李盈霖:中國商業地產發展方向分析

　    大家早上好，今天我演講的題目有點大，我昨天一看見這個題目，可以寫一本書的了，其實要想把這個問題說透，需要很多數據的支撐，達到專業人士的協助，所以今天給大家講這個題目，只能是把所能想到的一觀點給大家亮出來，供大家討論。  
    　題目是中國商業地產未來發展方向。今天我講的這個題目分兩部分，一部分是全球商業發展現狀和趨勢，第一部分是中國商業行業的現狀以及發展方向，為什么前面加一段這個內容呢？其實中國的商業地產行業受全球經濟的影響還是挺大的，本身咱們講的這個會就是商業地產會，商業這個概念就是商業加地產，所以離不開商業，全球商業經濟環境的情況，應該給大家介紹一下，同時他的發展趨勢也希望大家有一些簡單的回顧一下。   
    　全球商業發展現狀總結了三個內容，一個是全球零售業增長走間，第二，產業集中度保持高水平，第三，國際化體征突出。到了08年的時候就是已經往下滑了。大家都知道，去年年底，今年年初的時候，英國百年老店關店，在南方有一個全球排名第二的便利店，也在南方大幅度縮減，其實我們都在購物中心這個行業里工作，很多的零售企業，特別是歐美的一些企業，由于受經濟形式下滑，受金融危機的影響，全面的關店，其實在中國的銷售額也還不錯的。   
    　在中國可以看到，由于經濟形勢不好，特別是上半年，在北京我知道有一些企業，有一些購物中心，為了和大家共同難關，原來要進入國美的話，要收很多的進店費的，現在都取消了。還有一些比較大的位置非常好的購物中心，他為了能夠讓租戶支撐下去，給租戶大幅度的支持，有一個購物中心給租戶減了半年租。在這種形式下，因為我去過二三線城市，感覺還不是很明顯，但是在大城市就已經非常明顯了，這個會不會波及到我們二三線路城市還很難講，中國的經濟很難說，連經濟學家都站在講臺上說，中國的經濟沒有辦法預測，我只是把現象給大家講一下，具體有一些東西，我們可以私下討論。  
    　全球化的經營，已經成為大多數跨國零售企業的策略，這已經成為零售業前進的主要動力，在世界的價值鏈的地位也在不斷的提高，乃至經濟的影響還是有支配作用的，這是一個特點。   
    　有一個數據想給大家介紹一下，在美國2007年全球五百強公司排名中，其中有三家是零售企業，但這個可以占到10.6％，53家的零售企業整個的營業額占到全球的11％是相當高的，對全球前一百家非金融跨國公司的排名，零售和批發類的公司也超過10％，因此他已經成為資金流通的主要部分。   
    　國際化特征突出，他的份額是有限的，這個不僅是零售商，也有地產商也在向外擴張，我知道有歐美國家大的開發商，商業地產的開發商也在逐步的進入新的市場，而這個新的市場重點在哪呢？一個是中國，第二就是印度，第三個就是俄羅斯。中國發展和其他國家的發展特征也不太一樣，中國整個的經濟，每年都是保持高水平的發展，而中國零售業的發展也都是保持在兩位數的發展，所以得到了全球的關注，所以國際化特征還是比較突出的，而且是表現在三個新興的地區。 
    　全球商業發展的趨勢是什么樣的呢？  
    　現在總結了五點，一，產業集中度提高，主要表現在零售企業并購的加速。二，信息技術的不斷創新和應用。造就未來的商店模型，零售業會引入更多的新元素，也使從勞動密集型的產業，向知識密集型，現代服務業來轉換，這是靠技術轉換的一個過程，首先零售商會加大投入，去IBM公司了解，資金占銷售收入的1.8％，到了04年就已經提升到2.1％，主要是通過硬件，能夠有效提升市場的應變能力，加速資金周轉，從而不斷的推陳出新。像美國的GP，他開發的應用程序，消費者可以通過手機在網上購物的，這是一個很新的技術，在美國已經開始有零售商在逐步的應用技術。   
    　三，零售商不斷需求新的增長途徑。我記得我的師傅，他告訴我一句話，我覺得他說的特別有道理，全世界沒有一個一樣的購物中心，而且它是一個活體。消費者來的時候，由于他的生活水平和消費水平的提高，他在不斷的追求新的東西，為了應變，他也要開拓新的方式，來迎合消費者的需求，他會產生兩個效果，一個是產品的市場細分是不斷的增加，而且產品的更新換代也是越來越快，同時會創出新的業態，我們在就有的業態過程中，為了迎合消費者的需求，我在02年參加購物中心協會的時候，我去美國，就像美國的美事廣場，美國沒有，都是兩三個百貨店，甚至買一瓶水能轉半天，其實很少的，到了04年再去美國的時候，就開始出現了有游戲場，美事廣場就出現了，作為購物中心運營商來說，他為了讓消費者在這里停留的時間更長，他創造一種新的業態，在這個過程中，也必然會形成新的業態。
　　四，零售業全球化和本土化趨勢并存。國際資本在流入新興市長的時候，一方面帶來的是成功的經驗，不光是零售已經進入中國的，沃爾瑪，家樂福，還有商業地產的開發商進入中國，能夠把他們的經營理念帶到中國來，為了適應本土發展的需求，他也在不斷學習新的東西，他把他好的經驗，和本土融合到一起，達到新的理念。這里面不僅從硬件上，現在零件商，在十年前，購物中心是給環境造成污染的，購物中心不會種大量的樹的，因為購物中心講的可視性，這里不能有擋著的東西，現在的開發商注重到這一點了，要和環境迎合，也是消費者體驗的需求，光體驗是沒有什么體驗的，他為了豐富硬件環境，會讓這個環境上有立體感，讓消費者在來放松身心，為什么說購物中心是污染環境呢，它產生的二氧化碳是非常高的，人極度的聚集，現在用地源熱泵等等，達到環保工作的循環。我知道有一個購物中心，他要這個回收統計，他提出來產生多少廢物，有19種，12種是比較高的廢物，今天產生的高了，我明天怎么避免，他已經把環保意識深入到最危險的理念，未來的行業也一定能夠出現這樣的趨勢。
    　剛才給大家介紹了全球的商業發展趨勢。其實帶來的是全球的這種購物中心的發展趨勢，因為時間關系，沒有詳細的數據，因為大家都是做這個行業的，一看就很明白，社區華，特色華，規模適度，標志性，融合性，便利性，主體性。這些詞說來說去都是符合消費者的需求，在一段時間里，因為昨天晚上的沙龍，大建也說，購物中心建筑的面積越來越大，其實我告訴大家，購物中心不是越大越好，你的收益好就是最好的，其實不論大小，關鍵在于后期的經營，你要運營的好，你要有自己的核心商圈，他的經營是良性的，而不能是長期的。大家都知道，在社區里建了一個超大的購物中心，他不調整到符合社區需求的時候，他可能是失敗的，你去的時候他在不斷的調整，這些都是符合消費者需求的。  
    　商業地產需要經歷的，我總結有五個期，培養期，營運期，提升期，調整期，收成期。有可能是循環的，提成的過程中在不斷的調整，不斷的調整中又培育。 
    　下面簡單的介紹一下中國商業地產的發展方向和趨勢分析。先簡單介紹一下，我看一個專家寫的一個文章，他寫的非常好，其實購物中心是一個資產形式，這種形式有三種方式，大家可以對照一下，我們自己在哪種方式上。 
    　首先是物業管理，在開發初期比較明顯的特征，我做一個購物中心，有物業管理中心就行了，后期的運營都是物業中心，這是商業地產開發的過程中最基礎的層面，也是最低層次的管理。  
    　第二個層次就是商業管理，這里面不僅包括物業管理，同時在介于物業管理和投資之間的這么一個關系，我覺得最高的層次，他說的特別對，其實我們在座的每一個開發商也好，運營商也好，其實這是我們最終的目標，他把最終的控制權全部的掌握在手中，把整個的房地產投資，地產投資，以及專業的努力來進行投資，這么一個過程。我有一個觀點，購物中心開發，商業地產要成為一個行業，這個行業一定要產業化發展的，首先在戰略層面上要有一個基礎，你在十年之間只能做一個，或者兩個，如果我們做不夠量的話，他的產業是不能夠使顯得。  
    　給大家簡單介紹一下商業地產開發的經營方式。在中國，我總結了有五點，城市空間結構的變化，經濟的發展，科技的進步，五是消費需求的變化，零售業鐵的創新。城市城市，城和市是連著的。第二就是經濟的發展，必然帶來產品的豐富，要提高人的收入的增加，這個是一個良性循環的過程，在最早的購物中心產生的時候，汽車技術的進步是給購物中心帶來生機的，在日本剛剛開始，不到20輛，逐步隨著汽車的保有量，但不是唯一的因素，只是促進因素，最明顯的例子是郊區性的購物中心越來越多。產品的豐富度增加了，個人的需求也不再是日常的需求，有更高層次需求的時候，就會促進消費，就會有新的零售業態，促進你的需求。中國的購物中心發展，經過了20年的歷程，很多人都經歷過，概念可能都不太清楚，到了2005年，中國的購物中心從起不到急速增長的趨勢，2004年8月30日，宏觀調控一下來，所有的項目都重新調研，重新評審，其實這也是由于概念的模糊，把很多的百貨店也加進去了，他會影響社會經濟的發展，是不是購物中心多了，這就另當別論了，其實市場真的是有無形的手，它是可以調節的，開發商是不會讓自己賠錢的。從06年以后，隨著大量零售業的對外開放，完全進入開發的狀態，中國的開發商也逐步開始經過前幾年的摔打和失敗的教訓，開始回歸理性，一個商業地產應該怎么樣能使它更成功，現在已經進入了理性的歷代。
　　中國商業地產發展的現狀，剛才領導也大概說了一下，行業規模總量的增長，還是挺快的，這是第一，第二，普遍購物中心都是超大，在美國你可以上網查一下，十萬平米的購物中心已經很大了，在中國十萬是小項目，對購物中心的規模到底是多少，我覺得在這個行業里都值得探討的一件事。第二個規范，一個是開發的規范，標準和法規都沒有成形，還有開發商的集中度還是偏低的，大家可以看到，一個購物中心可能就是一個開發商，最大的可能就是萬達集團，其他一般的開發商，持有也就是一兩個，所以它是非常分散的。最典型的例子就是北京有一個大廣場在賣，有時間我們可以探討，他還有其他的問題，但是他賣了，可能對他項目未來的開發是致命的傷。
    　金融瓶頸就不用說了，非常的單一。商業發展迅速，消費的不斷升級。剛才已經講的比較多了。商業地產都是較為穩定，剛才瀟秘書長已經說的非常清楚了。經營模式和水平有所提升。其實是從兩點來看，訂單形式是越來越流行，萬達集團，就是地產開發商占主導的，地產開發商除了完成開發以外，什么叫訂單式，在動土之前，很多都已經簽約了，其實這是一個成功的關鍵要素。在美國購物中心，經濟形式好的時候，動土之前，這招商應該是達到65％才敢開槽，我們中國現在越來越好了，但實際上還是有這種現象，先干，起碼挖好槽了，以后是很難定的，如果你招到商戶的話，這個投入是非常大的。第二，由于你的設計，可能今后會影響到整個購物中心的經營。現在也有很多開發商意識到這一點了，至少能夠把主力店先招進來，主力店是主客，你的目標客戶群到底是誰，從你的主力店就可以看出來，其實大的主力店已經給你定位了，現在中國的開發商越來越意識到，主力店對開發的作用。第二個行業專業化水平有所提高，人才瓶頸突出。我上網查了一下，企業是一個行業做的一個調查報告的數據挺驚人的，在113比較熱門的職位，需求量是2676人，這些都是項目總經理，招商經理，品牌總監，都是這樣的職位，整個人的需求特點，就是對人才的管理綜合能力的需求，像一個心目經理，你開發一個新的項目，開發商要有5年以上的開發經驗。能談得上的經驗是經歷過，經驗有一堆，但成功的經驗有多少，但至少我們經歷過。在這種情況下，總結了一下中國商業地產發展的方向。   
    　首先市行業發展的理性化時代，這個比較宏觀，政府開始組織運營相應的配套的管控和引導，這個現在已經從意識上意識到了，整個城市的規劃就更加理性，這個必然會帶來各種機遇，開發商也越來越理性了，開發商也不是拿到一塊地，那里的人挺多的，我們做購物中心吧，不是這樣的，原來就是算算帳，能不能把錢收回來，現在更多的就是考慮成本了。  
   　行業發展的資本化時代。融資渠道隨著中國經濟的不斷開放，而且金融產品一定豐富度的增加，對于我們開發商來說，金融環境一定會越來越寬松，這是一方面，另外，越來越的購物中心成型了，購物中心的資本化時代，其實會逐步到來的，大家應該可以看到這個趨勢，我們開發商要做資產運營的，購物中心真的像南方人說的我可以養三代，不作為資本流動的話，這個市場是會衰退的。
    　行業發展的集約化時代。在這個過程中，會有一些住宅的開發商進入商業地產，現在已經有很多住宅開發商在成立各種各樣的管理公司，來做這種商業資本的運作，在這里，由于資本的集中，必然會造成行業的集中度，這是一方面。從零售角度講，我們購物中心越做越好，越做越精，這個時候就滿足更多樣化需求的時候，必然有新的業態的產生，這就造成新的零售商業形態集約化的加強。現在咱們的購物中心還沒有診所，像美國就開始有了，那是我朋友開的，有沃爾瑪的地方，他就開這樣一個診所。這種業態對于零售商是相互促進的。
    　行業發展的專業化時代一定會到來。實踐證明了，我想強調的是專業化管理，我覺得總結的已經很多了，但是，未來擺在我們行業面前的就是運營管理，提高我們競爭力的核心部分，這個是不能忽視的。在這里面，會有更多專業人才的出現，依托這種資本，形成新的競爭力，專業化時代的發展，還有一個標準的正規化，包括用語不斷的推動，今后大家用的詞都在一個平臺上，現在說的一個詞，但是說的一詞不一樣，既然我們在一個行業里，我們說的詞肯定都一樣，謝謝大家。