中國商業地產盲目開發與運作仍不可避免

2005年的中國地產格局已顯現出開發商在國際化、專業化、品牌化方面的策略轉向。而中國的城市建設，特別是大型政府公建，以及新城開發的運作模式和指導方針也有了重大轉變。五合國際(5+1 Werkhart International)近日出爐的調查報告顯示，2006年房地產開發及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產融資理念、項目運作、營銷模式、營銷理念。更多的境外基金將關注并介入國內房地產市場。中國地產開發將從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴展，并呈現五大發展趨勢。

低收入人口居住問題將成為新焦點

2006年低收入人口居住問題將成為新焦點，并可能有新的產品出現。其設計建造標準將低于經濟適用房，占有方式以租住為主，推廣范圍是全國各級城市，開發模式為政府補貼引導下的開發商主導模式。

2006年我國住宅商品化程度將呈迅速提升的趨勢，相關的經營策略、服務體制將在住宅進一步商品化的過程中得到完善。住宅作為高檔消費品及不動產投資品，也將逐步完善項目性能及技術指標的數據化產品說明。像電器、汽車等其它商品一樣，要提供使用說明書，操作、維護手冊，并標明基本能耗(電、燃氣等)量、建筑材料、保修期等數據。預計在2006年，這一技術指標說明及展示模式將進一步完善，甚至包括整套住宅的整體性能數據。住宅產品質量檢測標準以及售后服務的責任也將進一步完善和明確。

2006年中國住宅的戶型設計將有較大突破。三方面因素正導致現有套型模式的新變化。首先，居住文化在不斷發展。其次，住宅個性化需求不斷增加。此外，先進技術的應用提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對性兩極方向發展。適合不同面積需求和使用需求的全開敞住宅，以及向不同客戶提供細分的產品，如丁克家族。在住宅功能布局方面將有新嘗試。如客廳內置，即臥室等主要房間靠近入口而客廳在最遠離入口處；如果進深較大可分割出特色黑房間，并在其四周形成連通的回路。

高科技節能將成為住宅產品新賣點

隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統建筑風格，2006年中國樓市的現代中國風格將更加成熟，新中式住宅將繼續在摸索中前進。它非簡單的復古，而是加入現代生活理念，并采用最新的工藝材料和技術。新中式住宅前進的動力來自對傳統的大膽革新。目前中式建筑有一定的弊端：首先與現代住宅在功能要求上和現代人的生活方式有較大的矛盾；其次技術手段落后，結構形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有先天不足；最后，傳統建筑以低層為主，現代住宅為多層甚至是高層。因此傳統中式建筑不能簡單的套用在現代建筑中，需要革新。

2006年中國住宅品質繼續朝著精細化及指標化方向發展。隨著消費者日趨理性化，開發商也會更注重提高住宅產品質量，并提供可量化的住宅品質指標，關注住宅壽命問題。預計2006年在全國范圍內將有大量的高科技節能住宅面世。一方面國家提高住宅節能的標準，另一方面政府部門、專家學者、媒體的大力呼吁，建筑設計行業、開發商以及消費者也越來越關注住宅節能問題。高科技節能將成為住宅產品的新賣點。

對于住宅中的別墅產品而言，由于消費水平提高，第二次及多次置業需求的大幅增長，經濟型別墅頗受青睞。經濟型別墅、準別墅和偽別墅類產品的需求量有很大增長。

商業地產盲目開發與運作仍不可避免

隨著WTO規則的深入實施，國際零售企業在國內的需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時，基本上只選擇只租不售產品，無法與那些切割分散出售的物業進行合作。因為這種項目未來經營業態無法保證。據統計，目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數。這一核心理念目前仍未被業內廣泛接受，預計2006年商業地產開發與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。

從2005年的全國的商業地產供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值。2006年商業項目的策劃與規劃將更多地依靠國際專業公司，具有國際專業水準及海外招商能力的中介力量。商業地產之間的競爭是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。

國內商業地產發展的巨大空間，及難以解決的資金缺口問題，引發了國外投資機構進入中國商業地產市場。國際資本的參與必將提升項目的品質并吸引更多的投資者，也將促進商業地產的良性發展。而隨著消費水平的提高，人們的需求由較單一直接的物質需求向多元化、集約化的物質精神雙重需求轉變。即需要在特定的時間段內滿足人們物質與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業必將受到市場更多的青睞。

預計2006年一站式消費、體驗消費、主題型購物中心將進入消費者的生活中。這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。

總部型寫字樓的發展成為一種新趨勢

2006年國際化辦公設施的需求將導致市場競爭激烈。產品主題化、個性化發展趨勢突顯，人性化及網絡化受到更廣泛關注。未來的辦公室將成為一個知識中心。寫字樓從表現公司群體形象轉變為表現公司個體形象，總部型寫字樓的發展成為一種新趨勢。這種強調企業獨立性的總部寫字樓模式包括區域集群式總部和獨立總部兩種類型。預計2006年服務式寫字樓在國內一線大城市將更快發展，而公寓式寫字樓有望成為中低端寫字樓市場的新勢力。租金的上漲也促使企業削減經營成本，新型的靈活性辦公地點戰略(AWS)將會應運而生。AWS辦公模式下，并非一人擁有固定的專屬辦公座位，而是辦公座位少于員工數，員工分時段使用辦公空間。

2006年的辦公產品將在高科技生態化方面有重大突破，達到國際同類設施水準。建筑生態智能化有兩大發展趨勢：一是調動一切技術構造手段，達到低能耗、減少污染并可持續性發展的目標；二是在深入研究室內熱功環境(光、聲、熱、氣流等)和人體工程學(人體對環境生理、心理的反映)的基礎上，創造健康舒適而高效的居住空間。2005年7月1日開始實施的公共建筑節能標準要求強制執行，對于新一代寫字樓產品來說，有了更為嚴格的限制。隨著房地產市場從營銷時代進入產品時代，以及多項宏觀調控政策及行業標準的出臺，使生態節能型寫字樓產品“叫好不叫座”的尷尬局面開始改變，越來越多的實例證明，此類型產品必將成為未來寫字樓產品市場的發展方向。

工業旅游地產將出現并成為新的增長點

隨著旅游地產項目開發和運作的專業化發展，以及旅游業本身的廣闊前景，作為旅游和地產兩個黃金產業的交叉型產業，正逐漸為市場關注。2006年，旅游地產配套設施全面，有著鮮明的主題、獨特的景觀形象、深厚的歷史積淀以及濃郁的文化氣息的產品將成為主流。

在發達國家廣受重視的工業旅游也有可能在國內出現，并成為國內旅游產業新的增長點。這種對廢舊工業廠房、廠區的改造、利用，在營造特殊體驗旅游設施的同時，對我國老工業基地，特別是重工業基地的城市復興，也提供了有效且可持續發展的解決途徑。2006年全國各地的旅游地產項目將在各種資源的主題創造方面有百花齊放的突破。結合自然環境、文化、經濟、交通、區域發展等諸多資源發展的旅游房地產業，將會有更多的大盤出現