十大“關鍵詞”解讀2015年深圳商業地產圈

十大“關鍵詞”解讀2015年深圳商業地產圈
    轉眼熱鬧的2015年已經結束，在2015年，深圳地產圈經歷了房價暴漲時代，經歷了自貿區帶來的跨境電商風潮、經歷了購物中心餐飲創新風潮·······購物中心精細化運營時代，這一年的深圳的商業地產圈都發生了什么？贏商網深圳站獨家策劃，十大“關鍵詞”解讀2015年深圳商業地產圈，細數那些影響行業的大事件。

　　關鍵詞：3.30新政

　　眾所周知，深圳房價上漲速度已經直接逼近月球了，成為全國人民見證物價上漲的一個標志性事件。深圳房價半年上漲50%，這都起始于3.30新政。2015年3月30日下午4點58分，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房最低首付比例調整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務總局又聯合發布消息，稱從3月31日起，個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。說3.30新政是2015年深圳房價暴漲的源頭或許并不為過。

　　關鍵詞：自貿區

　　2015年4月21日，廣東自貿區正式掛牌，包括廣州南沙新區片區、深圳前海蛇口片區、珠海橫琴新區片區。深圳的前海由于地靠香港，一直是作為深港合作區而存在，在自貿區掛牌后，該區域瞬間成為眾多開發商眼中的香餑餑，無論是房價還是地塊價格都是直線上漲，更不用說商務辦公、商業零售，自貿區概念大大提升了兩大區域的整體商業價值。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅認為，未來幾年前海將以優質辦公樓物業和物流地產為主導、并配合適量的優質零售物業及保稅購物中心等建設，而蛇口片區目前其更著重于高端住宅發展，零售物業以體驗式悠閑為主、配合適量的辦公樓及物流物業。

　　關鍵詞：創客空間

　　因李克強總理極力推崇的全民長創業的創客思維，深圳眾多的房地產開發商如星河、萬科、花樣年、卓越等也紛紛進入創客空間行業，聯合辦公、創客集市等等紛紛出爐，一時間似乎大型寫字樓里、創意產業園中沒有創客空間就OUT了。除了寫字樓，連購物中心也出現了創客空間，如圣誕節開業（專題閱讀）的華強北九方購物中心，在其負一樓就有電子創客集市，在購物中心四樓引進了創意銀行（INNObank）創客空間，其致力于打造華強北國際創客中心，提供交流、體驗、服務、購買等于一體的創意存取空間。

　　關鍵詞：跨境電商

　　如果說2015年對于深圳商業零售圈影響最大的，莫過于跨境電商。在深圳，跨境電商的普及是從線下零售店開始的。起步于2014年7月的跨境電商，在2015年度得到了飛速的發展，無論是深圳前海、廣州南沙、還是上海、福州等地，大量的跨境電商如雨后春筍般冒出來。在深圳，眾多的跨境電商紛紛在前海開設線下體驗店，以前店后倉的模式，通過保稅與完稅商品的搭配組合，形成了特色的跨境電商線下體驗中心。從騰邦海搗網、華潤萬家e萬家、百佳華洋戲臺到天虹跨境電商，跨境電商熱潮席卷外貿企業、傳統零售商甚至大型開發商，線下電商體驗店以線下引流反哺線上擴大知名度成為了眾多跨境電商的不二選擇。

　　關鍵詞：前海

　　與前海緊密聯系在一起的，除了“自貿區”、“跨境電商”還有“香港”。而就商業方面，“前海”在2015年的深圳商業圈也具有絕對的優先發言權。且不說席卷珠三角的跨境電商熱度最先從前海起步，半年開出近10家跨境電商體驗店，港貨中心的籌備、建設與開業，也是深圳商業零售業的大事件。12月，周大福前海全球商品購物中心（簡稱周大福港貨中心）一期開業，招商局前海自貿食品商城開業。兩大商城的開業也標志著前海商業進入新紀元。

　　關鍵詞：餐飲

　　在傳統零售勢弱的情況下，各大購物中心均在不同程度的的增加餐飲等休閑體驗業態。2015年深圳各大購物中心迎來了新興餐飲全面火爆時期。無論是本土起家的探魚、樂凱撒、美奈小館、荷庭、飯堂、桂小廚等，還是外來的云海肴、很高興遇見你、南京大排檔、上海老棧等，特色美食與地方菜開始席卷各大購物中心。除此之外，巴依珊（813）、皇茶、米芝蓮等眾多的休閑茶飲店也在吃貨圈里瘋傳，引發排隊熱潮。

　　關鍵詞：調整與盤活

　　購物中心永遠離不開調整二字，一成不變很快就會被市場淘汰。因此，對于進入穩定發展的購物中心而言，適當的調整、優勝劣汰非常有必要。從萬象城、KKmall到金光華、益田假日廣場、福田COCOpark等熱門購物中心，我們不難發現總時不時的會冒出一些新品牌；而一些二線購物中心也希望通過調整引進人氣品牌，如南山京基百納；自然也有一些購物中心，虛位以待，期望招進更高質的品牌，如海雅繽紛城、皇庭廣場、城市廣場、O’PLAZA歡樂海岸購物中心等；還有一些商業體重新更名進行業態調整，如華強珠寶世界、華強北茂業天地等。除了持續的調整外，今年的羅湖東門片區，也迎來了商業項目盤活期，如羅湖黃金爛尾樓正順廣場被萬科買下、鉆石廣場重新招商、福田車公廟的十畝地潮玩基地、華強珠寶世界等，這些商業項目通過重新品牌包裝，正在經歷一場蝶變重生。

　　關鍵詞：開業

　　2015年深圳新興項目的開業潮，集中在春節前、8-9月、12月，從1月初的寶體萬科廣場、8號倉，到八九月陸續開業的熙璟城、萬薈城、MHmall、賽格ECO中心等，再到12月份三大重磅項目，華強北九方購物中心、龍華星河ico時尚購物領地、前海周大福全球商品中心一期的開業，引爆朋友圈的同時，也引發了業內對于區域商業的探討。如華強北九方18萬方的巨無霸體量，眾多熱門品牌的進駐，將帶動整個華強北商圈商業的整體調整升級。

　　關鍵詞：輕資產

　　從萬達到萬科，最大商業地產商和最大住宅地產商都不約而同的選擇了“輕資產”模式發展，由此可見輕資產模式已成為了眾多大型開發商的轉型目標之一。作為商業地產企業，試行輕資產的模式很多，有利用私募房地產基金、有代理招商、托管運營的管理團隊輸出等，如萬科、金地集團屬于前者，而深圳星河商置、花樣年等公司則利用自身成熟的商管團隊走了后面一條路。星河商置“輕資產”的第一個項目“龍華粵商中心”，如今已成星河ico并順利開業，第二個項目普寧時代廣場也將在2016年亮相。花樣年目前全國也已經簽約了數個輕資產托管項目。

　　關鍵詞：延遲

　　在2015年初，贏商網盤點了預計2015年度開業的購物中心，到年底發現其中絕大部分均有所延遲。在購物中心同質化與競爭白熱化之下，招商成為這些購物中心最為頭疼與糾結的問題。深圳眾多新興購物中心如東海繽紛天地、卓越匯、深業上城、下沙KKone、中洲πmall、水灣1979、佐鄰虹灣等為了能在市場占據一席之地，因此在品牌引進條件上做出差異化的要求，獨家、首家、熱門、潮流、跨界等成為這些購物中心招商的關鍵詞，開業時間也是一拖再拖。同時，如坪山嘉鄰中心、鹽田翡翠島、平湖鳳凰城、松崗聯投東方park等購物中心，則因距離市中心較為偏遠，品牌商在選址時也非常謹慎，招商較為緩慢，未來開業時間仍充滿了不確定性。
　　總結，如果說2015年的深圳商業地產正處于積蓄能量期，那么2016年或將迎來商業項目的集中爆發期。回顧2015年，有些熱潮仍依舊是熱潮，如更多的餐飲品牌更出現，商業項目盤活也將更多，而大型商業體的開業潮也將集中在2016下半年。同時，商業地產思變仍在繼續，品牌商、地產商也將給這個行業帶來更多的創新。（文/羅嘉欣）

《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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