商業建筑類型、規模、競爭者的坐落地點、顧客往返時間和交通障礙等。同時必須以“購買潛力”和“購買意愿”的分析來確定商業綜合體的規模、選定目標對象、規劃內涵及商品定位。

三、商圈飽和度測量

IRS=（C×RE）÷RF

其中：

IRS為飽和度指數；C為顧客總數；RE為每一位顧客的平均購買額；RF為商圈內商場的營業面積。

四、構造商圈的物業配比技巧

1、影響商圈價值的因素：

商店規模、企業經營重點與性質、企業經營水平及信譽、交通情況。

2、層次商圈的物業配比技巧

核心圈層的影響：250-500米的商圈半徑，相對于大型商業物業來說，核心圈層的影響較弱；

中心圈層的影響：半徑為1公里左右的中心圈層影響最重要，有意識規避大商場云集的商業圈具有積極的決策意義；

次中心圈層的影響：需要考慮城市交通線路、大型商場的品牌效應；

外圈層及影響圈層的影響：特定城市四周郊區、城鎮區域范圍和關聯的城市帶區域因素的影響。

招法二、筑巢引鳳志在必得

一、成熟商圈——借力打力

策略一、強化商圈的整體效應，積極提升項目競爭力；

策略二、牽手商圈內的市場生態鏈。生態要素：商圈內各零售企業市場、商品、價格、客層以及經營理念、市場促銷、廣告模式等系列定位，直至形成商圈繁榮整體概念；

策略三、差異化經營形成結構互補（以消費市場為指導）：市場定位差異化、產品定位差異化、消費者定位差異化、經營業態差異化、經營模式差異化、服務差異化等。

二、未成熟商圈——綿里藏針

地段價值的塑造

第一招：借政策、借規劃炒地段價值；

第二招：強調地段升值潛力；

第三招：與有意于此圈的其他開發商聯手，共同宣傳推廣；

第四招：在有住宅小區進駐的地方開發商業物業，匯小區人流成大人流；

第五招：與政府聯手作項目，或與其他開發商/商家強強聯手做項目，減少風險成本；

第六招：根據區域的規劃目標有針對性地定位，不能盲目開發。