義烏地產商和500業主的一場博弈

    業主和開發商雖然各執一詞，互不相讓，但目的都只有一個：如何在這個房地產的冬天，把自己的損失降到最小
　　即使在世界最大的小商品超市——義烏，雙林頤園也算得上是首屈一指的高檔樓盤，不只是這個樓盤的開發商半真半假地如此吹噓，正與開發商對簿公堂的一些業主私下里也承認，無論是所處地段還是設計理念都曾讓他們心動。
　　李麗是這個小區的業主，看著這個被開發商奉為“尊貴別致、天地共榮”的樓盤，今天卻有說不盡的酸楚。由于開發商延期交房誤了婚期，這個原本應該步入婚姻殿堂的美麗女子，在結婚前夕被男友拋棄。
　　據說，“雙林頤園”是目前義烏市最好的樓盤，地理位置優越，環境優美，投資商是當地的龍頭企業，法人代表還是市級人大代表。當初李麗和大多數購房戶一樣看好了這一點，在樓盤還在圖紙階段就預交了房款。但就是這個當地最好的樓盤，已經過了約定的交房期限5個月，卻至今無法入住，在多次同開發商交涉無果后，她一紙訴狀將開發商告上了法庭，討要損失，和他一同起訴的還有324戶業主。
　　延期交房惹訴訟
　　“雙林頤園”又名“鳳凰名城”，位于浙江省義烏市南部的佛堂鎮。佛堂鎮是義烏市第一大鎮，是個有悠久歷史的千年古鎮。雙林頤園地理位置得天獨厚，距義烏市區8公里，總占地面積140畝，總建筑面積14萬平方米。照開發商的說法，是布局合理，由南至北由低層向高層和諧過渡，圍合而成“聚寶盆”之勢，“尊貴別致、天地共榮”。
　　“雙林頤園”的開發商——義烏萬基普森房地產開發有限公司（以下稱“萬基普森”）是當地新成立的一家房產公司。它的控股股東是國內最負盛名的一家相框制造企業，公司法人代表龔品忠是金華市人大代表。
　　2006年6月，還處于圖紙階段的“雙林頤園”開始對外銷售，2008年10月，800多套公寓基本售罄，數十套聯排別墅大部分也銷售完畢。2008年10月30日，是開發商和購房者簽訂的交房日期，滿心歡喜等著交房的業主，等到的卻是開發商的一紙“信函”。
　　開發商在信函中說，“因佛堂鎮重點工程泄洪渠開始施工，影響了雙林頤園項目的施工，不能在正常時間范圍內交付使用，預計在2008年12月31日起交付使用。”信函中還說，“泄洪渠工程是佛堂鎮的一個整體規劃，雙林頤園只能服從該重點規劃工程，公司只能按照《商品房買賣合同》第八條第二項的約定告知。”
　　而該合同第八條第二項的內容表明：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起15日內告知買受人；2、遭遇不可抗力或規劃、文物、環保等主管部門根據法律法規的規定采取某項政策措施引起的延誤，出賣人可據實予以延期，最長延期不超過60天。
　　開發商的這個說法讓購房者一時難以接受。業主陳江彬告訴記者，此項理由并不在合同中約定的可以延期交付情況之內，佛堂鎮政府也特意聲明“雙林頤園的逾期交房與排污工程無關”。
　　他認為開發商的這個說法是在逃避賠償責任。他說，購房合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定：逾期60天內交房，開發商應按日向買受人支付已交房款萬分之二的違約金；逾期60天之后交房，支付萬分之三的違約金，直至實際交房日為止；買受人并有權在逾期60天之后提出解除合同，開發商除退還購房者全部已付房款外，還需支付3％的違約金。
　　11月中旬，在購房者的多次交涉下，開發商做出了“同意按合同約定賠償”的承諾。
　　12月29日，開發商以手機短信形式告知業主，兩天之后即12月31日統一交房。交房這天，業主們看到開發商遞來的《交房通知書》時大呼上當。通知書要求業主按照每平方米40元的標準繳納商品房維修基金、每平方米20元的物業保修金、3200元的天然氣初裝費、預交一年每平方米1元/月的物業費、車位管理費、裝修押金、垃圾清運費和公用設施水電費及電梯費使用周轉金。按照這份通知，業主不但拿不到賠償金還要交納上萬元的費用。這還不算，開發商還拿不出交房時通用的驗收合格證明《建設工程竣工驗收備案表》。
　　大部分業主拒絕收房，要求開發商提供收費依據和《建設工程竣工驗收備案表》。由于業主認為交房時間超過了約定的60天，要求開發商按照合同約定，以每日萬分之三的標準支付賠償金；開發商則認為，在2008年12月底，雙林頤園已經有關部門驗收合格，可以交房，并沒有超過60天，只能按照合同規定的萬分之二的標準賠償。
　　由于多次交涉無果，雙林頤園500多戶憤怒的業主準備拿起法律武器，將開發商推上法庭。發稿前夕，已有324戶業主向法院提交了訴狀，其中有270戶已獲法院受理，還有200余戶業主的訴狀在準備當中，不日將提交到法院。
　　開發商變更股權的避責之嫌
　　“過了交房期已經有5個多月，開發商不但不積極的賠償、組織驗收交房，就連一個合理的解釋都沒有。”業主陳江彬氣憤地說，他認為這是開發商在惡意違約。
　　雙林頤園的業主們告訴記者，開發商延期交房后，不但沒有積極的賠償，反倒在工商登記上大作文章。記者了解到，在短短的1個月之內，開發商進行了兩次股權變更登記。
　　業主們認為這是開發商在玩金蟬脫殼，逃避責任。他們告訴記者，萬基普森的盈利早已被投資方抽空，資金鏈斷裂而無法支付數千萬元的工程款，施工單位因此拒絕提供驗收資料，導致了雙林頤園通不過驗收，拿不到《建設工程竣工驗收備案表》，才是開發商交不了房的真正原因。
　　記者從義烏市工商管理局了解到，2008年12月23日，萬基普森進行了第一次股權變更。股東由浙江普森置業有限公司、華鴻控股集團有限公司變更為華鴻控股集團有限公司、龔品忠和龔新明。法人代表由陳志浩變更為龔品忠，需要說明的是龔品忠是華鴻集團的董事長。登記的股本總額為6000萬元。變更后的持股比例為：華鴻控股集團占60％，龔品忠為20.72％，龔新明為19.28％。
　　股權變更登記僅僅過了8天，萬基普森再次進行了股權變更。公司股份變更為李武華占60％、陳俊青占40％，萬基普森變成了2個自然人持股。法人代表也由龔品忠變更為李武華。
　　隨后，公司又進行了包括組織機構代碼證等一系列的變更。2009年3月11日，萬基普森又對注冊地址進行了變更。從佛堂鎮義南工業園大士路一號華鴻控股集團變更為佛堂鎮雙林路120號三樓。正是這次地址變更讓雙林頤園的業主們疑竇叢生，認定萬基普森是在轉移資金、逃避責任。
　　記者按照業主的指點，找到變更后的地址。這是一個沿街的小樓，120號每層只有兩間，一樓是一家按摩店，幾個衣著暴露的女子倚在門口不斷地向路人招手。門口除了標有“雙林路120號”的門牌外，沒有任何萬基普森的標志。
　　開發商說樓盤早已驗收合格
　　對于業主們的這些質疑，萬基普森新任董事長、法人代表李武華是滿肚子的委屈。
　　李武華董事長告訴記者，公司不存在惡意避債的問題，資金更沒有問題。他說，他接手后已經償還了銀行7230萬元的銀行貸款和2000多萬元的工程款。公司資金充裕，根本不存在資金鏈斷裂的問題。
　　至于公司股權和地址變更，李武華委屈地說，“這都是被業主鬧的，被逼無奈的一種選擇。”他說，公司原股東華鴻控股集團和龔總（龔品忠）是做出口生意的。2008年11月份，由于工程沒有完工，房子延期交付，業主多次圍堵公司的大門，影響了公司的生產經營和出口業務，再說他對房地產業務也不熟悉，也沒有那么多精力管理萬基普森了，就把股份轉讓給了我。至于為什么要接手這么一個尾盤？他坦誠：龔品忠答應把這個項目的利潤給他，肯定是有錢賺的。
　　對于公司地址的變更他苦笑著說：“公司轉給我后，還一直在華鴻辦公，前段時間業主再次圍堵了華鴻的大門，沒辦法，不能影響人家的生意啊，只好搬家。由于工商變更登記需要房產證，就臨時找了那個地方。”
　　至于延遲交房的原因和業主矛盾的問題，萬基普森的副總經理王云海是這樣解釋的：整個工程應該是可以按期交付的，但是由于兩個原因導致了工程的延誤。一個是2008年的雪災，由于工人大都是河南等地的，因為大雪他們來不了，耽誤了一個多月的時間；第二個是，2008年春夏之交的幾場大雨。由于當時佛堂鎮的排污工程正在建設中，不能正常發揮排污作用，淤泥先后四次沖進了地下車庫，反復清理4萬多平方米的車庫，也影響了工程的進度。他無奈地說，這些天災不是人能控制得了的。
　　李武華說，雖然以前他不是公司的股東，但他還是愿意按照合同的約定向業主進行賠償并表示誠摯的歉意。在賠償標準上，他表示，2008年12月底，雙林頤園已經通過了有關部門驗收，也已經通知了業主來收房。他將按照合同上約定的標準，給予業主每日已交房款總額萬分之二的賠償金，賠付時間為2個月。
　　萬基普森副總經理王云海向記者提供了規劃、設計、監理、施工、消防、防疫等部門對雙林頤園的驗收證明。還拿出了業主反映強烈的《建設工程竣工驗收備案表》。記者注意到，這張《建設工程竣工驗收備案表》是雙林頤園一標段1號樓的。表上，勘察、設計、施工、監理等單位的驗收意見是同意驗收和合格。不過這張備案表主管單位并未出具備案意見。
　　王云海向記者解釋道，他們和業主簽署的《商品房買賣合同》上交付的標準就是“商品房經驗收合格”，并不是要取得《建設工程竣工驗收備案表》。現在，商品房已經驗收合格，業主依據沒有取得《建設工程竣工驗收備案表》拒絕接收，是沒有道理的，按照合同約定，他們完全可以向拒絕收房的業主收取保管費。他說，《合同》約定，業主不辦理交付手續超過20日的，開發商將收取每日200元的房屋保管費和物業管理費。
　　驗證房屋合格的法律依據
　　王云海坦誠，目前，雙林頤園最大的爭議是，商品房的驗收標準和交付標準的認定。
　　義烏市建設局住房與房地產業管理科科長樓棋樟的說法是，根據《浙江省建設工程質量管理條例》的規定，質量驗收是由建設單位自行組織勘察、設計、施工、工程監理等單位來驗收的，驗收合格后向主管部門進行備案。建設單位已經組織了驗收，他們認為沒有意見，我認為就合格了吧！驗收合格就是房子合格，就可以交付了。
　　義烏市建筑工程質量安全監督站吳建青副站長告訴記者，2008年12月31日，雙林頤園的建設單位組織了驗收，質量監督站全程監督了驗收，發現了一些質量問題，并當場下發了《質量問題整改通知》，要求建設單位整改后，重新組織驗收。至于什么問題，他沒有向記者透露。他說，目前還沒有收到建設單位重新組織驗收的申請。
　　萬基普森副總經理王云海給記者的解釋是，驗收時確實發現了問題。不過是小區紅線外的問題，當時，他們考慮到業主裝修時需要上廁所，就在小區的紅線外留了一個廁所。現在，按照要求，已經把廁所拆除了。
　　浙江省一位資深地產專家認為，我國《建筑法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》都有規定，建筑工程經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條還規定:房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
　　建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規定：建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。第六條規定：建設主管機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件、驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。
　　他說，根據這一規定，開發商應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向建設部門備案，如果報送的文件齊全，開發商很快就會取得《建筑工程竣工備案表》，因此《建筑工程竣工備案表》是樓盤驗收合格的標志。（姜東良 阮加文）