“望聞問切”四步驟 找到最具投資價值商鋪

　　俗話說，一鋪養三代。言下之意，投資一套商鋪，靠收取租金可以供三代人的生活所需。如今在上海任何區域，如果有一間100平方米左右的商鋪成功出租，月固定租金收益在5000元至1萬元；如果在中心商業街位置，租金收益更高。
　　投資商鋪，一直是一個熱門話題。如何找到最具性價比的商鋪，這是一門大學問。本文從
　　中醫的“望聞問切”四步驟來簡述商鋪投資的基本理念，供廣大讀者參考。
　　
　　【名稱】望
　　
　　【解釋】望診，中醫用語：指觀氣色
　　
　　商鋪必須有獨立門面，這一點相當重要。最好是一樓正面沿街，門寬不低于4.5米。如果商鋪沒有獨立的門面，會失去廣告空間和上門客的數量，也會失去施展營銷手段的空間。
　　　挑選已經形成商業氣候的地理位置，可以是政府打造的或是在長期經營中自然形成的特定商品的集中區域。如嘉定曹安路輕紡市場，未成市前商鋪售價每平方米4000元，月租金僅1000元左右；市場成熟后商鋪售價每平方米5萬元以上，月租金1萬多元。
　　周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專賣店入駐最佳，品牌連鎖機構的選鋪工作相當系統化和專業化，借其公司的市場判斷能力，完善自己的判斷。
　　
　　【名稱】聞
　　
　　【解釋】聞診，中醫用語：指聽聲息
　　
　　選擇商鋪的區域應在辦公樓附近、交通樞紐鄰近、學校附近或居民密集區，主要經營出路以周邊固定消費為主。人流量是關鍵因素，要學會區分過路人流量和消費人流量，其合理比例應該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好。統計人流的時段以周一至周三上午10點至下午16點為佳，如是餐飲商鋪，還要統計晚上18點至23點的人流。
　　商鋪的結構決定商鋪的投資價值，千萬不要誤入結構有問題的商鋪。理想的商業建筑結構以框架為佳，這種結構得房率較高，中間立柱較小甚至沒有，有利于經營者商品的出樣和商鋪的格局規劃。周邊100米內最好有公交站點或軌道交通出入口，要回避那些能在門口停車的商鋪，因為門口能停車的話，會影響商鋪的展示面。
　　
　　【名稱】問
　　
　　【解釋】問診，中醫用語：指問癥狀
　　
　　周邊人群的消費水平高低決定商鋪的價值高低。在周邊購買力較高的區域，商鋪的價值更高，獲得更高的租金和投資回報率的機會更大。要密切注意周邊各商業的生意情況，商鋪周邊50米半徑屬于一榮俱榮。了解周邊的規劃及商鋪的開發商，好的規劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發商擁有良好的商業配套及大量住宅去化率，這些都是投資的重點。
　　
　　【名稱】切
　　
　　【解釋】切脈，中醫用語：指脈象
　　
　　商鋪投資宜重發展前景。雖然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無人問津，但如果符合馬路小、周邊市場好、人流有逐步擴大趨勢、商鋪銷售去化率較高等條件，則這類商鋪具備投資價值。要把握投資時機，在經濟形勢虛高、商業景氣且商業利潤較高的時期，不宜投資在高位運行的商鋪，因其升值空間已被大量消耗。按目前市場形勢，一般比較適宜投資的商鋪，其售價和周邊住宅售價比約為1.3：1。