大型商業地產項目可持續經營的管理戰略

    今天，隨著我國國民經濟的迅速發展，居民消費水平的日益提高，無論沿海發達城市還是內地一二級城市，休閑與購物相結合的“一站式”消費需求都在迅速成長，近十年大型購物中心在國內如雨后春筍迅速增長。作為大規模的購物商場，要確立和保持長久的商業市場龍頭地位，必然要真正具備自身的競爭優勢，全力構筑持久的商業核心競爭力，這就要求現代大型商業地產項目必須具備持續經營管理的戰略思路。
　　一、打好經營管理這張牌
　　經營管理是商鋪投資成敗的關鍵，抓好商業經營管理，是商業規律的需求，也是經營者、投資者的理性需求，從某種意義上說，商業經營就是商鋪開發的根本。隨著市場的逐步成熟，現在越來越多的投資者開始關注商鋪的經營管理，對經營管理公司的能力、經營推廣費用的來源與支出，具體的推廣思路等詢問得非常仔細。打好經營管理這張牌，對于商場的招商、銷售、經營有著極強的催化劑作用。
　　商鋪經營管理除了住宅物業管理的保安、清潔等基本的工作外，更重要的是商場整體的經營推廣，包括商場整體品牌形象的建立和宣傳、經營分區的管理、商場經營推廣計劃的制定和執行、節假日促銷活動的組織、商戶經營品質的監管、商家的退租、轉讓、重新招租、租戶售后服務的監督等。而目前國內的商鋪發展商基本上都對于商場的經營管理沒有經驗。要解決這個問題，可以從兩方面入手：一方面可以聘請知名商業企業的管理隊伍來管理或充當商場經營顧問，另一方面可以招聘專業的經營管理人才，成立自己的商業經營管理公司，或采用其它靈活方式，借用專業經營管理人才的經驗使商場的經營步入正常的軌道。
　　此外，商場開業前期，發展商應提供商場推廣費用支持。有了精干的經營管理團隊，還需要經營推廣費用的支持。發展商應從賣鋪所得的利潤中拿出一點給經營管理公司作為商場市場培育期經營推廣的啟動資金，并制定出具體的經營推廣計劃，實實在在地為商場的經營打下基礎。
　　二、高度認識和理解商場統一運營的重要性
　　現代購物商場管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和管理平臺上。不能統一運營管理的購物商場，會逐漸從“商業管理"蛻變成“物業管理"，最終喪失自己的商業核心競爭力，進而完全喪失在本地商業市場的競爭地位。
　　統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷（推廣）、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理"又是后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期購物商場商業運營的管理能否成功。"
　　統一招商的“管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的營銷（推廣）服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的商場事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到后期的管理行動中。這個“統一服務"就是要求“服務"出購物商場的品牌與特色來。