中國式重資產商業地產模式難以為繼

中國式重資產商業地產模式難以為繼
　　太陽底下沒有新鮮事。很久以來，輕資產就是企業經營的一種重要方式，即以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實現利潤最大化。

《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業市場研究所發行 
    電話 0579 85099786
    發行QQ1615472898
    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
   《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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　　就商業地產而言， 輕資產模式 指在開發階段少投入、甚至不投入自有資金，后期也不對物業進行持有，只是在開發運營階段中某個或某幾個環節進行參與并賺取相應的費用。
　　中國式重資產模式難以為繼
　　什么樣的情況下，商業地產企業應該選擇輕資產模式呢?
　　簡單一點說，商業物業開發和持有的回報不足以帶來資本期望的回報率，甚至不足以彌補資金成本的時候，企業自然會選擇 輕資產 模式。寫到這兒，我在想，中國商業地產十年，有多少企業、有多少項目的開發和持有回報率達到資本的期望，哪怕是高于融資成本呢?
　　全球最大的商業地產開發運營商西蒙，在資本市場上是2A到3A的評級，融資成本只有1.8%--2%，回報率到5%就有利潤空間。反觀我們自己，大概除了外企凱德，港企恒隆、新鴻基，央企華潤(部分項目)，并沒有什么企業有資格、有條件真正地在做商業地產的重資產吧!
　　萬科呢?什么時候萬科向商業物業要利潤、要持有回報率了?王石幾年前還在說，萬科要做商業地產，他從墳墓里也要伸出手來把萬科從歧路上拉回去。
　　萬達呢?萬達確實是在做重資產，但它靠的是低廉的土地成本，靠的是項目中大比例的住宅銷售和高額銷售利潤，靠的是高周轉支撐的現金流平衡術，商業物業的開發和持有更多的是拿地和營銷的重要手段。過去十年，在金融工具不足，商業物業回報率低下的大環境下，切合國情的 萬達重資產模式 對中國商業地產行業影響至深至遠，租售結合、以售養租才是中國企業切入商業地產的首選模式，也是商業地產的中國式重資產模式。
　　所以，事實的真相是，大家之所以對商業地產 輕資產 模式趨之若鶩，其實是因為住宅地產高利潤的黃金十年一去不復返， 以售養租 的 萬達重資產模式 難以為繼，我們不得不尋找新的出路。
　　資本不是傻瓜
　　問題是，中國商業地產企業面臨的問題是整體性的、行業性的問題：土地價格堅挺不落，融資成本居高不下，金融工具嚴重匱乏，資產價格不斷推高，更要命的是，商業物業的凈租金回報率低得簡直拿不出手(很多人估計，普遍不到3%)。在這樣的環境下，當然沒有企業愿意選擇經典意義上的 重資產 。現在， 萬達重資產 模式又此路不通， 輕資產 這個似是而非的名詞很自然地、很討巧地成為我們的指路明燈。最近看到不少專家文章，提出輕資產的若干路徑：售后返租;REITS;商業信托;合作開發。
　　REITS?我完全贊同。問題是，兄弟，中國現在可以做REITS嗎?基金?信托?這些資本對回報率的要求，對利潤的嗜血，只要親歷過的人都會深有體會。當住宅地產的凈利潤率還在10%以上的時候，你憑什么認為這些資本會投一個平均回報率不足5%的行業?售后返租?說白了，那是把風險轉嫁給普通消費者，你見過幾個散售后還紅紅火火的的商業?
　　大家有沒有想過當整個經濟環境無法支撐一個行業的正常發展，當整個市場無法支撐一個行業的正常回報，大家都去選擇不投入、不持有的 輕資產 模式，誰會是那個選擇 重資產 的冤大頭呢?我的意見是，中國商業地產同仁們現在要關注的重點不是什么 輕資產 ，而是要解決我們一直沒有很好解決的兩個根本問題：怎么提高項目的回報率，怎么打造企業的核心競爭力。
　　回歸商業地產本質
　　這個世界上沒有什么捷徑可走，更沒有什么救世主，最后只能還是要靠我們自己。無論主動還是被動，只要你還在做商業地產，真正的出路還是要在行業的本質上下功夫：
　　1、做好產品，選址、定位、設計、招商和運營都要符合行業規律，達到行業水平。失敗的商業項目各有各的失敗，成功的商業項目都是相似的，說的就是這個道理。靜下心來做好這些，才能把項目的投資回報率提高，這也才是商業地產發展最本質的東西。
　　2、多和金融機構談合作，商業地產本質上是個金融行業，無論是單個項目還是整個行業，不解決金融問題，最終還是沒有出路。但和金融機構合作時，不要一門心思想著怎么把包袱甩給人家，而是好好研究怎么根據不同項目的情況，在融資、退出上設計出最佳方案。大政策我們左右不了，可以做些微創新。但要記住，搞金融的人都是最聰明的人，至少不比我們笨，抱著甩包袱的目的，一定是雞飛蛋打。
　　3、如果既沒有能力做個好產品，也沒有渠道找金融機構，但又陰差陽錯必須做商業地產，那就找個合作伙伴吧。但這樣的合作伙伴一定要有真正的商業地產實戰經驗，要有雄厚的實力，要有靠得住的信用。前幾天，有個朋友對我說，我們可以接受有能力、有實力的輕資產公司做我們的合作伙伴，但不能接受 無資產 公司。
　　確實，真正要做商業地產的 輕資產 模式，不會比做 重資產 更容易，更不是一個可以低門檻或無門檻進入商業地產的路徑。輕資產，不是一個可以隨便玩得動的模式。