商業地產開發已顯現9大風險

目前，商業地產有日益加溫之勢，很多做住宅的開發商已轉身去經營商業地產，看中的是其賺錢機會。

但是，不少業內人士告誡，應謹防商業地產中存在的市場風險。目前商業地產存在九大風險，應引起高度重視。

風險一：對招商過分自信

目前，大多數開發商認為只有像設計成果或其它有形、有價的產品才是商品，中介服務并不重要，結果直接導致開發商與專業顧問公司之間不信任的關系。例如，河南某大型商業項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發展計劃，致使招商工作毫無進展。

風險二：產權銷售存在弊端

由于開發商對商業地產核心價值的判斷存在偏差，目前商業地產項目仍然存在大量“簡單”的房屋產權銷售現象。不同于住宅項目直接面對單一住戶，而商業地產主要面對的是大型商家及海外商業地產投資基金。這些客戶對商業項目的消費能力和業態組織最為關注，而不是房屋本身。如果開發商僅以房屋產權銷售形式出現，忽略其業態內容、業態間的相互關系以及不同業態對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業素質和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格“草草”出售。

風險三：缺乏科學規劃的招租

目前，國內地產商大多缺乏商業地產經營經驗，對于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于減少市場風險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業業態規劃公司，對整個商場進行專業配比和合理的開發。

風險四：項目定位不準

國內大型商業項目往往與城市形象掛鉤，規模求大，只要開發商與政府建立良好的關系就可以在地產地價上獲得優惠并進行規劃，拿到地進行規劃后才進行論證。Shopping Mall起源于美國，一般位于城郊。其產生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區人口增長設施的基礎上，需要與之配套的商業、旅游、休閑、健身、娛樂等設施相應增加。因此，其經營發展與周圍地區交通狀況及市場需求息息相關。

風險五：輕信主力店

Shopping Mall是由多種業態形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。于是有些開發商只看重主力店，事實并不盡然。不同主力店有不同的經營目標、運營手段和產品定位，開發商應通過專業商業策劃對Shopping Mall做整體定位，據此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。這種情況下，主力店未必能拉動整個Shopping Mall的經濟效益。

風險六：片面追求最大

部分開發商認為項目規模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規模和體量，而沒有考慮超尺度規模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall的規模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規模相適應的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

風險七：盲目照搬“榜樣”

凡成功的商業地產，都有其獨特的人文歷史、地理環境、開發模式等，經得起長時間考驗。然而很多開發商只看到一些銷售成功的實例以及商業地產帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關村某商城，其銷售時適逢市場流行“商鋪投資熱”，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發了更多開發商的商業地產投資熱情，其結果是投資者回報率降低，紛紛轉讓甚至空置商鋪。

風險八：重建筑設計輕商業規劃

大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是“招商應先于設計”。國外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定后才開始整體設計工作。發展商在未明確商家的情況下就開始設計，往往會因缺乏定向設計依據，盲目的規劃設計只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關村某商城，一開始即進行國際招投標，未經專業商業規劃，導致該項目無法獲得預期經濟效益。其次，大型商業設計不僅僅是地標式建筑，不單靠外觀形象實現市場認可和投資收益。

風險九：忽視商業開發專業化需求

由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業設計是特殊專業中的專業領域。國內現有發展商多由住宅產品起家，商業地產明顯區別于住宅開發，開發模式更加復雜，完全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防設計不符合規范而卡殼，被迫做出方案調整，浪費了大量時間、精力。因此只有擅長大型商業建筑規劃設計，擁有豐富設計經驗的專業設計機構，才能在設計中少走彎路，節約時間和成本。