商業地產：1到1+X的蝶變

　  鄭州以商戰而聞名，以商城而著稱。火車站、二七、碧沙崗三大商圈鼎立，商業地產應運而生。歷經近10年的發展，商業地產不僅成就了鄭州商貿城的美譽，也造就了商業、物流業的繁華。今天，第一地產首開鄭州媒體“商業地產”專欄之先，以期為未來鄭州商業地產的開發和商鋪投資提供參考與借鑒。
　　鄭州商業地產經歷近10年的開發歷程，從純商業開發到1+x的產品開發體系的形成，從核心商圈重點開發到城市各區域遍地開發，從追逐單一的開發利潤到追求長短結合的贏利模式，從銷售導向型到堅持“五贏”模式的開發……鄭州商業地產已經從不斷發展中逐步走向繁榮與理性。目前，鄭州城市綜合體開發量逐步上升，回顧鄭州商業地產的發展歷程，并從中吸取經驗教訓，在此刻顯得尤為重要。晚報記者 梁冰/文 趙楠/圖
　　三步走 繁榮與問題并存
　　追溯鄭州商業地產的開發歷程，鄭州智源堂房地產咨詢有限公司首席知識官高重恒認為，可分為三個階段。
　　第一階段為2005年以前。從2002年開始，鄭州商業地產主要為純商業類型的開發，開發區域主要集中在城市的核心零售商圈和核心批發商圈，同時在一些區域性的商圈也出現小規模的開發。在這個階段，開發的商業地產主要為商業步行街區、大型購物中心和傳統商圈或市場改造后的主題商場。由于位置好，業態相對比較先進，市場供應規模不大，商戶資源豐富，尤其是核心商圈的開發項目都取得了一定意義上的成功。
　　第二階段是2005年至2008年的四年間。隨著城市規模的擴大，尤其是住宅消費的急劇增長，在新老城區的結合部以及城中村改造項目中催生了一些商業地產項目。這個時期商業地產的表現形態主要為城市綜合體、社區商業以及城市副商圈的改造與升級。
　　期間，鄭州商業地產的放量急劇放大，無效供應也隨之增加，由于市場上的開發商大多為住宅產品開發商，對城市綜合體之間的產品關系認識不

清晰，暴露出很多問題。如開發戰略問題、產品設計方面的動線問題、建筑設計問題、配套問題等。
　　第三階段為2009年以后。鄭州的商業地產經歷過成功與失敗的總結與認識后，必將回歸到理性階段。這一階段，能夠清醒地認識到商業地產開發是一項系統的工程，對開發戰略、贏利模式、資金利用、經營前置會有一個系統、統籌的認識。
　　1+X 未來商業地產形態
　　“從未來發展來看，鄭州商業地產將大有可為，每年預計將以近100萬平方米的速度遞增，而且將會不斷出現新的開發高潮。”高重恒說。
　　他分析，未來商業地產的開發，考慮到地塊價值的充分利用和功能集約型的需求。已經不會再出現純粹的商業地產開發，都將以綜合體的形式出現。而且商業地產將存在于所有地產產品體系開發之中，形成1+X的產品體系，這里的1指的就是商業地產。比如在城市綜合體中需要有商業，在住宅開發中需要有社區配套商業，在寫字樓、酒店開發中更是需要有商業的配套。具體可分為城市綜合體商業、專業批發市場、社區商業等。
　　“如何將商業融和到地產產品體系之中，并達到混和共融、互動的效果，這就需要更高的開發能力，尤其是產品研發的能力。” 高重恒坦言，在未來商業地產表現形態的驅動下，商業地產的產品體系必須堅持以“混和理論”為指導原則。
　　五贏 未來商業地產模式
　　鄭州商業地產經歷近10年的發展，開發商 “賣完就脫身”的幻想已經徹底破滅，原來堅持這種模式的開發商都付出了一定的代價。未來的開發模式是什么？只有秉承以消費者為開發的出發點和回歸點，將經營前置，堅持“商業第一、地產第二”的原則，商業地產開發才能獲得成功，才能實現短期開發利潤的獲取并獲得巨大的中長期收益。
　　“那么，未來開發模式是什么呢？是五贏模式。”高重恒說，即要實現消費者、投資者、商家、政府及相關社會利益體同時共贏，而五贏實現的基礎不是傳統意識上的投資者，而是消費者，其次是商家。只有消費者愿意來消費，商家、投資者才能賺錢，開發商才能從中真正獲利。
　　如何選擇績優股商鋪？
　　商鋪作為一種稀缺、安全、保值、升值、變現能力強的理財品種，一直是投資者公認的最佳理財品種。在未來如何選擇商鋪的績優股呢?高重恒給出了以下建議。
　　首先是核心商圈的專業市場商鋪。這類商鋪安全、升值潛力巨大、而且收益率最高。
　　其次是城市綜合體商鋪。尤其是城市核心商圈的城市綜合體，這類商鋪有自身內部穩定人流支撐，同時又能輻射周邊，安全性和升值能力都很高。
　　再者就是潛力區域商鋪，如新舊城區接合部、新興的城市商業網點規劃區域；最后是一些社區商業和大賣場下面的商鋪。
　　此外，高重恒提醒，在投資商鋪的過程中，除了要關注商圈、地段之外，必須要考慮所選經營業種的行業盈利能力。