洛陽商業地產同質化導致消化困局

洛陽商業地產同質化導致消化困局
    洛陽商報 2009年至今，尤其是近三年，可謂是洛陽商業地產市場發展最為迅猛的時期。古城天街、建業凱旋廣場、王府井購物中心、丹尼斯百貨九都店、泉舜購物中心、寶龍城市廣場……越來越多的商場、購物中心開業，讓一度生長緩慢的洛陽商業容光煥發。
   2009年至今，尤其是近三年，可謂是洛陽商業地產市場發展最為迅猛的時期。古城天街、建業凱旋廣場、王府井購物中心、丹尼斯百貨九都店、泉舜購物中心、寶龍城市廣場……越來越多的商場、購物中心開業，讓一度生長緩慢的洛陽商業容光煥發。
    但是，隨著商場數量的增加，以及后面大批在建的“晚輩后生”的追趕，不少開發商意識到了商業地產潛伏的庫存危機。    業內人士表示，2012年以來，積壓的數百萬平方米商業地產庫存，消化它需要很長一段時間。

    尷尬，出多入少！
    “去年，我們這些企劃人員最大的感觸是頭大、眼花，想策劃，做活動，和媒體對接，為的就是能夠通過造勢多成交幾套商鋪。”我市某房企營銷總監司馬文說。
    的確，看看洛陽自東向西，從南至北的商業地產項目，通過活動帶來大額成交的寥寥無幾。    “特價房、團購、全民營銷，這一系列活動都只是為了能夠實現成交，前不久，我們在新媒體上投了幾萬元的廣告，但接到的咨詢電話卻只有2個。”司馬文說。    而與商業地產項目的領導們相比，作為商業小白的錢丹有著另一番的無奈。
    2014年下半年到2015年初，對于錢丹來說十分煎熬，大學畢業后的她懷揣著創業的熱情在我市南昌路一家購物中心租下了一個鋪面，依托商場豪華的裝修，以及商場種種榮譽光環，她堅信自己的小店一定能幫她掘到第一桶金。然而，她那顆火熱的心，伴隨著商場稀稀拉拉的入駐率而涼了下來，商場的門庭冷落讓她心灰意冷，最后這家開業半年的商場變成了死城。
    “當時，真的覺得這家商場不可能會死，甚至可能比建業凱旋廣場還要活得精彩，而回頭一看，自己不僅第一桶金沒賺到，還賠了十幾萬。”錢丹無奈地說。    近期，記者觀察多個商業地產項目發現，雖然個別商業項目出現了因管理不善等原因造成的關店現象，但繁華商業區的商鋪經營和銷售還算較為良好，一些和月租金增速較為合理的項目仍舊能夠穩定經營，商鋪價值也很難受到影響。
     市商務局相關負責人表示，雖然影響商業地產成長好壞的因素有很多，但就目前情況來看，洛陽的商業地產市場是稚嫩的，雖然土地存量數以百萬，可真正好的物業并不算多，加之消費市場低迷，以及電商的沖擊，去庫存和轉型發展成為開發商亟待破解的難題。

    體驗，救命稻草？
    去年，洛陽不少中高端小區的街鋪和購物中心出現了不同程度的招商難、死得快的情況，于是有人將體驗式、情景式、鄰里式的商業模式看作是商業地產轉型的救命稻草。那么，這樣的模式真的管用嗎？丹尼斯百貨政和店店長彭天杰表示，商業地產市場的產能過剩，倒逼傳統商業開始轉變，曾經幫助開發商、投資者賺得金滿缽滿的百貨、超市等傳統形式和業態已經出現老化的跡象，甚至處于衰退狀態，而市民的消費也隨城市規模的變化而向社區轉移，向便利店靠攏，因此，鄰里式、情景式、體驗式的商業地產模式能夠幫助商業地產項目更好地積聚人氣。此外，一些成熟社區的區位、定位，以及物業管理都十分優勢，因此，其穩定性和成長性也會比傳統街鋪更為可靠。
    丹尼斯百貨政和店自去年開始就加大了餐飲、兒童游樂等業態的占比，重點覆蓋半徑三公里以內的消費者，我們通過自己的實踐發現這樣的商業模式不僅讓企業受益，開發商也同樣受益。
    那么，這種模式適用于所有商業地產項目嗎？    對此，洛陽師范學院商學院副院長郭立珍表示，任何一個模式都不是可以生搬硬套的，一個商業地產項目想更好地生存，一方面需要合理的規劃，另一方面需要滿足市場需求和消費者的消費習慣。未來，洛陽的商業地產需要解決的是業態同質化的問題，這就需要商業地產開發企業將工作做在前面，先招商，后建設；先定位，再拿地；先謀劃，后策劃。

    投資，買鋪靠譜？
    那么，商業地產如何避免同質化呢？
    對此，郭玉珍表示，商業地產的根在商業，是因為商業的同質化，才造成了商業地產的同質化。如果想解決這一問題，必須從商業上著手考慮，即要細分消費需求，比如從年齡、職業等方面進行劃分，打造青年、或白領女性專屬的商業地產項目，也可根據社會階層劃分。只有充分做到細分，在商業配套上做到與地產項目匹配，才能最終做到差異化。
     既然，商業地產去庫存仍需時間，那么，2016年還可否考慮投資商鋪呢？
    對此，業內人士指出，商鋪投資對于中長線投資者來說，是一個可以以較低價位和貸款利率獲得優質資產的好機會，但是前提必須正確。比如，對于商業尚未完全開發，或已開發但前景不明朗，或處于城市死角位置的項目，投資時需要謹慎購買。    而對于希望短期內就能通過投資商鋪獲得豐厚回報的投資者而言，建議不要輕易觸碰，“一鋪養三代”的時代也早已經過去了。 記者 張人杰